L'option pour l'assujettissement des SCI à l'impôt sur les sociétés

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Sauf lorsqu'elles exercent une activité commerciale, les SCI sont soumises à un régime fiscal spécifique qui prévoit que leurs résultats sont en principe taxés entre les mains de leurs associés, à proportion de leurs droits dans la société. Toutefois, les associés peuvent opter pour l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS).

La présente note précise les modalités d'option pour l'IS dans les SCI, ainsi que les conséquences fiscales d'une telle option.

Modalités de l'option pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés

Les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour leur assujettissement à l'IS (article 206, 3 du CGI).

Selon l'article 239, 1 du CGI, cette option pour l'IS dans les SCI est établie par écrit et doit être notifiée au service des impôts dont elles dépendent (i.e. envoi de l'option par courrier recommandé avec avis de réception) ou auprès du Centre des formalités des entreprises. Cette notification doit préciser un certain nombre d'éléments :

  • désignation de la SCI et adresse de son siège social ;
  • nom, prénoms et adresse de chacun des associés ;
  • répartition du capital social.

L'option pour l'IS doit être signée dans les conditions prévues par les statuts. À défaut de précisions dans les statuts, cette option est signée par tous les associés.

Elle doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés. Ainsi, une SCI qui clôture son exercice le 31 décembre, doit notifier son option avant le 31 mars de l'année à compter de laquelle elle entend être assujettie à l'IS.

Jusqu'à fin 2018, cette option était irrévocable. Autrement dit, une fois que l'option avait été exercée, les associés ne pouvaient plus revenir sur cette option. Toutefois, la loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. En l'absence de renonciation pendant cette période, l'option devient irrévocable.

La renonciation à l'option doit être notifiée à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.

Conséquences de l'option pour l'IS dans les SCI



Changement de régime fiscal

En principe, l'option pour l'assujettissement à l'IS d'une SCI translucide est considérée comme une cessation d'entreprise, donnant lieu à l'imposition immédiate des éléments suivants :

  • des bénéfices d'exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé. Autrement dit, sont en principe taxables les bénéfices de l'exercice en cours au moment de la transmission ;
  • des plus-values et moins-values constatées sur les éléments de l'actif immobilisé. Ces plus ou moins-values correspondent à la différence entre (i) la valeur réelle/de cession des éléments d'actifs détenus par la SCI à la date du changement de régime fiscal, diminuée des frais attachée à l'opération, et (ii) leur valeur nette comptable (valeur d'origine diminuée, le cas échéant, des amortissements pratiqués et fiscalement admis en déduction) ;
  • le cas échéant, des reprises de provisions devenues sans objet du fait de la transmission.

Une déclaration de résultat n°2072 doit être souscrite dans les soixante jours qui suivent le changement de régime fiscal.

Remarque :
En cas d'option pour l'IS au moment de la création de la SCI, les conséquences de la cessation d'entreprise décrite ci-dessus ne s'appliquent pas.

Modalités de taxation du résultat de la période précédent le changement de régime fiscal

Le résultat des SCI translucides est déterminé selon les règles des revenus fonciers et sur la base d'une comptabilité de caisse.

En optant pour l'impôt sur les sociétés, le résultat de la SCI sera déterminé sur la base d'une comptabilité d'engagement. Cela signifie que le résultat d'une opération est pris en compte dès que cette opération donne naissance à une créance ou à une dette certaine dans son principe et déterminée dans son montant, quelle que soit la date des encaissements ou décaissements correspondants.

En cas d'option pour l'assujettissement à l'IS, le résultat de la période précédant le changement de régime fiscal (i.e. résultat immédiatement taxable en application des règles de la cessation d'entreprise) doit également être déterminé sur la base d'une comptabilité d'engagement. S'agissant d'une SCI, les éléments suivants doivent donc être intégrés dans le résultat devant être taxé immédiatement :

  • les loyers encaissés ainsi que les loyers courus non échus à la date du changement ;
  • les charges déjà acquittées ainsi que les charges qui présentent le caractère de dettes certaines dans leur principe et leur montant, même si elles ne donnent pas lieu à paiement au titre de la dernière période d'imposition.

Taxation des plus-values latentes constatées sur les biens compris dans le patrimoine de la SCI à la date du changement de régime fiscal

A ce sujet, un choix peut être exercé entre :

  • leur imposition immédiate ;

ou

  • l'inscription des immeubles concernés au bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à l'IS pour leur valeur d'origine, en faisant apparaître, d'une part, cette valeur et, d'autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si l'entreprise avait été soumise à cet impôt depuis leur acquisition. Ce choix est exercé au moment de l'établissement de ce bilan d'ouverture, de manière globale, pour l'ensemble des biens constituant le patrimoine social (et non élément par élément).


Situation de la SCI après l'option pour l'IS

Après exercice de l'option pour l'IS, la SCI devient assujettie à l'impôt sur les sociétés. Dès lors, ses résultats sont déterminés dans les conditions de droit commun applicables en matière de BIC.

Le taux d'IS applicable s'élève en principe à 33,33% (mais, pour 2018, application du taux de 28% dans la limite de 500k¤ de bénéfice ; au delà, application du taux de 33,33%). Toutefois, sous réserve du respect des conditions suivantes, les sociétés peuvent bénéficier d'un taux réduit d'IS de 15%, à hauteur de la fraction du résultat qui n'excède pas 38 120¤ :

  • la société réalise un chiffre d'affaires inférieur à 7,63 m¤ ;
  • le capital social de la société est entièrement libéré ;
  • le capital social de la société est détenu, de manière continue, à 75% au moins, par des personnes physiques ou par des personnes morales remplissant les conditions pour bénéficier du taux réduit d'IS de 15%.

Comme indiqué ci-dessus, un bilan d'ouverture doit être établi au titre de la première période d'imposition à l'IS. Il doit être produit, à l'administration fiscale, dans les soixante jours de l'option.

Les modalités d'établissement de ce bilan dépendent du choix effectué en ce qui concerne l'imposition des plus-values latentes existant à la date du changement de régime :

  • si l'entreprise a opté pour l'imposition immédiate des plus-values latentes afférentes aux biens compris dans le patrimoine de la SCI au moment du changement de régime fiscal, ces biens sont inscrits au bilan d'ouverture pour leur valeur vénale ;
  • en cas d'option pour la non-imposition immédiate des plus-values latentes, les biens sont inscrits, au bilan d'ouverture, pour leur valeur d'origine, en distinguant, d'une part, cette valeur et, d'autre part, les amortissements et provisions qui auraient été déduits si l'entreprise avait été soumise à l'IS depuis leur acquisition.


Droit spécial d'enregistrement portant sur les apports purs et simples d'immeuble

L'option pour l'IS d'une SCI donne ouverture au droit spécial de mutation au titre des apports purs et simples portant sur les immeubles, qui ont été effectués au profit de ladite SCI, postérieurement au 1er août 1965. Si le ou les immeubles détenus par la SCI n'ont pas été apportés mais ont été acquis par la SCI, ce droit d'enregistrement n'est pas dû.

Le droit spécial de mutation est liquidé, au taux de 5%, sur la valeur vénale du ou des immeubles qui ont été apportés. Il est dû à la date d'ouverture de la première période d'imposition à l'IS, sur la base d'une déclaration spécifique (i.e. formulaires n°2742 et 2743), souscrite en double exemplaire, dans le même délai que l'option de la société pour son assujettissement à l'IS.

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.