Investissement immobilier des particuliers : le nouveau régime "Cosse ancien"

Article écrit par (409 articles)
Publié le
Modifié le 22/05/2017
3 751 lectures
Dossier lu 3 751 fois

L'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif destiné à encourager l'offre locative intermédiaire, dit régime "Cosse ancien".

En application de ce régime, les propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d'une convention conclue, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) peuvent bénéficier d'une déduction spécifique des revenus fonciers (article 31-I-1°-o du CGI).

Le régime Cosse ancien se substitue aux dispositifs "Borloo ancien" et "Besson ancien", qui sont corrélativement supprimés, de manière progressive.

Propriétaires éligibles au régime Cosse ancien...

Le régime Cosse ancien est accessible aux propriétaires d'immeubles personnes physiques ou associés de sociétés de personnes (SCI principalement), imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le cas échéant, les parts sociales de sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable.

Le propriétaire personne physique ou société souhaitant bénéficier du régime Cosse ancien doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant toute la durée d'application de la convention. Cet engagement doit porter sur l'ensemble des conditions d'application du régime.

Le propriétaire du logement doit le conserver pendant toute la durée de l'engagement. De même, lorsque le logement est détenu par une SCI, l'associé doit conserver les parts sociales de ladite SCI pendant la même période.

Logements éligibles au régime Cosse ancien

Les logements remplissant les conditions suivantes sont éligibles au régime Cosse ancien.

Situation géographique

Les logements éligibles doivent être situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs.

En pratique, ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l'application du dispositif Duflot-Pinel. Les logements situés dans la zone C sont exclus du dispositif, sauf en cas d'intermédiation locative.

Zones retenues pour l'application du dispositif Duflot-Pinel

Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone ALa Côte d'Azur, l'Île de France et la partie française de l'agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d'Outre-Mer).
Zone B2Les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone CReste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu'en 2016, sauf exceptions en 2017.

Convention avec l'Anah

Le régime Cosse ancien est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah, soit dans le secteur intermédiaire, soit dans le secteur social ou très social.

La convention précitée doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Cette convention a une durée minimum de six ans, pouvant être portée à neuf ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah.

Plafond de loyer

Le loyer, apprécié à la date de conclusion du bail, ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement.

Plafonds de loyer 2017

Zones

A bis

A

B1

B2

C

Plafond intermédiaire

16,83

12,50

10,07

8,75

8,75

Plafond social

11,77

9,06

7,80

7,49

6,95

Plafond très social

9,16

7,05

6,07

5,82

5,40

Locataires éligibles

Les locataires éligibles au régime Cosse ancien peuvent être soit des personnes physiques, soit des organismes publics ou privés.

Locataires personnes physiques

La location doit porter sur un logement neuf ou ancien, loué nu et affecté à l'habitation principale du locataire.

Le régime Cosse ancien n'est pas ouvert aux locations conclues avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire. Il n'est pas non plus ouvert aux personnes occupant déjà le local, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Lorsque le logement est détenu par une SCI, il ne peut pas être donné en location à l'un de ses associés, à un membre de son foyer fiscal, ou à un de ses descendants ou de ses ascendants.

Location à un organisme public ou privé

Le régime Cosse ancien est accessible aux logements ayant fait l'objet d'une convention avec l'Anah dont la location est consentie à un organisme public ou privé qui le destine au logement de personnes physiques (à l'exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal, de ses ascendants ou de  ses descendants) à usage d'habitation principale.

L'organisme preneur du bail ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Plafond de ressources des locataires

Les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement.

Un décret n°2017-839 publié le 5 mai 2017 fixe les plafonds annuels de ressources des locataires pour 2017.

Avantage fiscal du régime Cosse ancien pour le propriétaire

L'avantage fiscal du régime Cosse ancien prend la forme d'une déduction d'impôt sur le revenu, dont le taux varie en fonction du lieu de situation du logement et du type de convention conclue avec l'Anah. Cette déduction est ajoutée aux autres charges locatives du propriétaire, à compter de la date d'effet de la convention conclue avec l'Anah et pendant toute sa durée d'application, y compris en cas de renouvellement du bail.

Toutefois, lorsque le contrat de bail en cours au moment de l'échéance de la convention perdure au delà de cette échéance, le bénéfice de la déduction d'impôt sur le revenu est maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

La déduction d'impôt sur le revenu du régime Cosse ancien est calculée en application des taux mentionnés ci-après.

Logements situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande  (zone B2)

Le taux de la déduction s'élève à :

  • 15% des revenus bruts en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur intermédiaire (convention de l'article L321-4 du Code la construction et de l'habitation ou CCH) ;
  • 50% des revenus bruts en cas de location dans le cadre d'une convention conclue avec le secteur social ou très social (convention de l'article L 321-8 du CCH).

Logements situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (zones A bis, A et B1)

Le taux de la déduction s'élève à :

  • 30% des revenus bruts en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur intermédiaire ;
  • 70% des revenus bruts en cas de location dans le cadre d'une convention conclue avec le secteur social ou très social.

Quelle soit la localisation des logements loués (i.e. zones A bis, A, B1 et B2), le taux de la déduction d'impôt est porté à 85% des revenus bruts en cas de location à des personnes défavorisées, dans un contexte d'intermédiation locative.

En cas d'intermédiation locative, les propriétaires doivent louer ou donner un mandat de gestion exclusivement à un organisme public ou privé, titulaire d'un agrément délivré par la préfecture relatif à l'intermédiation locative et la gestion locative sociale. Cet intermédiaire social donne alors le logement en location ou en sous-location, meublée ou non, à des personnes (physiques) défavorisées, dont la situation nécessite une solution locative de transition ou un hébergement.

Non-respect de l'engagement de location ou des conditions de mise en location prévues par le régime Cosse ancien

En cas de non-respect d'une des conditions de l'engagement ou de cession du logement ou des parts sociales de la SCI propriétaire du logement, le bénéfice de la déduction d'impôt sur le revenu est remis en cause. La déduction est reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Toutefois, aucune reprise n'est effectuée si la rupture de l'engagement ou la cession survient à la suite de l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories visées à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale (i.e. invalidité entraînant l'incapacité d'exercer une profession quelconque et invalides dans l'obligation de recourir à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne), du licenciement ou du décès du propriétaire ou de son conjoint ou partenaire.

Articulation du régime Cosse ancien avec d'autres régimes

Le régime Cosse ancien ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les dispositifs suivants :

  • régime Duflot-Pinel ;
  • régime Scellier ;
  • régime Robien ;
  • régime Borloo ;
  • régime Besson ;
  • régime Périssol ;
  • réduction d'impôt en faveur du secteur du logement en outre-mer.

Par ailleurs, le régime Cosse ancien n'est pas applicable aux immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.

Et enfin, ce dispositif est incompatible avec le régime du micro-foncier.

_____________________________


Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.