Cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière

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Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière par des sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés (IS) ne bénéficient pas du régime du long terme en matière d'imposition des plus-values et sont soumises à un régime spécifique en matière de droits d'enregistrement.

Les sociétés à prépondérance immobilières sont les sociétés dont l'actif est majoritairement composé de biens et droits immobiliers. Toute société peut être qualifiée de société à prépondérance immobilière, qu'il s'agisse d'une société de personnes ou d'une société de capitaux.

Les cessions de titres de société à prépondérance immobilière sont soumises à un régime fiscal qui diffère de celui applicable aux cessions de titres autres qu'à prépondérance immobilière, en matière de droits d'enregistrement comme en matière d'imposition de la plus-value.

L'article 53 de la loi de finances pour 2020 prévoit le report de plein droit des déficits de la société absorbée en cas de fusion sous conditions. Il ne concerne pas les sociétés à prépondérance immobilière.

Régime fiscal de la plus-value de cession

Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ?

La société à prépondérance immobilière n'est pas limitée aux sociétés civiles ou SCI. Toutes les sociétés sont potentiellement concernées dès lors que leur actif est composé de 50% :

  • d'immeubles bâtis ou non ;

  • de droits à crédit-bail immobilier non affectés à sa propre exploitation.

L'appréciation se fait à la date de cession des titres ou à la clôture de son dernier exercice (et non à la clôture des trois exercices clos qui précèdent).

Selon l'article 219, I-a sexies-0 bis du Code Général des Impôts (CGI),

« Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ».

Cette définition de la prépondérance immobilière n'est pas une définition générale mais concerne uniquement les plus-values réalisées par les sociétés relevant de l'IS.

Ainsi, tous les immeubles inscrits à l'actif, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sont retenus pour apprécier le seuil de 50%, à l'exception de ceux qui sont principalement affectés par la société à sa propre exploitation, qu'ils soient détenus directement ou par l'intermédiaire d'une société, elle-même à prépondérance immobilière. 

Concernant la notion d'immeubles affectés par la société à sa propre exploitation, l'administration précise qu'ils s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation, c'est-à-dire des immeubles qui sont directement utilisés par l'entreprise pour le développement de son activité opérationnelle (usine, local commercial, etc.) ou à des fins administratives (bureaux).

Ne sont notamment pas considérés comme tels les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens, ainsi que les immeubles donnés en location nus ou meublés.

Le seuil de 50% s'apprécie sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles autres que ceux affectés à l'exercice de l'activité de la société, des droits réels immobiliers, des droits détenus dans un contrat de crédit-bail immobilier et des titres de sociétés à prépondérance immobilière
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Valeur réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social, y compris les immeubles affectés ou non à l'exercice de l'activité, les contrats de crédit-bail immobiliers ou non et les titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Traitement fiscal de la plus-value de cession

Le droit français prévoit, à l'article 219 I-a quinquies du CGI, un régime favorable d'imposition de la plus-value de cession de certains titres de société détenus depuis plus de deux ans, réalisée par les sociétés relevant de l'IS (autrement appelé « régime des plus ou moins-value à long terme » ou « régime du long terme »). Selon ce régime, ces plus-values peuvent bénéficier, sous réserve du respect de certaines conditions, d'une exonération d'IS, à l'exception d'une quote-part de frais égale à 12% du montant brut de la plus-value de cession (i.e. exonération à hauteur de 88% du montant brut de la plus-value réalisée). En pratique, le taux effectif d'imposition de ces plus-values s'élève environ à 4,13% (pour un taux d'IS de 33,33%).

Toutefois, les plus-values de cession de titre de sociétés à prépondérance immobilière par une société relevant de l'impôt sur les sociétés sont expressément exclues, par l'article 219, I-a sexies-0 bis du CGI, du bénéfice de ce régime d'exonération partielle.

Dès lors, ces plus-values de cession sont assujetties à l'IS dans les conditions de droit commun, au taux normal de 33,33% (plus la contribution sociale de 3,3% si le montant du chiffre d'affaires de la société cédante excède 7,63 m¤ et si le montant de l'IS dû par cette dernière dépasse 763 k¤), quelle que soit la durée de détention des titres. Veuillez noter que le taux de l'IS sera progressivement abaissé à 25% d'ici 2022.

 

Conséquences en matière de droits d'enregistrement

Le régime des droits d'enregistrement relatif à la cession de titres dépend de la forme sociale de la société cédée et de la qualification de cette dernière en tant que société à prépondérance immobilière ou non.

Cessions de parts sociales de SARL

Les cessions de parts sociales sont soumises à un droit d'enregistrement de 3% du prix de cession, après application d'un abattement égal, pour chaque part, au rapport entre 23 000¤ et le nombre total de parts de la société.

Cessions d'actions de SAS et de SA

Les cessions d'actions de SAS ou de SA non cotées sont soumises à un droit d'enregistrement de 0,1% du prix de cession, qu'elles soient ou non constatées par un acte.

Cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont assujetties à un droit de 5% du prix de cession, sans application d'aucun abattement, qu'il s'agisse d'actions ou de parts sociales.

En matière de droits d'enregistrement, est considérée comme étant à prépondérance immobilière la personne morale dont les titres ne sont pas cotés et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des sociétés, non cotées, à prépondérance immobilière (i.e. définition de la prépondérance immobilière différente de celle prévalant pour l'imposition des plus-values).

Contrairement à ce qui est prévu s'agissant des plus-values, les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation sont pris en compte pour l'appréciation de la prépondérance immobilière. En revanche, les immeubles et droits réels immobiliers situés hors de France ne sont pas retenus.

Ainsi, en matière de droits d'enregistrement, la prépondérance immobilière s'apprécie sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles et des droits réels immobiliers situés en France, quelle qu'en soit l'utilisation (i.e. affectés ou non à la propre exploitation de la société dont les titres sont cédés), ainsi que valeur des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière
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Valeur brute réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social, quelle que soient leur nature et leur situation géographique


La prépondérance immobilière s'apprécie au regard de la composition de l'actif au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession des participations. Ainsi, même si la société n'est pas à prépondérance immobilière au jour de la cession, il convient de s'assurer qu'elle ne l'a pas été à un moment quelconque au cours de l'année précédant la cession.

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Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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