L'option pour l'assujettissement des SCI à l'impôt sur les sociétés

Cette option à l'IS pour les SCI est établie par écrit et doit être notifiée au service des impôts dont elles dépendent, à savoir au lieu du principal établissement (envoi de l'option par courrier recommandé avec avis de réception). Cette notification doit préciser un certain nombre d'éléments :

• désignation de la SCI et adresse de son siège social ;
• nom, prénoms et adresse de chacun des associés ;
• répartition du capital social.

Dans une SCI, l'option à l'IS doit être signée dans les conditions prévues par les statuts. À défaut de précisions dans les statuts, cette option est signée par tous les associés.

Le Conseil d'État a précisé les conditions de validité de l'option à l'IS exercée par une SCI lorsque ladite option est formulée dans la déclaration d'existence. Les SCI doivent manifester l'exercice de l'option sans aucune ambiguité, c'est-à-dire cocher la case prévue à cet effet sur le formulaire d'immatriculation et ne pas se borner à mentionner la volonté d'option dans les statuts de la société (BOI-IS-CHAMP-40, §135).

Elle doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) pour la première fois (article 239 du CGI). Ainsi, une SCI qui clôture son exercice le 31 décembre, doit notifier son option avant le 31 mars de l'année à compter de laquelle elle entend être assujettie à l'IS.

Jusqu'à fin 2018, cette option était irrévocable. Autrement dit, une fois que l'option avait été exercée, les associés de la SCI ne pouvaient plus revenir sur cette option. Toutefois, la loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. Ainsi, le droit à renonciation s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2018. En l'absence de renonciation pendant cette période, l'option devient irrévocable. En cas de renonciation, les sociétés ne peuvent plus opter à nouveau pour l'IS.

La renonciation à l'option doit être notifiée à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.

Conséquences de l'option pour l'IS dans les SCI

Option pour l'IS et changement de régime fiscal

La principale conséquence est l'application aux sociétés de l'ensemble des règles relatives aux sociétés de personnes en vertu de l'article 206 du CGI.

En outre, les rémunérations allouées aux associés deviennent déductibles des bénéfices sociaux et passibles de l'IR entre les mains des bénéficiaires en application de l'article 62 du CGI.

De plus, en principe, l'option pour l'assujettissement à l'IS d'une SCI soumise à l'IR est considérée comme une cessation d'entreprise, donnant lieu à l'imposition immédiate des éléments suivants :

• des bénéfices d'exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé. Autrement dit, sont en principe taxables les bénéfices de l'exercice en cours au moment de la transmission ;
• des plus-values et moins-values latentes constatées sur les éléments de l'actif immobilisé (article 202 ter du CGI, I). Ces plus ou moins-values correspondent à la différence entre (i) la valeur réelle/de cession des éléments d'actifs détenus par la SCI à la date du changement de régime fiscal, diminuée des frais attachés à l'opération, et (ii) leur valeur nette comptable (valeur d'origine diminuée, le cas échéant, des amortissements pratiqués et fiscalement admis en déduction). L'imposition immédiate est établie selon les règles applicables au plus-value privées mobilières et immobilières lorsque l'associé est une personne physique (agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privée) et selon les règles applicables aux plus-values professionnelles lorsque l'associé est soumise à l'IS ou relève des BIC ou BA ;
• le cas échéant, des reprises de provisions devenues sans objet du fait de la transmission.

Néanmoins, il existe une option pour bénéficier d'un report d'imposition des plus-values latentes, prévu à l'article 202 ter, II alinéa 2 du CGI

La société doit produire un bilan d'ouverture du premier exercice d'assujettissement à l'IS dans un délai de 60 jours après l'exercice de l'option (c'est ce dépôt qui matérialise le choix exercice pour le report des plus-values).

De plus, une déclaration de résultat n°2072 doit être souscrite dans les 60 jours qui suivent le changement de régime fiscal. 

Modalités de taxation du résultat de la période précédant le changement de régime fiscal

Le résultat des SCI translucides est déterminé selon les règles des revenus fonciers et sur la base d'une comptabilité de caisse (dans le cas général où les associés sont des personnes physiques, car des règles spécifiques s'applique si l'associé est une société ou une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole relevant d'un régime de bénéfices réels).

En optant pour l'impôt sur les sociétés, le résultat de la SCI sera déterminé sur la base d'une comptabilité d'engagement. Cela signifie que le résultat d'une opération est pris en compte dès que cette opération donne naissance à une créance ou à une dette certaine dans son principe et déterminée dans son montant, quelle que soit la date des encaissements ou décaissements correspondants.

En cas d'option pour l'assujettissement à l'IS, le résultat de la période précédant le changement de régime fiscal (résultat immédiatement taxable en application des règles de la cessation d'entreprise) doit également être déterminé sur la base d'une comptabilité d'engagement. S'agissant d'une SCI, les éléments suivants doivent donc être intégrés dans le résultat devant être taxé immédiatement :

• les loyers encaissés ainsi que les loyers courus non échus à la date du changement ;
• les charges déjà acquittées ainsi que les charges qui présentent le caractère de dettes certaines dans leur principe et leur montant, même si elles ne donnent pas lieu à paiement au titre de la dernière période d'imposition.

Taxation des plus-values latentes constatées sur les biens compris dans le patrimoine de la SCI à la date du changement de régime fiscal

A ce sujet, en cas d'option pour l'IS, un choix peut être exercé entre :

• leur imposition immédiate (plus-values immobilières) ;

ou

• l'option pour le report d'imposition de ces plus-values,à savoir l'inscription des immeubles concernés au bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à l'IS pour leur valeur d'origine, en faisant apparaître, d'une part, cette valeur et, d'autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si l'entreprise avait été soumise à cet impôt depuis leur acquisition. Ce choix est exercé au moment de l'établissement de ce bilan d'ouverture, de manière globale, pour l'ensemble des biens constituant le patrimoine social (et non élément par élément).

Ce choix n'est pas sans conséquences puisqu'en cas de cession, la plus-value professionnelle sera calculée sur la valeur nette comptable reconstituée alors que les charges n'ont pas été réellement déduites.

Situation de la SCI à l'IS après l'option

Après exercice de l'option pour l'IS, la SCI devient assujettie à l'impôt sur les sociétés. Dès lors, ses résultats sont déterminés dans les conditions de droit commun applicables en matière de BIC.

Le taux d'IS applicable est le taux de droit commun. Toutefois, sous réserve du respect des conditions suivantes, les sociétés peuvent bénéficier d'un taux réduit d'IS de 15%, à hauteur de la fraction du résultat qui n'excède pas 42 500¤ :

• la société réalise un chiffre d'affaires inférieur à 10 M¤ ;
• le capital social de la société est entièrement libéré ;
• le capital social de la société est détenu, de manière continue, à 75% au moins, par des personnes physiques ou par des personnes morales remplissant les conditions pour bénéficier du taux réduit d'IS de 15%.

Comme indiqué ci-dessus, un bilan d'ouverture doit être établi au titre de la première période d'imposition à l'IS. Il doit être produit, à l'administration fiscale, dans les soixante jours de l'option.

Les modalités d'établissement de ce bilan dépendent du choix effectué en ce qui concerne l'imposition des plus-values latentes existant à la date du changement de régime :

• si l'entreprise a opté pour l'imposition immédiate des plus-values latentes afférentes aux biens compris dans le patrimoine de la SCI au moment du changement de régime fiscal, ces biens sont inscrits au bilan d'ouverture pour leur valeur vénale ;
• en cas d'option pour la non-imposition immédiate des plus-values latentes, les biens sont inscrits, au bilan d'ouverture, pour leur valeur d'origine, en distinguant, d'une part, cette valeur et, d'autre part, les amortissements et provisions qui auraient été déduits si l'entreprise avait été soumise à l'IS depuis leur acquisition.
  
  

Droit spécial d'enregistrement portant sur les apports purs et simples d'immeuble

Le droit spécial de mutation est liquidé, au taux global de 5% (ou 5,6% s'il s'agit de locaux en Ile-de-France), sur la valeur vénale du ou des immeubles qui ont été apportés à la date du changement de régime fiscal.

Ce droit de mutation est composé d'un droit budgétaire de 2,2%, d'une taxe départementale de 1,6% et d'une taxe communale de 1,2% et le cas échéant la taxe régionale de 0,6% lorsqu'il s'agit de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de stockage en Ile-de-France.

Il est dû à la date d'ouverture de la première période d'imposition à l'IS, sur la base d'une déclaration spécifique (formulaires n°2742 et 2743), souscrite en double exemplaire, dans le même délai que l'option de la société pour son assujettissement à l'IS.

Sur demande de la société et à condition de fournir des garanties, il est possible de fractionner en 5 annuités le paiement de ces droits d'enregistrement (annuité soumise à des intérêts sauf le premier versement).