Loueur en meublé professionnel (LMP) et comptabilité

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Modifié le 19/02/2024
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Le régime du loueur en meublé professionnel peut être particulièrement avantageux pour le contribuable, notamment en matière de déficits et de plus-values.

Toutefois, l'application de ce régime implique le respect de certaines modalités d'applications. Une attention particulière doit ainsi être portée à la comptabilité du loueur en meublé professionnel.

L'exercice de l'activité de location meublée à titre professionnel n'est possible que lorsque deux conditions cumulatives sont remplies.

Selon l'article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent être supérieures à 23 000¤ ;
  • les recettes du LMP doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Pour plus de précisions concernant le régime d'imposition des LMP, lire l'article « Le loueur en meublé professionnel ».

Les recettes du loueur en meublé professionnel ou LMP en 2024

Les bénéfices du loueur en meublé professionnel, comme d'ailleurs les loueurs en meublé non professionnels, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers sont réservés à la location nue.

Le loueur en meublé au régime réel d'imposition comptabilise toutes ses recettes locatives, encaissées ou non.

Ses revenus locatifs correspondent aux loyers acquis et aux indemnités d'assurance pour garantie des loyers.

Lorsqu'il touche des produits financiers ou des subventions, ces éléments ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du seuil de 23 000¤.

Le seuil de 23 000¤ s'apprécie par année civile et par foyer fiscal. La date de clôture de l'exercice comptable n'a pas d'incidence.

Qu'est-ce que la location meublée ?

La location meublée désigne les locaux à usage d'habitation loués meublés. C'est une location qui comporte tous les équipements nécessaires à l'occupation du local d'habitation par le locataire. Exemple : la location d'une chambre à un étudiant.

La comptabilisation d'un investissement immobilier ou investissement locatif

L'enregistrement comptable des immobilisations dépend des décisions de gestion prises par le propriétaire.

L'inscription à l'actif des immobilisations destinées à l'activité locative n'est pas obligatoire. Si l'immeuble reste dans le patrimoine privé, les charges qui concernent l'immeuble ne seront pas déductibles. Il s'agit par exemple :

  • des intérêts d'emprunt ;
  • des charges de copropriété ;
  • de la taxe foncière ;
  • et des amortissements.

Dès l'acquisition de l'immeuble, une option doit être prise pour la comptabilisation de certains frais. Ils peuvent être passés en charges ou entrer dans le coût d'acquisition de l'immeuble.

Ces frais d'acquisition sont par exemple :

  • les droits de mutation et d'enregistrement ;
  • les honoraires de notaire ;
  • les commissions versées à des intermédiaires ;
  • les droits de succession ou de donation...

Les loueurs en meublé exercent l'option sur papier libre joint à la déclaration de résultats.

La structure peut représenter jusqu'à 90% de la valeur totale de l'immeuble. Ce découpage provient de l'avis CNC 2004-11 qui prévoit un découpage minimum.

Le BOFiP limite la structure au gros ½uvre et le sépare de la toiture.

L'amortissement d'un investissement locatif

L'immeuble est généralement découpé selon la méthode des composants et le terrain est comptabilisé à part, car non amortissable. Sa valorisation doit donc être étudiée avec soin, et elle ne peut se résumer à un forfait de 10%.

Parmi les composants les plus courants, on trouve la structure, la toiture, les installations électriques, l'étanchéité, les ascenseurs, les aménagements extérieurs ou intérieurs. Les taux d'amortissement les plus courants vont de 1,25% à 8,33%.

Les meubles et équipements qui garnissent le logement meublé sont aussi amortis.

La déduction des amortissements des biens donnés en location est limitée. L'amortissement n'est déductible qu'à hauteur de la différence entre les loyers et les charges relatives aux biens loués.

Exemple

Un loueur en meublé perçoit 30 000¤ de loyer.

Ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 18 000¤ et les charges correspondant à l'immeuble, à 2 000¤.

Les amortissements seront déductibles à hauteur de 30 000 - (18 000 + 2 000) = 10 000¤.

Si les amortissements comptabilisés s'élèvent à 20 000¤, il devra en réintégrer 10 000.

Les amortissements ainsi réintégrés sont reportables dans le temps, sans limitation.

La comptabilité du LMP en fonction du régime fiscal

La qualification de loueur en meublé professionnel est indépendante du régime fiscal. Un loueur en meublé professionnel peut relever du régime micro-BIC.

Ses obligations comptables et fiscales dépendent donc :

  • du seuil de chiffre d'affaires ou des recettes réalisées ;
  • et de l'éventuelle option pour le régime réel simplifié ou pour le régime réel normal.

Le régime micro-BIC se caractérise par la seule comptabilisation des recettes avec un abattement forfaitaire égal à 50% des revenus.

Il s'applique jusqu'à 77 700¤ pour la plupart des locations meublées et jusqu'à 188 700¤ pour :

  • les meublés de tourisme classés ;
  • les chambres d'hôtes.

Dans ces deux derniers cas, l'abattement est porté à 71%.

L'article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d'application et les modalités du régime micro-BIC s'agissant des loueurs de meublés de tourisme non classés. Par ailleurs, l'article aménage les modalités des loueurs de meublés de tourisme classés.

S'agissant des loueurs de meublés de tourisme non classés, les mesures tendent à durcir le régime. Un nouveau seuil de 15 000¤ est instauré à l'article 50-0, 1-1° bis du CGI pour les activités de location directe ou indirecte de meublé de tourisme au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Ainsi, les loueurs de meublés de tourisme non classés relèvent du régime micro-BIC au titre d'une année lorsque leur chiffre d'affaires hors taxes des deux dernières années est inférieur à 15 000¤ (et non plus 77 700¤).

Bien que l'article L 324-1-1 ne fasse pas la distinction, le nouveau seuil de 15 000¤ du régime micro-BIC ne concerne que les seuls meublés de tourisme non classés. Par conséquent, le seuil du régime micro des loueurs meublés de tourisme classés demeure celui de 188 700¤.

En cas d'activité mixte, les règles sont adaptées pour tenir compte du nouveau seuil. Si un contribuable exerce simultanément des activités relevant de plusieurs limites d'application, le régime micro-BIC s'applique de plein droit au titre d'une année si, l'année précédente ou l'avant-dernière année, le chiffre d'affaires global n'excède pas 188 700¤ et si :

  • le chiffre d'affaires afférent aux activités de location de meublées de tourisme non classés n'excède pas le nouveau seuil de 15 000¤ ;
  • le chiffre d'affaires afférent aux autres activités de prestations de service n'excède pas le seuil de 77 700¤.

Par ailleurs, le taux de l'abattement forfaitaire est également abaissé à 30% au lieu de 50% pour les loueurs de meublés de tourisme non classés en vertu de l'article 50-0, 1 du CGI. De plus, ils ne peuvent bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21% explicité ci-dessous.

S'agissant des loueurs de meublés de tourisme classés, certaines entreprises peuvent bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% pour le chiffre d'affaires afférent aux locations de meublés de tourisme classés. L'application de cet abattement est conditionné par le respect des conditions suivantes :

  • les meublés de tourisme classés ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logement (zone rurale) ;
  • le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté le cas échéant prorata temporis, afférent à l'ensemble des activités de locaux meublés n'excède pas au cours de l'année civile précédente 15 000¤. 

Par ailleurs, il faut que l'entreprise respecte la réglementation européenne dite de minimis.

Dans une mise à jour du 14 février 2024, le BOFiP est venu préciser les effets de ces nouvelles dispositions (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024).

Par principe, elles s'appliquent aux revenus de l'année 2023, y compris lorsqu'elles ont pour effet de faire basculer les contribuables du régime micro vers un régime réel d'imposition, par l'effet de l'abaissement du seuil à 15 000¤.

Ainsi, il incombe au contribuable de reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale pour l'année 2023 (puisqu'à l'origine les entreprises au régime micro, c'est-à-dire ne dépassant pas l'ancien seuil de 77 700¤ n'étaient pas tenu d'une comptabilité).

Néanmoins, pour limiter les conséquences d'une application rétroactive de ces dispositions, l'Administration prévoit que les contribuables peuvent continuer d'appliquer aux revenus 2023 les dispositions de l'ancien article 50-0 du CGI, à savoir l'ancien seuil.

Par ailleurs, l'article 35 bis du CGI précise que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées d'impôt sur les revenus, pour les produits tirés de cette location, à condition que :

  • les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ;
  • et que le prix de la location est fixé dans les limites raisonnables.

L'administration fiscale fixe les deux plafonds (selon les régions), en dessous desquels le loyer est considéré comme raisonnable pour 2024 :

  • 206¤/m2 de surface habitable, charges non comprises en Ile-de-France ;
  • 152/m2 de surface habitable, charges non comprises dans les autres régions.

Enfin, les dispositions d'exonération de l'article 35 bis sont applicables jusqu'au 31 décembre 2026.

On rappelle par ailleurs qu'opter pour le régime réel implique la tenue d'une comptabilité d'engagement. Il est alors fortement recommandé d'avoir recours à un expert-comptable.

L'option pour la comptabilité super-simplifiée est possible. Elle concerne les entreprises qui relèvent du régime simplifié d'imposition. Leur chiffre d'affaires est inférieur à 840 000¤ ou 254 000¤, respectivement pour les activités de ventes de marchandises et pour les prestations de services (seuil 2024).

Cette option permet de comptabiliser les encaissements et décaissements en cours d'exercice comptable. Les créances et dettes ne sont comptabilisées qu'en fin d'exercice.