Le régime fiscal des SCI

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Deux régimes fiscaux différents peuvent être appliqués aux SCI, en fonction de l'activité de la société et des options exercées par les associés. Il s'agit de l'impôt sur les sociétés (IS) et de l'impôt sur le revenu (IR).

En matière d'impôt sur le revenu, on parlera tantôt de bénéfices industriels et commerciaux, tantôt de revenus fonciers.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) permettent de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Leur objet est de nature civile et ne peut jamais être de nature commerciale sauf pour les SCI de construction-vente. Une tolérance existe tout de même pour les activités accessoires.

Le régime fiscal des SCI est en principe celui des sociétés de personnes. Les associés de la SCI sont ainsi imposés personnellement, chacun pour sa quote-part dans les bénéfices imposables de la société civile (impôt sur le revenu).

L'associé personne physique paiera l'impôt sur le revenu et l'associé, personne morale à l'IS, paiera l'IS sur cette quote-part de résultat de la SCI. Cette quote-part dépend de la part de l'associé au capital de la société. On parle alors de :

  • « SCI translucide » lorsqu'une partie des associés est imposée à l'IS ;
  • « SCI transparente » lorsque tous les associés sont des personnes physiques (impôt sur le revenu) ;
  • « SCI opaque » lorsque tous les associés sont des personnes morales à l'IS.

Les grands principes du régime fiscal des SCI

Une société civile immobilière est automatiquement soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. C'est le mode d'imposition par défaut. Il est toutefois possible d'opter pour le régime des sociétés commerciales (impôt sur les sociétés) mais cette option est irrévocable.

L'option présente un intérêt dès lors que le taux d'imposition marginal des associés personnes physiques dépasse le taux de 28%.

Régime fiscal de la société

Situation de la société

SCI translucides

SCI exerçant une activité civile de location

SCI relevant de l'impôt sur les sociétés

SCI exerçant une activité commerciale

SCI ayant expressément opté pour leur assujettissement à l'IS

Les loyers perçus par les SCI de location sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers. C'est valable pour la SCI qui loue des immeubles à usage d'habitation mais aussi celle qui loue des locaux professionnels.

Avec ce régime, les associés paient l'impôt sur le revenu sur leur quote-part, peu importe que la société distribue ou non ses bénéfices. En cas de pertes, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur ses propres revenus (sauf exception pour les amortissements).

Concernant les immeubles d'exploitation des entreprises ou les locaux professionnels, il peut être intéressant de les apporter à une telle société. Les loyers versés à la société civile sont déductibles des résultats imposables de l'entreprise.

La taxation des loyers en revenus fonciers se fait après déduction : 

  • des intérêts d'emprunt ;
  • des dépenses de réparation ;
  • de la taxe foncière ;
  • etc.

En cas de cessation de l'entreprise, l'entrepreneur conserve la possibilité de louer l'immeuble et de percevoir des loyers.

En cas de vente de l'immeuble, la plus-value immobilière peut être exonérée d'impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Régime fiscal des SCI transparentes : les principaux impôts

Dès lors que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers), elle dépose chaque année, une déclaration 2072 aux services des impôts des entreprises.

Les revenus fonciers sont imposables entre les mains des associés, même s'ils ne sont pas distribués et restent dans la société.

En matière de TVA, l'option pour un assujettissement ne sera pas toujours possible. C'est le cas sur les locaux nus à usage d'habitation par exemple. Une exonération s'applique sur les locaux professionnels loués nus mais l'option est possible.

Enfin, dans de nombreux cas, dès lors que les locaux professionnels sont équipés, la taxe sur la valeur ajoutée est due.

En cas de location de locaux non meublés, la contribution économique territoriale n'est pas toujours due par les SCI. Elles échappent ainsi à la contribution économique territoriale pour les immeubles loués tant que leur chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils. Elles restent toutefois redevables de la CFE pour les locaux qu'elles utilisent pour elles-mêmes.

Des exonérations existent, notamment pour la première année d'activité ou lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 5 000¤.

Quel régime d'imposition pour une SCI ?

Le régime d'imposition de la société civile immobilière est en principe l'impôt sur le revenu. Les résultats sont imposés entre les mains des associés qui les déclarent dans la catégorie des revenus fonciers.

Une option pour l'impôt sur les sociétés est possible dès lors qu'elle s'avère plus avantageuse.

Régime fiscal des SCI et taux d'imposition

L'imposition des loyers perçus (ou du chiffre d'affaires) n'est pas la même selon que la SCI paie l'impôt sur les sociétés ou que ses associés paient l'impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (au taux de 11%, 30%, 41% ou 45%). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus aux taux de 3 ou 4% lorsqu'elle s'applique.

En cas d'option pour l'IS, la SCI applique les taux de 15% (jusqu'à 38 120¤ de bénéfices), 28% ou 31% selon le cas. Ces taux sont moins importants que les tranches les plus élevées du barème de l'impôt sur les sociétés.

En cas de distribution de dividendes (SCI à l'IS), la flat tax doit être payée au taux de 30% (prélèvements sociaux inclus).

Quel est l'intérêt d'une SCI familiale ?

La SCI familiale présente surtout un intérêt pour transmettre un patrimoine à ses enfants. L'objectif est d'éviter l'indivision en transmettant des parts sociales, plus faciles à céder qu'un bien immobilier.

La transmission de parts sociales représentatives de la nue-propriété (les parents conservant l'usufruit) peut aussi permettre de limiter les droits de succession en cas de décès.

Régime fiscal des SCI : sanctions de l'activité commerciale

Les sociétés civiles immobilières qui ont une activité commerciale sont soumises à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206,2 du code général des impôts (CGI).

L'activité commerciale s'entend de toute activité qui entrerait, sur le plan fiscal, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette catégorie fiscale des BIC ne se limite pas aux activités commerciales telles qu'elles sont prévues par le code de commerce.

L'exemple le plus fréquent est probablement la location meublée. Dès lors que la SCI loue une résidence secondaire meublée, un appartement meublé, elle est assujettie à l'impôt sur les sociétés. On peut y ajouter les opérations d'achat et de vente d'immeuble ou les locations d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.

Les conséquences de cet assujettissement sont relativement importantes puisque la société civile immobilière devient redevable des 3 impôts commerciaux (IS, TVA et CET). Les associés perdent aussi la possibilité d'imputer les pertes sur leurs revenus personnels. En cas de bénéfices, le régime des distributions irrégulières a vocation à s'appliquer.

La seule exception concerne les SCI de construction-vente qui relèvent de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.



Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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