Investissements locatifs : le dispositif « Louer abordable »

Article écrit par (514 articles)
Publié le
Modifié le 23/05/2022
9 160 lectures
Dossier lu 241 028 fois

Les propriétaires de logements qui ont loué leurs biens dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022, peuvent bénéficier d'une déduction spécifique des revenus fonciers.

Le dispositif « Cosse ancien », appelé aussi dispositif « Louer abordable », a été créé par l'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016, afin d'encourager l'offre locative intermédiaire.

Attention

Le dispositif « Louer abordable » ou « Cosse ancien » devient le dispositif « Loc'Avantages » pour les conventions conclues avec l'Anah après le 28 février 2022 (entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024).

Désormais, avec le dispositif « Loc'Avantages », le propriétaire peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Le taux de cette réduction d'impôt varie selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Ce dispositif sera applicable à compter de l'imposition des revenus de 2022.

Le décret n°2022-465 du 31 mars 2022 fixe les plafonds de loyer et de ressources du locataire, qui devront être appréciés à la date de conclusion du bail.

Un arrêté du 29 mars 2022 apporte également des précisions concernant le critère de performance énergétique globale du logement dont doit justifier le contribuable pour bénéficier de ce dispositif.

Enfin, un arrêté du 14 avril 2022 fixe les valeurs des plafonds de loyer mensuel hors charges par mètre carré à respecter par les propriétaires bailleurs concluant ou renouvelant des baux en 2022 dans le cadre d'un conventionnement intermédiaire, social ou très social avec l'ANAH.

Propriétaires éligibles au dispositif « Louer abordable »

Ce dispositif est accessible aux personnes physiques, domiciliées fiscalement en France, propriétaires, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI principalement), de logements donnés en location.

Le propriétaire, personne physique ou société souhaitant bénéficier du dispositif Louer abordable, doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant toute la durée d'application de la convention. Cet engagement doit porter sur l'ensemble des conditions d'application du régime.

Le propriétaire du logement doit le conserver pendant toute la durée de l'engagement. De même, lorsque le logement est détenu par une SCI, l'associé doit conserver les parts sociales de ladite SCI pendant la même période.

Logements éligibles au dispositif « Louer abordable »

Les logements remplissant les conditions suivantes sont éligibles au dispositif.

Situation géographique

Les logements doivent être situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs (zones tendues).

En pratique, ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C.

Convention avec l'Anah

Le régime Louer abordable est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah, soit dans le secteur intermédiaire, soit dans le secteur social ou très social.

Cette convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022.

Cette convention a une durée minimum de 6 ans, pouvant être portée à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah.

Plafond de loyer

Le loyer, apprécié à la date de conclusion du bail, ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022 (BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, §150 et 166).

Zones

A bis

A

B1

B2

C

Secteur intermédiaire

17,62

13,09

10,55

9,17

9,17

Secteur social

12,32

9,48

8,16

7,84

7,28

Secteur très social

9,59

7,38

6,36

6,09

5,65

Locataires éligibles

Les locataires éligibles au régime Louer abordable peuvent être soit des personnes physiques, soit des organismes publics ou privés.

Locataires personnes physiques

La location doit porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et être la résidence principale du locataire.

Le dispositif Louer abordable n'est pas ouvert aux locations conclues avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire. Il n'est pas non plus ouvert aux personnes occupant déjà le local, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Lorsque le logement est détenu par une SCI, il ne peut pas être donné en location à l'un de ses associés, à un membre de son foyer fiscal, ou à un de ses descendants ou de ses ascendants.

Location à un organisme public ou privé

Le dispositif Louer abordable est accessible aux logements ayant fait l'objet d'une convention avec l'Anah dont la location est consentie à un organisme public ou privé qui le destine au logement de personnes physiques (à l'exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal, de ses ascendants ou de ses descendants) à usage d'habitation principale.

L'organisme preneur du bail ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Plafond de ressources des locataires

Les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail,  ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont précisés dans le BOFiP, BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, § 290, 300 et 310.

Avantage fiscal du dispositif Louer abordable pour le propriétaire

L'avantage fiscal du dispositif Louer abordable prend la forme d'une déduction d'impôt sur le revenu, dont le taux varie en fonction du lieu de situation du logement et du type de convention conclue avec l'Anah. Cette déduction est ajoutée aux autres charges locatives du propriétaire, à compter de la date d'effet de la convention conclue avec l'Anah et pendant toute sa durée d'application, y compris en cas de renouvellement du bail.

Toutefois, lorsque le contrat de bail en cours au moment de l'échéance de la convention perdure au delà de cette échéance, le bénéfice de la déduction d'impôt sur le revenu est maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

Dans les zones A bis, A, B1 la déduction s'élève à :

  • 30% des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire ;
  • 70% des revenus bruts, dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social ;
  • 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.

En zone B2, les taux sont de :

  • 15% des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire ;
  • 50% des revenus bruts, dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social ;
  • 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.

En zone C :

  • 50% des revenus bruts, dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d'amélioration ;
  • 85% des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.

Quelle que soit la localisation des logements loués (zones A bis, A, B1, B2 et C), le taux de la déduction d'impôt est porté à 85% des revenus bruts en cas de location à des personnes défavorisées, dans un contexte d'intermédiation locative.