Régime micro-foncier 2024 : principe et fonctionnement

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Modifié le 12/02/2024
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Les revenus provenant de la location de locaux non meublés doivent être déclarés en revenus fonciers afin d'être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cet article détaille le fonctionnement du régime micro-foncier.

Quels sont les 2 régimes d'imposition des revenus fonciers ?

En matière d'imposition des revenus fonciers, cohabitent deux régimes : le micro-foncier (objet de cet article) et le régime réel. Il convient également de préciser que seuls les revenus issus de la location de locaux nus sont déclarables dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, les revenus issus des locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelles différences entre revenus fonciers et micro-fonciers ?

Le régime réel d'imposition des revenus fonciers peut être assimilé à la tenue comptable de chacune des locations. Il permet de déterminer un résultat par location par différence entre les recettes perçues diminuées de certaines charges relatives à l'immeuble concerné. Ainsi en régime réel, les charges et travaux engagés par le propriétaire pourront (sous certains conditions) être déduits des revenus perçus. Le contribuable est alors imposé sur le revenu foncier net de chacune des locations.

Le régime micro-foncier, qui est d'application automatique, est plus simple à mettre en ½uvre puisqu'il consiste à déclarer uniquement les recettes encaissées sur lesquelles un abattement sera directement appliqué. Néanmoins, pour pouvoir prétendre à ce régime, il faut répondre à certaines conditions.

L'option pour le régime réel d'imposition

Même si les conditions sont remplies pour bénéficier du régime micro-foncier, le contribuable peut de manière spontanée, demander à déclarer ses revenus de location selon le régime réel foncier. Il est également nécessaire de préciser que le régime choisi est valable pour l'ensemble des revenus tirés de la location nue. En effet, il n'est pas possible pour un même propriétaire d'appliquer les deux régimes en opérant une distinction entre les locaux en sa possession.

Enfin, l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers est irrévocable pour une durée de 3 ans.

À partir de l'année fiscale 2023, un changement significatif s'opère pour les propriétaires de locaux classés meublés de tourisme. Le régime fiscal micro-BIC applicable à ces locations est désormais aligné sur celui du régime micro-foncier.

Ces modifications s'appliquent dès l'imposition des revenus de 2023. Toutefois, il est à noter que cet alignement sur le régime micro-foncier ne sera pas entièrement en vigueur pour les années fiscales 2023 et 2024, des ajustements spécifiques étant prévus (article 45 de la loi de finances 2024).

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime du micro-foncier ?

Le régime micro-foncier s'applique lorsque 2 conditions cumulatives sont réunies :

  • concerne uniquement des locations de locaux nus (ce qui exclut les meublés relevant de la catégorie BIC) ;
  • les recettes encaissées au titre de l'ensemble des loyers provenant de la location ne doivent pas excéder 15 000¤ sur l'année civile.

A noter que, bien que la condition de revenus soit respectée, certains propriétaires ne pourront pas appliquer l'imposition sous le régime micro-foncier. C'est notamment le cas pour les propriétaires de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier. Il en est de même lorsque les logements sont exploités sous certains dispositifs fiscaux immobiliers ou encore pour les monuments historiques ou situés dans un site patrimonial remarquable.

Comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier permet au contribuable de déclarer ses revenus bruts issus de la location non meublée. Aucune dépense relative à des charges ou travaux ne pourra être déduite. Il existe en revanche un abattement forfaitaire de 30% qui sera automatiquement appliqué sur les recettes déclarées. Cet abattement représente la part théorique de charge engagée par le propriétaire et vient compenser le fait de ne pouvoir déduire les dépenses effectives.

Quand opter pour le micro-foncier ?

Selon sa situation, le contribuable peut être amené à arbitrer entre l'application du régime micro-foncier ou le choix du régime réel d'imposition. Comment faire ce choix ?

Le régime micro-foncier est fiscalement intéressant lorsque le bien destiné à la location n'a pas, ou peu, nécessité de dépenses au cours de l'année civile ou que celles-ci représentent un taux inférieur à 30% du montant des loyers encaissés. Dans ce cas, l'abattement forfaitaire de 30% s'avère plus avantageux pour le propriétaire. A noter, qu'aucun déficit foncier ne peut donc apparaître puisque les charges ne sont pas déduites.

Par contre, dès lors que le contribuable a dû faire face à des travaux, réparations ou aménagements divers dont les coûts sont supérieurs à 30% du montant des revenus perçus, l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers s'avère intéressante puisqu'il est possible de tenir compte des charges déductibles. Les dépenses engagées pourront être déduites sous certaines conditions car il existe des exceptions selon la nature des charges. Par ailleurs, le régime réel peut s'avérer intéressant en cas de déficit foncier (dépenses engagées plus importantes que les loyers perçus) car celui-ci sera déductible (dans une certaine limite) des revenus globaux du foyer fiscal.

Toutefois, il faut bien retenir que lorsque les 15 000¤ (charges non comprises) de revenus bruts en provenance de locations nues sont dépassés, cela impose au contribuable une déclaration de ses revenus fonciers en régime réel d'imposition.

Quelle déclaration compléter pour déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration micro foncier est simplifiée. Ainsi, le propriétaire devra porter le montant total des revenus locatifs directement sur sa déclaration d'impôt sur le revenu (imprimé 2042). Le montant indiqué ne tient pas compte de l'abattement. Ce dernier sera calculé automatiquement par les services des impôts. Le régime micro-foncier ne nécessite pas le dépôt d'une déclaration complémentaire (imprimé 2044) à contrario du régime réel.

La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.

Synthèse des différences entre les deux régimes

 

Régime réel d'imposition

Régime micro-foncier

Conditions d'application

Option à formuler valable 3 ans

Recettes inférieures à 15000¤ / an

Certains logements sont exclus du régime

Traitement des charges

Déduction des travaux et charges engagées (dans la limite des autorisations)

Abattement forfaitaire de 30% (aucune déduction des charges)

Déclaration

Complémentaire (2044) – détail par logement

Sur la déclaration d'impôt 2042

Déficit

Permet de faire apparaître un déficit foncier déductible du revenu global dans une certaine limite

Aucun déficit foncier possible