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Dispositifs Pinel et Pinel + 2024 : réduction d'impôt pour les propriétaires bailleurs

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Catégorie : Actualité patrimoniale
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Publié le , Modifié le 12/03/2024
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Dispositif Pinel

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs (ou assimilés) et qui s'engagent à les mettre en location, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, répartie sur la durée de l'engagement de location. Ce dispositif Pinel a évolué depuis 2023 avec la mise en place de Pinel +.

Cette réduction d'impôt (appelée dispositif « Duflot » pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 30 août 2014), a été aménagée et renommée dispositif « Pinel » (ou dispositif « Pinel location ») pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. L'avantage fiscal a été étendu à certains investissements dans les logements anciens depuis 2019 (dispositif « Denormandie ancien »).

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, deux dispositifs sont disponibles :

  • le Pinel classique avec un taux de réduction d'impôts dégressif ; 
  • le Pinel + avec maintien des taux antérieurs dans certains quartiers ou sur critères énergétiques de qualité. 

Cette réduction d'impôt est ouverte aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France, qui, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, procèdent à l'acquisition de certains immeubles pour les donner en location. La mise en location doit toutefois répondre à certaines conditions spécifiques.

Si le contribuable change de domiciliation fiscale après son investissement, il conserve le bénéfice de l'avantage fiscal pendant la durée de l'engagement de location (uniquement pour les investissements réalisés depuis 2019).

 

Immeubles éligibles à la réduction d'impôt

Sont concernés par cette réduction d'impôt (article 199 novovicies du CGI) :

  • les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement.
    L'achèvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture du chantier ou la date de signature de l'acte authentique d'acquisition selon que l'acquisition a lieu avant ou à compter du 1er janvier 2014 ;
  • les logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire.
    Les investissements relevant de l'une des trois catégories précitées réalisés depuis le 1er janvier 2021, ouvrent droit à réduction d'impôt uniquement s'ils concernent des logements situés dans des bâtiments collectifs ;
  • les logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf ;
  • les logements vétustes qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;
  • les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement ;
  • les locaux inachevés sous réserve que le logement soit achevé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition (BOI-IR-RICI-360-10-10, 500 à 550) ;
  • ouvrent également droit à la réduction d'impôt les souscriptions de parts de SCPI (en numéraire) dont 95% du produit servent exclusivement à financer un des investissements mentionnés ci-dessus. Le produit de la souscription annuelle doit être réinvesti dans les 18 mois qui suivent.

La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.

Les locaux à usage mixte peuvent bénéficier de l'avantage fiscal si les trois quarts au moins de leur superficie sont affectés à l'habitation. Dans ce cas, la fraction louée à usage d'habitation principale bénéficie de la mesure (BOI-IR-RICI-360-10-30, §1).

Dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition (ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire).

En raison de la crise sanitaire de 2020, l'administration fiscale a précisé que le délai légal de 30 mois qui n'a pas expiré avant le 12 mars 2020 était prorogé d'une période totale de 12 mois.

De même, dans les cas où le délai de 30 mois aurait dû commencer à courir pendant la période neutralisée (soit entre le 12 mars 2020 et le 11 mars 2021 inclus), son point de départ est reporté au 12 mars 2021 (BOFiP, rescrit, 2 mars 2022).

Les logements doivent également répondre à un certain niveau de performance énergétique globale et être situés, soit dans certaines zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande ou par des besoins particuliers en logements locatifs, et également en outre-mer. Le contribuable doit être en mesure de fournir à l'administration une attestation sur demande.

Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise le niveau de qualité des logements à respecter en France métropolitaine pour bénéficier du maintien des taux actuels de la réduction d'impôt pour les investissements en 2023 et 2024 (critères inspirés de la norme RE 2020 en vigueur jusqu'en 2025).

Un arrêté du 2 octobre 2023 reclasse plus de 200 communes au titre du zonage ABC. 154 communes passent en « zone tendue ».

Pour déterminer si le logement est situé en zone tendue, un simulateur est disponible.

 

Conditions d'application de la réduction d'impôt

1- Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux personnes physiques ou aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui s'engagent à donner le logement en location nue à titre d'habitation principale pendant une certaine durée (6 ans ou 9 ans avec une prorogation possible jusqu'à 12 ans). Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable. 

Pour les investissements « Duflot », l'engagement de location doit être pris pour une durée fixe de 9 ans.

Pour les investissements « Pinel », la durée minimale de l'engagement est fixée sur option irrévocable à 6 ou 9 ans. Il est possible de proroger l'engagement de 3 ans, pour une durée maximum de 12 ans.

Lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'associé qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit s'engager à conserver la totalité de ses titres dans ladite société jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

2- Le logement doit être donné en location dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition si cette dernière date est postérieure.

3- Sauf dans les hypothèses de location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, le logement donné en location doit être affecté à l'habitation principale du locataire.

4- Le loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de location, à un plafond qui est révisé le 1er janvier de chaque année (pour 2024, selon les zones, le plafond varie entre 9,83¤ et 18,89¤ par m2). Pour obtenir le montant du loyer mensuel maximum, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur[1] au dit plafond de loyer puis de multiplier le montant ainsi obtenu par la surface habitable et les annexes dans la limite de 8m2 (caves, terrasses, greniers, etc. à l'exclusion des garages et emplacements de parking qui ne sont pas à usage d'habitation).

5- Les ressources du locataire (revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition) ne doivent pas être supérieures à des plafonds fixés en fonction de la composition du foyer fiscal. Ces plafonds viennent d'être fixés pour 2024.

Exemple pour les baux conclus ou renouvelés en 2024 dans la zone A bis (Paris) (BOI-BAREME-000017, 11 mars 2024, §270)

  • pour un couple de locataires sans enfant, le plafond de ressources annuelles est 64 976¤ ;
  • pour un locataire célibataire sans enfant, le plafond est de 43 475¤ ;
  • pour un couple ou pour un locataire célibataire ayant une personne à charge, le plafond est 85 175¤.

Ces plafonds de ressources « Pinel » sont révisés annuellement et sont appréciés à la date de signature du bail, de même que pour la composition du foyer fiscal.

Les propriétaires bailleurs doivent justifier du niveau de ressources des locataires en joignant à la déclaration d'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la location a pris effet une copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (pour les baux conclus en 2024, la condition de ressources est appréciée au regard du revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition établi en 2023 au titre de 2022).

6- Les contribuables souhaitant bénéficier des anciens taux devront respecter les conditions spécifiques additionnelles posées par le dispositif Pinel +. Le dispositif s'applique pour des logements construits dans des quartiers prioritaires et respectant des nouveaux critères de construction, environnementaux et d'usage, conformément au décret n°2022-384 du 17 mars 2022.

Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la règlementation en vigueur, RE 2020.

De plus, le logement doit respecter un niveau de qualité et d'usage et de confort défini par le décret :

  • une surface habitable minimale de 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5 ; 
  • l'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale de 3m2 pour un T1 ou un T2, 5m2 pour un T3, 7m2 pour un T4 et 9m2 pour un T5 ;
  • deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Le décret prévoit des conditions plus souples si les demandes de permis de construire ont été déposées avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction.

Les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

 

Modalités d'application de la réduction d'impôt

1- La base de la réduction correspond au prix d'acquisition du logement ou à son prix de revient, retenu dans la limite de 5 500¤ par m2 de surface habitable.

2- Au titre d'une même année et pour un même contribuable, l'assiette de la réduction d'impôt ne peut pas excéder 300 000¤. En outre, il existe un plafond de prix de revient du logement par m2 de surface habitable. Autrement dit, même si le prix d'acquisition du logement est inférieur ou égal à 300 000¤ mais que le prix de revient par m2 est supérieur au plafond, il ne sera pas possible de calculer la réduction d'impôt sur la base du prix d'acquisition mais sur une base correspondant à la surface habitable du logement multipliée par le montant du plafond de prix de revient.

3- L'avantage s'applique dans la limite de deux logements par personne et par an.

4- Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la date d'acquisition de la durée de l'engagement de location. Les taux de réduction d'impôt font l'objet d'une diminution à partir du 1er janvier 2023. Les taux en vigueur en 2023 étaient les suivants :

  • 10,5% (21,5% outre-mer) en cas d'engagement de location pris pour une période de 6 ans ;
  • 15% (26% outre-mer) pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 17,5% [2] (28,5% outre-mer) en cas de prorogation de l'engagement initial de location à 12 ans ;
  • 18% pour les investissements « Duflot ».

Les taux de réduction ont fait l'objet d'une diminution au 1er janvier 2024 :

  • 9% pour un engagement de 6 ans ;
  • 12% pour un engagement de 9 ans ;
  • 14% pour un engagement de 12 ans.

S'agissant du nouveau dispositif Pinel +, les taux applicables à partir du 1er janvier 2023 et en vigueur en 2024 sont les suivants :

  • 12% en cas d'engagement pour une période de 6 ans ; 
  • 18% en cas d'engagement pour une période de 9 ans ; 
  • 21% en cas d'engagement pour une période de 12 ans.

5- La réduction d'impôt est imputée pour la première fois au titre de l'année de l'acquisition du logement, de l'achèvement des travaux (en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation par exemple) ou de l'achèvement du logement (en cas d'acquisition d'un logement en l'état de futur achèvement). Elle est répartie sur la durée de l'engagement de location, à raison de 1/6ème ou 1/9ème par année (en cas de prorogation, la réduction d'impôt supplémentaire est imputée, par période triennale, à hauteur d'un tiers par année). La fraction non imputée de la réduction d'impôt ne peut donner lieu à remboursement par le Trésor (pas de report possible sur les années suivantes).

6- Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt (travaux de réhabilitation ou de transformation) ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

[1] Si la surface du logement est supérieur à 38m2, le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + 19/S, « S » étant la surface.

Si la surface du logement est inférieure à 38m2, ce coefficient est de 1,2.

[2] De manière plus précise, en cas de prorogation de l'engagement de location à 12 ans :

  • si l'engagement initial de location est de 6 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 6% au titre des années comprises entre 6 et 9 ans et de 3%, pour les trois années suivantes ;
  • lorsque l'engagement initial de location est de 9 ans, le taux de la réduction d'impôt supplémentaire est de 3%.


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