Loueur en meublé professionnel ou LMP 2020 et comptabilité

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Le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP 2020 a été modifié par la loi de finances pour 2020.

Cette modification fait suite à une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018. Elle remettait en cause la condition d'inscription au RCS.

Les principales différences entre le statut de LMNP et le statut de LMP résident dans l'imputation des déficits et les plus-values.

L'exercice de l'activité de location meublée à titre professionnel n'est possible que lorsque deux conditions cumulatives sont remplies.

Selon l'article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent être supérieures à 23 000€ ;
  • les recettes du LMP doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Pour plus de précisions concernant le régime d'imposition des LMP, lire l'article « Le loueur en meublé professionnel ».

Les recettes du loueur en meublé professionnel ou LMP en 2020

Les bénéfices du loueur en meublé professionnel relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers sont réservés à la location nue.

Le loueur en meublé au régime réel d'imposition comptabilise toutes ses recettes, encaissées ou non.

Ses recettes correspondent aux loyers acquis et aux indemnités d'assurance pour garantie des loyers.

Lorsqu'il touche des produits financiers ou des subventions, ces éléments ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du seuil de 23 000€.

Le seuil de 23 000€ s'apprécie par année civile. La date de clôture de l'exercice comptable n'a pas d'incidence.

Qu'est-ce que la location meublée ?

La location meublée désigne les locaux à usage d'habitation loués meublés. C'est une location qui comporte tous les équipements nécessaires à l'occupation du local d'habitation par le locataire. Exemple : la location d'une chambre à un étudiant.

La comptabilisation d'un investissement immobilier ou investissement locatif

L'enregistrement comptable des immobilisations dépend des décisions de gestion prises par le propriétaire.

L'inscription à l'actif des immobilisations destinées à l'activité locative n'est pas obligatoire. Si l'immeuble reste dans le patrimoine privé, les charges qui concernent l'immeuble ne seront pas déductibles. Il s'agit par exemple :

  • des intérêts d'emprunt ;

  • des charges de copropriété ;
  • de la taxe foncière ;
  • et des amortissements.

Dès l'acquisition de l'immeuble, une option doit être prise pour la comptabilisation de certains frais. Ils peuvent être passés en charges ou entrer dans le coût d'acquisition de l'immeuble.

Ces frais d'acquisition sont par exemple :

  • les droits de mutation et d'enregistrement ;
  • les honoraires de notaire ;
  • les commissions versées à des intermédiaires ;
  • les droits de succession ou de donation...

Les loueurs en meublé exercent l'option sur papier libre joint à la déclaration de résultats.

La structure peut représenter jusqu'à 90% de la valeur totale de l'immeuble. Ce découpage provient de l'avis CNC 2004-11 qui prévoit un découpage minimum.

Le BOFiP limite la structure au gros œuvre et le sépare de la toiture.

L'amortissement d'un investissement locatif

L'immeuble est généralement découpé selon la méthode des composants et le terrain est comptabilisé à part. Ce dernier n'est pas amortissable.

Parmi les composants les plus courants, on trouve la structure, la toiture, les installations électriques, l'étanchéité, les ascenseurs, les aménagements extérieurs ou intérieurs. Les taux d'amortissement les plus courants vont de 1,25% à 8,33%.

Les meubles et équipements qui garnissent le logement sont aussi amortis.

La déduction des amortissements des biens donnés en location est limitée. Elle ne doit pas créer un déficit fiscal trop favorable.

Une personne physique qui loue un bien amortissable peut déduire un montant limité. L'amortissement n'est déductible qu'à hauteur de la différence entre les loyers et les charges relatives aux biens loués.

Exemple

Un loueur en meublé perçoit 30 000€ de loyers.

Ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 18 000€ et les charges correspondant à l'immeuble, à 2 000€.

Les amortissements seront déductibles à hauteur de 30 000 - (18 000 + 2 000) = 10 000€.

Si les amortissements comptabilisés s'élèvent à 20 000€, il devra en réintégrer 10 000.

Les amortissements ainsi réintégrés sont reportables dans le temps, sans limitation.

La comptabilité du LMP en fonction du régime fiscal

La qualification de loueur en meublé professionnel est indépendante du régime fiscal. Un loueur en meublé professionnel peut relever du régime micro-BIC.

Ses obligations comptables et fiscales dépendent donc :

  • du seuil de chiffre d'affaires ou des recettes réalisées ;
  • et de l'éventuelle option pour le régime réel simplifié ou pour le régime réel normal.

Le régime micro-BIC se caractérise par la seule comptabilisation des recettes avec un abattement forfaitaire de 50% pour les charges.

Il s'applique jusqu'à 72 500€ pour la plupart des locations meublées et jusqu'à 176 200€ pour :

  • les meublés de tourisme ;

  • les chambres d'hôtes.

En cas d'option pour le régime réel normal, la comptabilité du LMP sera une véritable comptabilité d'engagement.

L'option pour la comptabilité super-simplifiée est possible. Elle concerne les entreprises qui relèvent du régime simplifié d'imposition. Leur chiffre d'affaires est inférieur à 818 000€ (seuil 2020).

Cette option permet de comptabiliser les encaissements et décaissements en cours d'exercice comptable. Les créances et dettes ne sont comptabilisées qu'en fin d'exercice.

Les déficits fiscaux du loueur en meublé

C'est ici que se situe l'une des principales différences entre LMP et LMNP.

Les déficits fiscaux des loueurs en meublé non professionnels ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature pendant une durée de 10 ans.

Les déficits fiscaux des loueurs en meublé professionnels sont imputables sur le revenu global du contribuable. C'est un avantage certain même si le statut de LMP est limité par les conditions cumulatives qui doivent être remplies pour en bénéficier.

Ces déficits ne concernent pas les micro-loueurs qui ne peuvent déduire leurs charges.

Les plus-values des loueurs en meublé professionnels

L'imposition des plus-values dépend du statut fiscal du loueur en meublé au moment de la vente de l'investissement immobilier.

Les loueurs en meublé professionnels dépendent du régime des plus-values des particuliers. Les loueurs en meublé professionnels appliquent le régime des plus-values des entreprises industrielles et commerciales.

La plus-value des particuliers est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Elle est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Pour les loueurs en meublé professionnels, un abattement de 10% peut s'appliquer par année de détention. Il s'applique au-delà de la cinquième année, aux plus-values à long terme.

Pour rappel, dans le cadre des plus-values professionnelles, la plus-value est toujours à court terme à hauteur des amortissements pratiqués.

Une exonération est prévue après cinq ans d'exercice de l'activité de loueur en meublé professionnel par l'article 151 septies VII du CGI.

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Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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