Quel capital pour la société civile immobilière ou SCI ?

Pas de minimum légal pour le capital des SCI

Pour rappel, le capital social constitue les ressources propres de la société, qui se forme par apport des associés, en numéraire, nature. L'apport en industrie est possible dans le cadre d'une SCI, mais ce type d'apport ne concourt pas à la formation du capital social. 

Les sociétés civiles immobilières sont régies par les dispositions du code civil qui ne prévoit pas de capital social minimum.

Il est donc possible de doter une SCI d'un capital de quelques euros à peine, voire même de l'euro symbolique.

Toutefois, il apparaît qu'en pratique le capital social fixé soit nettement supérieur, qu'il soit variable et qu'il fasse l'objet d'augmentation ou de réduction durant la vie de la SCI.

Les règles régissant le capital social de la SCI tout au long de sa vie dépendront des statuts de la société et de leurs modifications le cas échéant. 

Quel capital social pour constituer une SCI ?

Lorsque les associés apportent un immeuble à la société, l'apport en nature sera généralement suffisant. Le capital social sera composé de la valeur de l'immeuble ainsi apporté. Étant déjà propriétaire de l'immeuble, les abattements pour durée de détention ont déjà commencé à courir et ils n'ont aucune dette de remboursement.

Les associés peuvent aussi faire des apports en numéraire suffisants pour permettre l'acquisition de l'immeuble sans aucun emprunt. Toutefois, la potentielle exonération de la plus-value est retardée par rapport à l'apport en nature, puisque les associés en numéraire ne devenant propriétaire qu'au moment de l'acquisition de l'immeuble. 

Enfin, autre possibilité, lorsque c'est la SCI qui emprunte l'argent nécessaire à l'acquisition de l'immeuble et rembourse le prêt grâce aux loyers perçus ou lorsque les associés font leurs apports en compte courant d'associé. Ce cas de figure est le moins avantageux pour les associés, puisque le remboursement du prêt est conditionné par les loyers.

De même sur le plan fiscal, car ce n'est qu'au moment où la SCI emprunte l'argent et acquiert l'immeuble, que les abattements pour durée de détention commencent à courir pour le calcul d'une potentielle plus-value.

La problématique fiscale de la plus-value

Pour rappel, la cession d'immeuble ou de parts de SCI constitue une plus-value privée de nature immobilière (car gestion de son patrimoine immobilier personnel) qui est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et totalement exonérée au bout de 30 ans de détention (prélèvements sociaux).

En effet, la cession de parts d'une société dite à prépondérance immobilière suit le régime des plus-values immobilières et non le régime des cessions de valeurs mobilières. L'article 150 UB du CGI prévoit que la société est considérée comme à prépondérance immobilière lorsque l'actif de la société est à la clôture des 3 exercices avant la cession, composé au moins à 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par la société à l'exploitation d'une activité. 

S'agissant du calcul de l'abattement, la plus-value est réduite des abattements suivant en fonction de la durée de la détention (article 150 VC du CGI) :

Pour l'IR : 

• 6% chaque année au delà de la 5ème année ; 
• 4% au titre de la 22ème année.

Pour les prélèvements sociaux : 

• 1,65% au delà de la 5ème année ; 
• 1,6% pour la 22ème année ; 
• 9% au-delà de la 20ème année. 

Hors les cas où la plus-value est exonérée (durée de détention, résidence principale etc.), elle est soumise à une imposition à un taux de 19% d'IR et de 17,2% de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, les plus-values immobilières supérieures à 50 000¤ sont soumises à une surtaxe au titre de l'article 1609 nonies G du CGI.

Enfin, la cession de participation de société à prépondérance immobilière est soumise à des droits d'enregistrement d'un taux de 5%.

Les dangers d'un capital élevé non appelé

Lorsque le capital est d'un montant élevé et n'a pas été appelé par la société, se pose le problème de la déductibilité fiscale des intérêts, puisque la libération totale du capital est une condition essentielle pour pouvoir déduire les intérêts.

La société avait-elle réellement besoin d'emprunter alors qu'il lui aurait suffit d'appeler l'intégralité du capital social ?

L'administration fiscale pourrait considérer l'acte d'emprunt comme anormal.