LMNP : quel régime choisir ?

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Modifié le 09/12/2017
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Choisir un régime fiscal, c'est faire une étude de sa situation au cas par cas. Selon le montant des dépenses annuelles, inférieures ou non au seuil de 50%, l'abattement sera plus avantageux que le régime réel.

La comptabilisation d'un amortissement peut permettre d'obtenir un résultat déficitaire. Cette comptabilisation ne peut pas se cumuler avec la réduction dite Censi Bouvard.

Le loueur en meublé non professionnel ou LMNP doit faire face à 2 choix en matière de fiscalité.

Le premier est de choisir entre le régime micro ou le régime réel. Le second, plus subtil, consiste à arbitrer entre la pratique des amortissements ou la réduction d'impôts CENSI-BOUVARD.

Micro ou réel : selon le montant des dépenses

Pour rappel, le régime micro est ouvert aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles n'excèdent pas 32 900€. Un abattement de 50% est appliqué sur les recettes, la moitié restante constituera la base imposable.

Le régime réel offre quant à lui, la possibilité de déduire les charges se rapportant au bien donné en location. Cela inclut les charges de l'immeuble, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt (sous certaines conditions), les honoraires versés à des tiers mais surtout l'amortissement du bien.

Pour prendre la bonne décision, c'est relativement simple, si les charges sont supérieures à 50% des recettes, il faut opter pour le réel, a contrario, il faut privilégier le régime micro.

Attention, dépendre du régime réel nécessite de tenir une comptabilité et de déposer une déclaration annuelle de résultat aux impôts.

Amortissements ou Réduction CENSI BOUVARD : comparer la réduction d'impôt aux conséquences du non amortissement

Comme expliqué plus haut, parmi les charges déductibles du régime réel figure l'amortissement du bien.

L'amortissement correspond à l'usure du logement au fil du temps et doit être réparti sur la durée d'usage du bien.

Conformément à la réglementation comptable en vigueur (Article 214-9 du PCG), les biens immobiliers doivent être amortis selon la règle des composants. En effet, dans un immeuble, chaque composant a une durée de vie différente. Les installations électriques ne seront pas amorties sur la même durée que le gros œuvre. Il faut donc attribuer un pourcentage du coût à chaque composant et déterminer sa durée d'amortissement. Attention à ne pas oublier une quote-part pour le terrain qui n'est pas amortissable.

Une autre difficulté soulevée par les amortissements réside dans l'application de la limitation prévue à l'article 39 c du CGI. Ce texte prévoit que lorsqu'un bien est loué par une personne physique, l'amortissement du bien ne peut excéder la différence entre les loyers acquis et le montant des autres charges afférentes au bien. Ces amortissements sont donc réintégrés mais peuvent être imputés sur des bénéfices futurs sans limitation de durée.

En pratique, la déduction des amortissements aboutit souvent à créer un déficit ou un résultat proche de zéro. Toutefois, elle ne peut se cumuler avec la réduction d'impôt dite « CENSI BOUVARD » qui s'élève à 11% du montant de l'acquisition pour les immeubles neufs en 2016.

Si l'on souhaite bénéficier de cette réduction, on ne pourra pas déduire les amortissements de l'immeuble, seuls ceux concernant les meubles pourront être déduits.

Afin de faire le bon choix entre ces 2 possibilités, il faut s'assurer que les avantages tirés de la réduction d'impôt ne soient pas « neutralisés » par un impôt et des contributions sociales sur le bénéfice dûs à la non-déduction des amortissements.

Sur le long terme, la solution de l'amortissement est souvent avantageuse, car elle offre la possibilité de déduire de l'assiette fiscale la quasi-totalité de l'investissement (hors quote-part terrain).

Il peut être utile de faire un tableau détaillé des flux occasionnés par ces 2 options, et de comparer le taux d'effort ou le rendement net d'impôt généré.

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Elie DANAN est expert-comptable chez EDGE CONSEIL à Strasbourg.