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Le loueur en meublé non professionnel ou LMNP 2020 et comptabilité

Loueur en meublé non professionnel
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Le loueur en meublé non professionnel se définit par défaut. Il s'agit de celui qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives posées par l'article 155, IV du CGI. Il n'est pas qualifié de loueur en meublé professionnel.

La condition d'inscription au registre du commerce (RCS) du loueur en meublé professionnel, déclarée inconstitutionnelle le 8 février 2018 a été supprimée par la loi de finances pour 2020.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 apporte des précisions pour les loueurs de meublés de courte durée.

En principe, les revenus du loueur en meublé non professionnel sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Toutefois, dans certaines circonstances, les produits tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel sont exonérés d'impôt sur le revenu.

C'est le cas des personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Elles bénéficient d'une exonération des produits générés dans ce contexte sous conditions dans 2 cas. Dans le premier, les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire et le loyer ne doit pas dépasser certains seuils.

Dans le second cas, les recettes provenant de la location et les prestations annexes ne doivent pas dépasser 760¤ par an.

En outre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%.

Sont affiliés à la Sécurité sociale des indépendants :

  • les loueurs en meublé professionnel ;
  • les loueurs en meublé (statut LMNP) qui pratiquent les locations de courte durée et dont les recettes dépassent le seuil de 23 000¤ ;
  • les loueurs de chambres d'hôtes dont les revenus annuels dépassent la somme de 5 348¤ en 2020.

Enfin, la valeur vénale de l'immeuble entre dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À compter du 1er janvier 2021, sont obligatoirement affiliés à la Sécurité sociale des indépendants, les loueurs en meublé dont les recettes tirées de cette activité dépassent la somme de 23 000¤ par an et soit :

  • louent à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n'y élit pas domicile (et n'ont pas opté pour le régime des salariés dès leur affiliation) ;
  • ont des revenus tirés de la location supérieurs aux autres catégories de revenus (TS, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés).

L'option pour le régime des salariés devient possible jusqu'à 72 600¤ de recettes (au lieu de 20% du plafond annuel de Sécurité sociale soit 8 227,20¤ actuellement).

 

Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé non professionnel

L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale. Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers sauf lorsque l'activité est exercée par une SCI dont le régime fiscal est alors l'impôt sur les sociétés.

Pour rappel, le régime des plus-values est celui des plus-values immobilières des particuliers.

Le loueur en meublé non professionnel est soumis à la TVA, sans possibilité d'option.

Enfin, il est aussi redevable de la CFE, de la CVAE et de la taxe foncière, parfois même de la taxe d'habitation et de la taxe de séjour. La principale exonération ici est la location d'une partie de son domicile.

Imposition des résultats

Les résultats de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun. Ainsi, lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 72 600¤ en 2020, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305 ¤.

En l'absence d'application du régime micro-BIC, l'immeuble loué en meublé peut être amorti. Précisons cependant que la déductibilité de ces amortissements peut être limitée dans certaines circonstances (article 39 C, 2 du CGI).

 

Imputation des déficits

Les déficits provenant de l'exercice à titre non professionnel d'une activité de location meublée ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature des dix années suivantes.

Autrement dit, ils ne peuvent pas être imputés :

  • sur le revenu global du foyer fiscal ;
  • ni sur les bénéfices d'autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.

 

Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels

Les personnes physiques qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2021, certains logements (meublés) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Cet avantage fiscal est appelé dispositif Censi-Bouvard. Il s'applique aux investissements immobiliers (investissements locatifs) au sein de résidences de services.

Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

  • 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010 ;
  • 18% en 2011 ;
  • 11% depuis 2012.

À l'origine, il était prévu un taux de 20% pour 2011 et 2012.

 

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les locaux d'habitation loués en meublé par des loueurs non professionnels ne peuvent pas être considérés comme des biens professionnels. Ils doivent, en conséquence, être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire.

L'IFI concerne les propriétaires dont le patrimoine net atteint ou dépasse 1 300 000¤.

Ils sont alors redevables d'un taux qui varie de 0% à 1,50% dès 800 000¤ de patrimoine immobilier.

 

Comptabilité et LMNP

Le loueur en meublé non professionnel peut dépendre du régime micro-BIC ou d'un régime réel.

Au régime micro-BIC, il se contente de déclarer ses recettes sur sa déclaration de revenus. Sa comptabilité est limitée au minimum. C'est une comptabilité de trésorerie et il bénéficie d'un abattement de 50% sur ses recettes.

La seule exception concerne l'exploitation de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes. Le régime micro peut s'appliquer jusqu'à 176 200¤ avec un abattement de 71%.

La seule déclaration du LMNP sera la déclaration 2042C. L'option pour un régime réel est toujours possible.

Au régime réel simplifié ou régime réel normal, il tient parfois une comptabilité d'engagement lorsqu'il dépasse certains seuils. Ses déclarations fiscales sont plus nombreuses et il dépose une liasse fiscale dite déclaration 2031.

Il adhère aussi à un centre de gestion agréé (CGA).

Les biens loués ne sont pas toujours inscrits à l'actif du bilan du loueur en meublé. Ils peuvent rester dans le patrimoine privé.

L'intérêt de l'inscription à l'actif réside dans la déductibilité :

  • des intérêts d'emprunt ;
  • de la taxe foncière ;
  • des amortissements dans certaines limites.

Les amortissements ne sont déductibles qu'à hauteur de la différence entre :

  • les loyers ;
  • les charges relatives aux biens loués.

Les autres amortissements sont reportables.

Au moment de l'acquisition du bien, une option doit également être exercée pour l'inclusion des frais d'acquisition des immobilisations dans le coût d'acquisition.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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