La Société civile immobilière (SCI) est une société de personnes à caractère civil par nature dont la constitution est privilégiée dans le cadre de la gestion d'un patrimoine immobilier, de l'investissement locatif mais aussi dans le cadre des successions.
Les caractéristiques principales de la SCI
L'objet de la SCI est la gestion et la location de biens immobiliers qui sont donc détenus par une société. Ainsi, il est possible qu'une telle société soit constituée pour la détention de la résidence principale ou secondaire ou tout simplement pour percevoir des revenus par le biais de la location des immeubles. Elles sont aussi plébiscitées dans le cadre des successions.
Dans le cadre d'une SCI, les dettes ainsi que les bénéfices résultant des biens immobiliers sont réparties entre les associés à hauteur de leur quote-part dans la société. En ce sens, si des travaux sont requis, le coût des réparations est réparti à proportion de la quote-part de chacun des associés. De manière générale, tous les frais sont divisés entre les associés.
S'agissant de la constitution d'une telle société, deux associés sont nécessaires pour créer une SCI, qui en échange de leur apport, (il n'y a pas de minimum requis pour constituer une SCI) reçoivent des parts sociales. Un gérant (ou plusieurs) de la SCI doit être désigné, qu'il soit associé ou non, sa mission étant la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société.
La création de SCI est marquée par une procédure de constitution plutôt lourde. En ce sens, les associés doivent rédiger les statuts, qui contiennent notamment le nom du gérant ainsi que le siège social (qui peut être le domicile des associés). La société doit aussi faire l'objet d'une immatriculation auprès du Registre National des Entreprises (RNE), ainsi que d'une publication d'un avis de création dans un journal d'annonce légal. En outre, ces formalités génèrent des coûts, environ 400¤ hors taxe.
S'agissant de la responsabilité des associés, ils ont une responsabilité illimitée à l'égard des dettes sociales, la SCI faisant partie des sociétés à responsabilités illimitées. Ainsi, les associés sont indéfiniment responsables, les créanciers peuvent intenter une action contre les associés pour le remboursement de leur créance, sur le patrimoine professionnel et personnel. En revanche, la responsabilité n'est pas solidaire, chacun des associés est responsable à proportion de leur part dans le capital social.
Enfin, il est important de préciser que l'assemblée générale doit se tenir au minimum une fois par an dans le cadre de l'approbation des comptes annuels. Dans ce cadre, le gérant doit présenter les comptes à l'assemblée pour approbation dans un délai de 6 mois après la clôture de l'exercice. En principe, le dépôt des comptes n'est pas une obligation pour la SCI, sauf dans certains cas énoncés par la loi, notamment lorsqu'elle a opté pour l'IS ou exerce une activité commerciale.
Depuis 2023, les propriétaires doivent déclarer tous les locaux d'habitation ainsi que les conditions d'occupation, auprès de l'administration avant le 1er juillet de chaque année en vertu de l'article 1418 du CGI (espace « Gérer mes biens immobiliers » via Impot.gouv). Si aucun changement n'est intervenu par rapport à l'année précédente, le contribuable n'a aucune information supplémentaire à transmettre à l'administration.
Originellement, aucune déclaration papier n'était prévue, les contribuables devaient prendre contact avec l'administration pour effectuer cette démarche. Dans une réponse ministérielle en date du 27 février 2024, l'Administration a prévu un formulaire papier pour les propriétaires n'ayant pas d'accès à internet pour leur permettre de déclarer les éventuels changements d'occupants.
Par ailleurs, le texte précise qu'aucune amende ne sera appliquée en cas de défaut de déclaration pour l'année 2023.
Les fonctions de la SCI
D'une part, la SCI est utilisée dans le cadre d'investissement locatif. Ainsi, plusieurs associés n'ayant aucun lien particulier peuvent investir dans un projet commun.
D'autre part, la SCI est utilisée dans un but de gestion de patrimoine. En effet, les biens immobiliers faisant désormais partie du patrimoine de la société, cela permet de protéger les biens puisque les créanciers se tourneront dans un premier temps vers la SCI, avant les associés. Cela permet aussi de protéger le patrimoine familial, notamment dans le cadre de divergence sur le sort des immeubles entre les membres d'une famille notamment.
Toutefois, elle est aussi utilisée dans le cadre de la transmission d'un patrimoine. Dans l'hypothèse où des parents souhaitent transmettre des immeubles à leurs enfants, la donation de parts est possible et les droits de successions en ligne direct bénéficient de l'abattement fixe de 100 000¤ par enfant et par donation. Toutefois, cette faveur fiscale est renouvelable tous les 15 ans. La faveur fiscale relative à la donation en ligne directe concerne tous les ascendants (parents et grands-parents) et les descendants (enfant et petits-enfants) du donateur.
En outre, la création d'une SCI permet aussi d'éviter l'indivision. En effet, lorsque les parents décèdent, les enfants héritent des biens immobiliers, chacun d'eux seront des indivisaires des biens. Dans le cadre d'une indivision, les décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui peut provoquer des blocages dues aux divergences d'opinion des indivisaires. Or, lorsque ces mêmes biens sont détenus par une SCI, les décisions sont prises à la majorité des associés (à savoir les héritiers), ce qui permet d'éviter le blocage des décisions.
Par ailleurs, il est possible de démembrer la propriété des parts sociales d'une SCI. Ainsi, on distingue d'un côté le nue-propriétaire qui dispose de l'usus, à savoir la faculté de disposer librement des parts sociales mais ne peut en jouir. C'est le véritable propriétaire du bien.
De l'autre, l'usufruitier qui dispose de l'usus et du fructus, à savoir qu'il peut agir comme le véritable propriétaire du bien et peut en tirer des fruits (les loyers), à charge pour lui d'en conserver la substance. L'usufruitier peut donc utiliser à titre personnel le bien sans pour autant en disposer comme bon lui semble, il ne peut le vendre ou le donner notamment.
Le démembrement de propriété est un dispositif temporaire qui prend fin à la mort de l'usufruitier en principe, sauf délai particulier prévu.
Dans le cadre d'un démembrement, c'est le nue propriétaire qui a la qualité d'associé, l'usufruitier dispose du droit de vote uniquement dans le cadre de la répartition des bénéfices.
Quelle fiscalité applicable ?
La SCI étant une société civile par nature, elle est soumise par défaut à l'IR. Dans ce cas, la fiscalité est dite transparente, la société ne paye pas d'impôt, l'imposition se passe au niveau de l'associé, à hauteur de sa quote-part dans la société. Les revenus sont soumis au barème de l'IR.
Lorsque la société est soumise à l'IR, les déficits fonciers peuvent s'imputer sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700¤, ce qui permet in fine de réduire l'IR des contribuables. Au-delà de ce seuil, les déficits s'imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les plus-values sont soumises au régime applicable au particulier, des abattements pour durée de détention sont applicables pour la cession d'un immeuble ou dans le cadre de la cession de titres.
Par ailleurs, il est possible d'opter à l'IS pour une SCI. Dans ce cas, la fiscalité est dite opaque, l'imposition se passe au niveau de la société et le cas échéant au niveau des associés en cas de distribution des bénéfices.
Ainsi, les revenus de la SCI sont soumis à l'IS au taux réduit de 15% dans la limite de 42 500¤ de chiffre d'affaires et de 25% pour l'excédent. L'option pour l'IS est avantageuse lorsque les bénéfices de la société dépassent les tranches de 41% et 45%.
Il est important de préciser que le régime fiscal varie en fonction de la nature de l'activité exercée par la SCI.
La location nue
Lorsque la société exerce une activité de location nue, la société perçoit des revenus fonciers soumis à l'IR. Ainsi, chaque associé indique dans sa déclaration de revenus les sommes perçues, qui sont proportionnelles à la quote-part dans l'entreprise.
Par principe, les revenus fonciers sont soumis au régime micro lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000¤ et un abattement forfaitaire de 30% s'applique, puisque les frais réels ne sont pas déductibles.
Si ce seuil est dépassé le régime réel s'applique, ou aussi lorsque la société exerce l'option pour l'IS, notamment lorsque les frais à déduire sont supérieurs au taux forfaitaire, ou encore en cas d'exclusion (dispositions particuliers tels que pour les monuments historiques ou les investissements Besson etc.).
La location meublée
En revanche, lorsque la société exerce une activité de location meublée, la société est considérée comme exerçant une activité commerciale, les revenus sont imposés à l'IS. La SCI étant une société civile, il n'est en principe pas possible d'exercer une activité de location meublée, qu'elle soit professionnelle ou non.
Classiquement, au sein du régime en loueur meublé, on distingue le loueur meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP). Dans le cas d'une SCI, il n'y a pas lieu de traiter du statut LMP.
Par exception, il est possible de cumuler une activité de LMNP au sein d'une SCI en respectant une des conditions suivantes :
- si les revenus issus de l'activité LMNP représentent moins de 10% du montant total du chiffre d'affaires annuel réalisé par votre SCI. Un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l'année en cours et des trois précédentes reste inférieur au seuil de 10%
- ou, si l'activité de LMNP est exercée à titre occasionnel, cette activité ne doit pas constituer la source principale de revenu de la SCI. Cela suppose notamment des locations de courte durée et de manière exceptionnelle.
Si ces conditions sont respectées, la SCI reste soumise à l'IR. En revanche, en cas de non-respect de ces conditions, la SCI sera soumise à l'IS en raison de la nature commerciale de son activité.
Pour ce statut, le régime micro BIC s'applique par défaut lorsque le montant des revenus locatifs annuels de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépasse pas le seuil de 77 700¤ (72 600¤ pour les revenus 2022) pour les locations de locaux d'habitations meublés ou 188 700¤ (176 200¤ pour les revenus 2022) pour les locations de chambres d'hôtes.
Un abattement de 71% pour la location des chambres d'hôtes s'applique aux revenus.
Concernant la location de tourisme, de nombreux changements sont intervenus à l'occasion de la loi de finances pour 2024.
L'article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d'application et les modalités du régime micro-BIC s'agissant des loueurs de meublés de tourismes non classés. Par ailleurs, l'article aménage les modalités des loueurs de meublés de tourisme classés.
S'agissant des loueurs de meublé de tourisme non classés, les mesures tendent à durcir le régime. Un nouveau seuil de 15 000¤ est instauré à l'article 50-0, 1-1° bis du CGI pour les activités de location directe ou indirecte de meublé de tourisme au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Ainsi, les loueurs de meublés de tourisme non classés relèvent du régime micro-BIC au titre d'une année lorsque leur chiffre d'affaires hors taxes des deux dernières années est inférieur à 15 000¤ (et non plus 77 700¤).
Bien que l'article L 324-1-1 ne fasse pas la distinction, le nouveau seuil de 15 000¤ du régime micro-BIC ne concerne que les seuls meublés de tourisme non classés. Par conséquent, le seuil du régime micro des loueurs meublés de tourisme classés demeure celui de 188 700¤.
En cas d'activité mixte, les règles sont adaptées pour tenir compte du nouveau seuil. Si un contribuable exerce simultanément des activités relevant de plusieurs limites d'application, le régime micro-BIC s'applique de plein droit au titre d'une année si, l'année précédent ou l'avant-dernière année, le chiffre d'affaires global n'excède pas 188 700¤ et si :
- le chiffre d'affaires afférent aux activités de location de meublés de tourisme non classés n'excède pas le nouveau seuil de 15 000¤ ;
- le chiffre d'affaires afférent aux autres activités de prestations de service n'excède pas le seuil de 77 700¤.
Par ailleurs, le taux de l'abattement forfaitaire est également abaissé à 30% au lieu de 50% pour les loueurs de meublés de tourisme non classés en vertu de l'article 50-0, 1 du CGI. De plus, ils ne peuvent bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21% explicité ci-dessous.
S'agissant des loueurs de meublés de tourisme classés, certaines entreprises peuvent bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% pour le chiffre d'affaires afférent aux locations de meublés de tourisme classés. L'application de cet abattement est conditionné par le respect des conditions suivantes :
- les meublés de tourisme classés ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement (zone rurale) ;
- le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté le cas échéant prorata temporis, afférent à l'ensemble des activités de locaux meublés n'excède pas au cours de l'année civile précédente 15 000¤.
Originellement applicable aux revenus dès l'année 2023, l'administration admet l'application de l'ancien régime pour la déclaration des revenus 2023. Le nouveau dispositif précité s'appliquera pleinement en 2024.
De plus, un projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif a été déposé et est en cours d'examen depuis le 29 janvier 2024. Bien que la loi de finances pour 2024 soit intervenu pour encadrer les locations type Airbnb, cette loi en projet va encore plus loin et modifie le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme classés dont l'abattement est abaissé à 30% (au lieu de 71%) et le seuil à 30 000¤ (au lieu de 188 700¤), instaure de nouvelles obligations et élargit le pouvoir des maires.
Au-delà des seuils le régime réel s'applique ou sur option notamment pour déduire les frais réels.
Les déficits de l'activité LMNP s'imputent uniquement sur les revenus de même nature, pendant 10 ans.
Les plus-values résultant de l'activité LMNP sont imposées comme les plus-values des particuliers.
[1] Pour rappel, les nouveaux seuils du régime micro sont applicables à partir du 1er janvier 2023 pour une période triennale.