Investissements locatifs : le dispositif « Loc'Avantages »

Désormais, avec le dispositif « Loc'Avantages », le propriétaire peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Le taux de cette réduction d'impôt varie selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Ce dispositif est applicable à compter de l'imposition des revenus de 2022.

Un arrêté du 29 mars 2022 apporte des précisions concernant le critère de performance énergétique globale du logement dont doit justifier le contribuable pour bénéficier de ce dispositif.

Un arrêté du 28 décembre 2023 fixe les valeurs des plafonds de loyer mensuel à respecter par les propriétaires bailleurs concluant, reconduisant ou renouvelant des baux en 2024.

Propriétaires éligibles au dispositif « Loc'Avantages »

Ce dispositif est accessible aux personnes physiques, domiciliées fiscalement en France, propriétaires, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI principalement), de logements donnés en location.

Le propriétaire, personne physique ou société souhaitant bénéficier du dispositif Loc'Avantages, doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant toute la durée d'application de la convention (6 ans). Cet engagement doit porter sur l'ensemble des conditions d'application du régime.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Le propriétaire du logement doit le conserver pendant toute la durée de l'engagement. De même, lorsque le logement est détenu par une société, les associés doivent conserver leurs parts pendant la même durée.

Les locations éligibles au dispositif « Loc'Avantages »

Les locations remplissant les conditions suivantes sont éligibles au dispositif.

Convention avec l'Anah

Le régime Loc'Avantages est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah, soit dans le secteur intermédiaire, soit dans le secteur social ou très social.

Cette convention doit être conclue entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024 et dans les 2 mois après la signature du bail.

Cette convention est conclue pour une durée de 6 ans.

La demande de convention et les démarches pour bénéficier de ce dispositif sont à réaliser sur le site monprojet.anah.gouv.fr.

Plafonds de loyer

Pendant toute la durée de la convention, le loyer ne doit pas excéder des plafonds revalorisés chaque année. Ces plafonds varient en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire (Loc 1), sociale (Loc 2) ou très sociale (Loc 3). Ils s'apprécient à la date de conclusion du bail.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds de loyers sont fixés par un arrêté du 28 décembre 2023.

Pour 2024, les plafonds de loyer hors charges par m2 de surface habitable sont définis plus précisément, en s'appuyant sur les données des marchés locatifs locaux, actualisées entre le 3e trimestre 2019 et le 3e trimestre 2023.

Cette révision concerne les communes individuelles ainsi que les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, avec un arrondi au centime d'euro le plus proche pour une plus grande précision dans le calcul des valeurs de loyer.

Plafonds de ressources des locataires

Les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement, de la taille de son ménage et du niveau de loyer pratiqué.

Ces plafonds sont revalorisés chaque année. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, les plafonds annuels de ressources sont précisés dans le BOFiP, BOI-BAREME-000017,11 mars 2024, §320 à 340.

Performance énergétique des logements

Les propriétaires ne peuvent pas louer des logements considérés comme des « passoires thermiques ». 

Ils doivent être en mesure de justifier :

• pour les logements disposant d'une évaluation énergétique réalisée avant le 30 juin 2021 en cours de validité, d'une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement ;
• pour les autres logements, d'un niveau de performance minimal correspondant à la classe E au sens de l'article L 173-1-1 du code de la construction et de l'habitat.

Avantage fiscal du dispositif pour le propriétaire

Le dispositif « Loc'Avantages » permet au propriétaire de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Cette réduction d'impôt va varier en fonction du niveau de loyer choisi par le propriétaire et du recours ou non à l'intermédiation locative.

La réduction d'impôt s'applique à compter de la date de prise d'effet de la convention et pendant toute la durée de la convention.

À l'échéance de la convention, la réduction d'impôt continue à s'appliquer jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail, si le même locataire reste en place et que toutes les conditions d'application du dispositif continuent d'être remplies.

Les propriétaires qui optent pour l'intermédiation locative avec un niveau de loyer Loc 2 ou Loc 3 peuvent également bénéficier d'une prime de :

• 1 000¤ si le propriétaire loue le bien à une association qui le sous-loue à l'occupant ;
• 2 000¤ si le propriétaire délègue la gestion du bien à une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que l'occupant dispose d'un bail à son nom (mandat de gestion locative).

La prime est encore majorée de 1 000¤ si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2.