La réduction d'impôt « Denormandie » 2022

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Modifié le 23/05/2022
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Les particuliers qui réalisent certains investissements dans des logements anciens peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt appelée « Denormandie ancien ». Cette réduction d'impôt est une extension du dispositif « Pinel ». Ces deux dispositifs ont des caractéristiques communes.

Cette réduction d'impôt sur le revenu est accordée aux particuliers, personnes physiques fiscalement domiciliées en France, achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location. Il est destiné à encourager la rénovation dans l'ancien pour répondre aux besoins de logement.

Les souscriptions de parts de SCPI dont 95% du produit servent exclusivement à financer un de ces investissements ouvrent droit également à la réduction d'impôt. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de cette dernière.

Initialement, ce dispositif (aussi communément appelé « Loi Denormandie ») devait prendre fin le 31 décembre 2022 mais il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2023 par l'article 75 de la loi de finances pour 2022.

Conditions liées au logement à rénover

Le dispositif « Denormandie 2022 » concerne les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 qui font ou ont fait l'objet de travaux d'amélioration (travaux de rénovation pour les investissements réalisés en 2019) ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 et qui font ou ont fait l'objet de travaux de transformation en logement.

Le logement concerné doit être un logement non meublé, loué comme habitation principale sur une période longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans.

Après la rénovation du logement (selon certains critères), le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, certains plafonds (ces plafonds sont les mêmes que ceux applicables au dispositif Pinel, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, voir BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, § 150 et § 166 et BOI-IR-RICI-360-20-30).

Conditions liées aux travaux à réaliser

Le montant de ces travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Ces travaux doivent également être facturés par une entreprise.

Le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé.

L'arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles, notamment quant au seuil de consommation après travaux et quant à la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise également les actions d'amélioration de la performance énergétique concernées.

Pour bénéficier de ce crédit d'impôt au moins un des travaux suivants doit être réalisé :

    • travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20% au moins (30% au moins pour les logements individuels) ;

  • au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres ;
  • création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition .

Il est conseillé de faire réaliser les travaux par un professionnel reconnu garant de l'environnement (RGE).

Conditions liées à la localisation du logement

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit se situer dans l'une des communes suivantes :

    • une commune du programme national Action c½ur de ville. Ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l'État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville ;
    • une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ;

  • une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important.

Le site Service-Public.fr propose un simulateur pour vérifier si la commune souhaitée relève de ce dispositif.

Conditions liées au locataire

Après la réalisation des travaux, il faut respecter les conditions liées au locataire du logement.

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire du logement et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds, voir BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, § 270 et BOI-IR-RICI-360-20-30.

Exemple pour les baux conclus ou renouvelés en 2022 dans la zone A 

  • pour un couple de locataires sans enfant, le plafond de ressources annuelles est 58 831¤ ;
  • pour un locataire célibataire sans enfant, le plafond est de 39 363¤ ;
  • pour un couple ou pour un locataire célibataire avec une personne à charge, le plafond est 70 718¤.

Ces plafonds de ressources sont révisés annuellement et sont appréciés à la date de signature du bail, de même que pour la composition du foyer fiscal.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Les règles de calcul de la réduction d'impôt « Denormandie ancien » sont identiques à celles du dispositif « Pinel ».

L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la date d'acquisition et de la durée de l'engagement de location. Pour une acquisition entre 2020 et 2022 :

  • 12% (23% outre-mer) en cas d'engagement de location pris pour une période de 6 ans ;
  • 18% (29% outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21% (32% outre-mer) en cas de prorogation de l'engagement initial de location à 12 ans.

La réduction d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000¤ (et dans la limite d'un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5 500¤)

Le contribuable achète un bien d'un montant de 190 000¤ auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 30 000¤. Il loue son bien sur une période de 12 ans. Il bénéficie d'un avantage fiscal de 39 900¤ (21% de 190 000¤) soit 3 325¤ de réduction d'impôt sur le revenu par an.

Quelles sont les formalités déclaratives ?

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt, le contribuable doit déclarer cet investissement locatif au moment de sa déclaration annuelle de revenus.

  • en cas de déclaration en ligne, il doit cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges » ;
  • en cas de déclaration papier, il doit inscrire le prix de revient de l'investissement locatif Denormandie qu'il a réalisé sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C, dans la case correspondant à la durée d'engagement de location. Il doit également renseigner les parties consacrées au dispositif Denormandie de la déclaration 2044 EB, notamment pour renseigner la durée d'engagement de location choisie (6, 9 ans ou 12 ans).

Dans tous les cas, il est nécessaire de joindre une copie du bail, l'avis d'imposition du locataire du logement et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.



Maxime Navarrete
Responsable de l'actualité professionnelle de Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
Après 8 ans en tant qu'éditeur juridique puis rédacteur en chef de Lexis 360 experts-comptables chez LexisNexis, je rejoins l'équipe Compta Online en octobre 2021.
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