L'ancien dispositif loi Malraux

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Modifié le 13/12/2016
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Les propriétaires particuliers, bailleurs d'immeubles, qui investissent dans des opérations de restauration d'immeubles situés dans certaines zones urbaines protégées peuvent bénéficier d'un régime fiscal de faveur, connu, en pratique, sous l'appellation "loi Malraux".

La nature de l'avantage fiscal accordé a évolué dans le temps :

  • s'agissant des opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée jusqu'au 31 décembre 2008, le dispositif permettait aux propriétaires de déduire de leurs revenus fonciers, en plus des charges de droit commun, certaines charges spécifiques et d'imputer sur leur revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier en résultant ;
  • concernant les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009, le dispositif de déduction des charges et d'imputation des déficits créés sur le revenu global a été transformé en une réduction d'impôt sur le revenu plafonnée.

La présente note présente l'ancien dispositif Loi Malraux, qui s'applique aux dépenses de restauration, quelle que soit leur date de paiement, pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009.

Toutefois, la loi de finances pour 2016 a limité dans le temps l'application de l'ancien dispositif Loi Malraux aux dépenses payées avant le 31 décembre 2017. En d'autres termes, les dépenses réalisées à partir du 1er janvier 2018 ne permettront pas au propriétaire de bénéficier du régime fiscal prévu par l'ancien dispositif Loi Malraux.

 

Ancien dispositif Loi Malraux : conditions d'application 

Le bénéfice de l'ancien dispositif Loi Malraux est subordonné au respect des conditions détaillées ci-après (articles 31, 1° I b ter et 156, 3° du CGI, BOI-RFPI-SPEC-40-10-20120912)  :

  • l'immeuble faisant l'objet des opérations de restauration doit être situé dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
  • ledit immeuble était affecté au logement, avant la réalisation des travaux de restauration et le demeure après ;
  • les travaux de restauration immobilière doivent porter sur l'intégralité de l'immeuble bâti objet des travaux (i.e. dispositif non applicable aux rénovations partielles) ;
  • la restauration complète de l'immeuble peut être menée à l'initiative des propriétaires (éventuellement groupés en association foncière urbaine autorisée ou libre), d'une collectivité publique ou d'un organisme habilité. Avoir l'initiative de l'opération signifie se comporter en maître de l'ouvrage, c'est-à-dire effectuer les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et de réalisation et surveiller les travaux. Le propriétaire ou la personne morale habilitée peut confier par mandat tout ou partie des démarches ou prestations de direction et de surveillance des travaux à réaliser à un ou plusieurs maîtres d'œuvres professionnels rémunérés en tant que tels ;
  • le propriétaire doit s'engager à affecter le logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans, de manière effective et continue. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.

S'agissant de la date d'achèvement des travaux, l'administration fiscale précise que « les travaux sont considérés comme achevés lorsque les murs, la couverture, les fermetures extérieures et intérieures, les parquets et les plâtres sont terminés ou lorsque les installations de chauffage, d'ascenseurs, d'électricité, de sanitaires ou les branchements sur les réseaux d'assainissement sont effectués ».

 

Ancien dispositif Loi Malraux : avantage fiscal accordé

En application de ce dispositif, le ou les propriétaires engageant les dépenses de restauration immobilière dans les conditions visées ci-dessus peuvent déduire de leurs revenus fonciers, en plus des charges de droit commun, un certain nombre de charges spécifiques, à l'exclusion des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à ces intérêts d'emprunt.

Le déficit foncier ainsi créé est imputable sans limitation de montant sur le revenu global du contribuable (à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à ces derniers), alors que, en droit commun, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est limitée à 10 700 €.

 

Dépenses admises en déduction

Sont admises en déduction des revenus fonciers :

  • les charges déductibles de droit commun, telles que, notamment, les charges d'entretien et de gestion, les intérêts d'emprunt, les indemnités d'assurance, les taxes foncières, etc. ;
  • outre les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines, certaines charges de travaux spécifiques limitativement énumérées à l'article 31, I-1° b ter du CGI, à condition que lesdits travaux aient été prévus par le plan de sauvegarde et mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique :
    • les dépenses de démolition imposées par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
    • les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieures d'immeubles existants rendus nécessaires par les travaux de démolition précités, à condition d'avoir été expressément prévus ;
    • les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble ;
    • les travaux de réaffectation à l'usage d'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

 

Année de prise en compte des dépenses

Les dépenses sont déductibles au titre de l'année au cours de laquelle le propriétaire les a effectivement payées.

Ce principe s'applique également lorsque l'association foncière urbaine entre les mains desquelles le montant des dépenses a été versé par les propriétaires ne règle les entreprises que l'année suivante [1].

Par ailleurs, selon la jurisprudence, aucune déduction de dépense n'est autorisée lorsque les travaux, ayant donné aux versements de fonds à une association foncière urbaine, n'ont finalement pas été effectivement réalisés, quelle que soit la cause de l'absence de réalisation (CAA Lyon 15 juillet 1999, n°95-21400 et 96-22562, 2° ch. Laroche).

 

Modalités d'imputation des déficits résultant de la déduction des dépenses visées à l'article 31, I-1° b ter du CGI

Le déficit foncier provenant de la déduction des dépenses visées ci-dessus est imputable sur le revenu global des propriétaires bénéficiant de l'ancien dispositif Loi Malraux, sans limitation de montant, à l'exclusion des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à ces derniers. La fraction non imputée du déficit foncier est imputable sur le revenu global des six années suivantes (article 156 du CGI).

Les intérêts d'emprunt et les frais accessoires à ces derniers demeurent imputables sur le revenu global dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire dans la limite de 10 700 € par an. Le solde non imputé est reportable et imputable pendant dix ans.

 

Obligations déclaratives

Le bénéfice de ce régime est assujetti au respect de certaines obligations déclaratives, qui varient selon que l'investissement est réalisé directement par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société.

Investissements directs par des personnes physiques

La première déclaration de revenus au titre de laquelle le contribuable demande l'imputation des déficits sur son revenu global doit être accompagnée d'une note, établie sur papier libre, comportant l'adresse et la surface habitable du logement, ainsi qu'un engagement de louer le logement non meublé dans les douze mois de l'achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant six ans.

En outre, une fois la restauration de l'immeuble achevée, le contribuable doit joindre une copie du contrat de bail à la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle le premier contrat de location est conclu. Tout nouveau contrat de bail conclu pendant le délai de six ans doit être joint à la déclaration de revenus de l'année considérée.

Investissements réalisés par l'intermédiaire d'une SCI

Lorsque l'immeuble objet de la restauration immobilière appartient à une SCI, chaque associé joint à sa déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle il demande l'imputation du déficit sur le revenu global (i) une attestation de souscription, (ii) un engagement de conserver les parts sociales pendant six ans à compter la souscription, ainsi (iii) qu'un engagement fourni par la société de louer pendant six ans les logements, non meublés et à usage de résidence principale du locataire, dans les douze mois de l'achèvement des travaux.

Ensuite, chaque année et pendant la durée de l'engagement de conservation des parts, les associés doivent accompagner leur déclaration de revenus d'une attestation annuelle, fournie par la société, comportant un relevé du compte personnel de l'associé.

Par ailleurs, la société doit transmettre à ses associés le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global et celui imputable sur les autres revenus fonciers. La société doit également transmettre à l'administration fiscale une liste comportant les noms des locataires par immeuble, le loyer et la surface habitable du logement ou, si les travaux de restauration ne sont pas encore achevés, le détail des charges pouvant créer un déficit foncier imputable sur le revenu global des associés.

 

Remise en cause de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global

L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les situations suivantes :

  • non respect des formalités déclaratives fiscales (par exemple : défaut de transmission à l'administration fiscale du contrat de bail ou de l'engagement de louer pendant six ans, etc.) ;
  • absence de location dans les douze mois suivant la date d'achèvement des travaux ;
  • location ou sous-location meublée ou équipée ;
  • cession du logement pendant le délai de six ans. Il est admis toutefois de ne pas remettre en cause l'imputation sur le revenu global en cas d'expropriation du logement pour cause d'utilité publique.

En cas de remise en cause de l'imputation des déficits, le revenu global de l'année au cours de laquelle l'engagement ou les conditions de location ne sont pas respectées est majoré du déficit foncier indûment imputé (article 156, I-3° alinéa 4 du CGI et BOI-FFPI-SPEC-40-30 n°110, 12 septembre 2012).

 

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.