Cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière

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Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière par des sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés (IS) sont soumises à un régime particulier.

Dès lors que l'actif est principalement composé d'immeubles, les cessions occasionnelles de titres de ces sociétés sont soumises :

  • dans une société à l'IR (impôt sur le revenu), au régime d'imposition des plus-values immobilières ;
  • dans une société à l'IS, au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux.

Le régime des BIC s'applique comme pour les marchands de biens lorsque les cessions présentent un caractère professionnel.

Elles ne bénéficient pas du régime du long terme en matière d'imposition des plus-values et sont soumises à un régime spécifique en matière de droits d'enregistrement.

Les sociétés à prépondérance immobilière sont les sociétés dont l'actif est composé à plus de 50% de biens et droits immobiliers. La qualification concerne :

  • les sociétés de personnes ;
  • les sociétés de capitaux.

Le régime fiscal des cessions de titres de société à prépondérance immobilière diffère de celui des autres cessions de titres sur deux points principaux : 

  • en matière de droits d'enregistrement ;
  • pour l'imposition de la plus-value.

L'article 53 de la loi de finances pour 2020 prévoit le report de plein droit des déficits de la société absorbée en cas de fusion sous conditions. Il ne concerne pas les sociétés à prépondérance immobilière.

Pour rappel, en cas de cession-bail d'un actif immobilier, les sociétés à prépondérance immobilière sont en principe exclues du dispositif d'étalement de la plus-value immobilière prévu par la loi de finances pour 2021. C'était déjà le cas sous l'ancien régime, applicable entre 2009 et 2012.

Régime fiscal de la plus-value de cession

Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ?

La société à prépondérance immobilière n'est pas limitée aux sociétés civiles ou SCI. Toutes les sociétés sont potentiellement concernées dès lors que leur actif est composé de 50% :

  • d'immeubles bâtis ou non ;
  • de droits à crédit-bail immobilier non affectés à sa propre exploitation.

L'appréciation se fait à la date de cession des titres ou à la clôture de son dernier exercice.

Selon l'article 219, I-a sexies-0 bis du Code Général des Impôts (CGI),

« Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ».

Cette définition de la prépondérance immobilière n'est pas une définition générale mais concerne uniquement les plus-values réalisées par les sociétés relevant de l'IS.

Ainsi, tous les immeubles inscrits à l'actif, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sont retenus pour apprécier le seuil de 50%, à l'exception de ceux qui sont principalement affectés par la société à sa propre exploitation, qu'ils soient détenus directement ou par l'intermédiaire d'une société, elle-même à prépondérance immobilière.

Le seuil de 50% s'apprécie sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles autres que ceux affectés à l'exercice de l'activité de la société, des immeubles donnés en location, des droits à crédit-bail immobilier et des titres de SPI
_______________________________

Valeur réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social, y compris les éléments exclus du dénominateur

Traitement fiscal de la plus-value de cession

L'article 219 I-a quinquies du CGI prévoit une imposition séparée des plus-values nettes à long terme au taux de 15% sauf exception. Spécifiquement pour les plus-values nettes à long terme issues de titres de sociétés à prépondérance immobilière, le taux d'imposition est fixé à 19% pour les sociétés cotées dès lors qu'elles détiennent les titres depuis au moins deux ans et les sociétés à l'impôt sur le revenu.

Une compensation est toutefois possible dans les sociétés à l'IS avec :

  • les déficits (de l'exercice ou des exercices précédents) ;
  • les moins-values nettes à long terme relevant des taux de 15% ou 19%.

Dans tous les autres cas (sociétés à l'IS non cotées ou titres détenus depuis moins de deux ans), c'est le taux d'impôt sur les sociétés de droit commun (27,50% ou 26,50% selon la taille de l'entreprise) qui s'applique.

Dans les sociétés à l'IR, s'y ajoutent en plus les prélèvements sociaux pour un total de 17,20% avec la CSG et la CRDS et la taxe sur les plus-values supérieures à 50 000¤ (pour les contribuables et les sociétés à l'impôt sur le revenu). 

Le seuil de 50 000¤ s'apprécie, le cas échéant, après abattement pour durée de détention et abattement temporaire exceptionnel.

 

Conséquences en matière de droits d'enregistrement

Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont assujetties au droit d'enregistrement au taux de 5% du prix de cession, sans application d'aucun abattement, qu'il s'agisse d'actions ou de parts sociales.

La notion de sociétés à prépondérance immobilière n'est toutefois pas la même. Ici, il faut appliquer l'article 726 du CGI qui précise que :

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué :

  • d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ;
  • ou de participations dans des personnes morales ;

quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Les immeubles affectés à l'exploitation de la SPI sont pris en compte alors que les immeubles situés à l'étranger sont exclus.

Ainsi, en matière de droits d'enregistrement, la prépondérance immobilière s'apprécie sur la base du ratio suivant :

Valeur réelle des immeubles, des droits réels immobiliers situés en France et des titres d'autres SPI
_______________________________

Valeur brute réelle de la totalité des éléments inscrits à l'actif social


La prépondérance immobilière s'apprécie au regard de la composition de l'actif au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession des participations.



Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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