Nouveau dispositif loi Malraux

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En application du nouveau dispositif "loi Malraux", les propriétaires personnes physiques (ou associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, telles que des SCI) fiscalement domiciliés en France et ayant déposé une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2009, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, au titre des dépenses de restauration d'immeubles situés dans certaines zones protégées.

Ce dispositif a été réaménagé par l'article 40 de la loi de finances rectificative pour 2016.

Cette réduction d'impôt remplace l'imputation sans limitation de montant sur le revenu global du déficit foncier résultant de la déduction de certaines dépenses spécifiques prévue dans le cadre de l'ancien dispositif "loi Malraux".

Pour plus de détails concernant l'ancien dispositif Malraux, nous vous invitons à consulter l'article suivant : « L'ancien dispositif loi Malraux ».

 

Conditions d'application du dispositif

Le bénéfice du nouveau dispositif "loi Malraux" est subordonné au respect des conditions détaillées ci-après (article 199 tervicies du CGI, BOI-IR-RICI-200-10-20130705) :

  • l'immeuble faisant l'objet des opérations de restauration doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. A défaut, le dispositif est également éligible lorsque l'opération de restauration immobilière a été déclarée d'utilité publique  

Remarque : la loi n°2016-925 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine a transformé automatiquement certaines zones dans lesquelles ce dispositif était applicable, à savoir les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), en sites patrimoniaux remarquables.

  • l'immeuble faisant l'objet de restructuration peut également être situé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé (applicable jusqu'au 31 décembre 2019) ;
  • ledit immeuble est un local d'habitation (avant et après réalisation des travaux), un immeuble destiné originellement à l'habitation et réaffecté à cet usage ou, sous certaines conditions, un local professionnel. S'agissant des opérations pour lesquelles un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017, le dispositif est élargi aux locaux affectés à l'habitation après travaux qui ne l'étaient pas originellement ;
  • les travaux de restauration immobilière (i.e. travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble) doivent porter sur l'intégralité de l'immeuble bâti objet des travaux ;
  • la restauration de l'immeuble doit être déclarée d'utilité publique (sauf dans le cas où le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé) ;
  • le propriétaire doit s'engager à affecter le logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire (personne physique autre que le propriétaire) pendant une durée de neuf ans, de manière effective et continue. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration.

 

Régime fiscal de l'avantage

L'avantage fiscal accordé prend la forme d'une réduction d'impôt, dont le montant correspond à un pourcentage du montant de certaines dépenses.

Dépenses éligibles à la réduction d'impôt

Trois types de dépenses ouvrent droit à la réduction d'impôt :

  • les charges foncières de droit commun telles que, notamment, les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les frais de gestion, les taxes foncières, etc. Sont exclues du bénéfice de la réduction d'impôt, les intérêts d'emprunt et les provisions pour charges de copropriété, qui demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun ;
  • les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, tels que, notamment, les dépenses de démolition, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, les travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant temporairement perdu cet usage, les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, et, plus généralement, tous les travaux conformes à la déclaration d'utilité publique ou au plan de sauvegarde et mise en valeur approuvé.

 

Date de réalisation des dépenses

Pour être éligibles à la réduction d'impôt, les dépenses doivent être supportées entre les deux dates suivantes :

  • à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de celle de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable ;
  • jusqu'au 31 décembre de la troisième année, selon le cas, de l'une ou l'autre des deux dates précitées.

 

Modalités d'application de la réduction d'impôt

1. Plafond de dépenses éligibles

  • Opérations pour lesquelles un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2017 :

La réduction d'impôt est calculée sur montant des dépenses éligibles, effectivement acquittées, retenues dans la limite d'un plafond annuel de 100.000 euros. Le montant des dépenses éligibles qui dépasse le plafond annuel ne peut être ni reporté ni faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

  • Opérations pour lesquelles un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017 :

Les dépenses éligibles ne sont plus retenues dans la limite d'un plafond annuel de 100.000 euros mais dans la limite d'un plafond pluriannuel de 400.000 euros, au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante (i.e. quatre ans au maximum).

2. Taux de la réduction d'impôt 

  • Opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 9 juillet 2016

La réduction d'impôt s'élève à 22% pour les immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP et à 30% pour ceux situés dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.

  • Opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée depuis le 9 juillet 2016

La réduction d'impôt s'élève à 30% du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans le périmètre d'un SPR couvert par un PSMV approuvé, ainsi que dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, et à 22% du montant des dépenses éligibles dans les autres situations. 

Cette réduction d'impôt est exclue du champ d'application du plafonnement global de certains avantages fiscaux (article 200-0 A du CGI).

 

Modalités d'imputation de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est imputable sur le montant de l'impôt sur le revenu du propriétaire. Dans le cas où le montant de la réduction d'impôt excède celui de l'impôt dû, la fraction non imputée de ladite réduction d'impôt ne peut donner lieu ni à un remboursement ni à un report sur l'impôt dû au titre des années suivantes.

Concernant les opérations pour lesquelles un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017,  la fraction non imputée de la réduction d'impôt au titre de l'année du paiement des dépenses peut être désormais imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

 

Obligations déclaratives

Le bénéfice du nouveau dispositif "loi Malraux" est subordonné au respect d'un certain nombre d'obligations déclaratives, qui varient selon que l'investissement est réalisé directement par le propriétaire, par l'intermédiaire d'une société ou via la souscription de parts de SCPI.

D'une manière générale, ces obligations déclaratives visent à mettre en évidence que les conditions d'application du régime sont respectées et à mettre l'administration fiscale en situation de contrôler le calcul du montant de la réduction d'impôt. Dans ce contexte, un certain nombre de justificatifs, attestations ou notes doivent être joints à la déclaration des revenus du contribuable qui entend bénéficier du dispositif, ainsi que, le cas échéant, à la déclaration de résultats de la société.

 

Remise en cause de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est remise en cause (i) en cas de non-respect des conditions d'application du régime, de l'engagement de location et/ou des conditions de mise en location, de cession, pendant la période d'engagement de location de l'immeuble objet des travaux ayant donné lieu à la réduction d'impôt ou (ii) en cas de démembrement des titres de la propriété de l'immeuble ou des parts sociales.

La remise en cause de l'avantage fiscal est effectuée selon les modalités suivantes :

  • En cas de non respect des conditions initiales (par exemple : dépenses non éligibles, restauration partielle, etc.) : l'impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d'impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction ;
  • En cas de non respect des conditions au cours de la période d'engagement de location : l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'événement entraînant la déchéance de l'avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d'impôt obtenue. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la survenance de l'événement entraînant la déchéance de la réduction d'impôt. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d'impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration. 

 

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.