Imputation des déficits des loueurs en meublé professionnels

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Modifié le 21/06/2017
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CE 24 octobre 2014, n°375358

La location d'un local d'habitation meublé constitue une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu (IR), de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En principe, les déficits constatées au titre de cette activité ne sont pas imputables sur le revenu global taxable à l'IR dégagé au titre de l'année d'imposition mais peuvent uniquement venir diminuer les bénéfices futurs générés par l'activité de location meublée.

Toutefois, par exception, le loueur dit "professionnel" échappe à cette restriction et peut imputer les déficits retirés de l'activité de location meublée sur son revenu global (avec certaines limitations pour la fraction du déficit provenant des amortissements).

La qualité de loueur professionnel est reconnue lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • l'un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés ;

  • les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23.000 ¤ ;

  • ces recettes excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal soumis à l'IR (i.e. cumul des traitements et salaires, pensions, rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, etc., après déduction des charges ou abattements).

S'agissant de cette dernière condition, la doctrine administrative précise que le montant des revenus nets professionnels à prendre en compte s'entend avant imputation des déficits fiscaux, afférents à ces catégories de revenus, générés au titre d'années antérieures à l'année d'imposition (article 155, IV du CGI).

Le Conseil d'Etat a validé cette position administrative dans une décision n°375358 en date du 24 octobre 2014 :

Dès lors que le caractère prépondérant de l'activité de location meublée s'apprécie annuellement, ne peuvent être pris en compte pour sa détermination que les revenus correspondant à l'année d'imposition en cause, avant déduction des éventuels déficits des exercices antérieurs, alors même qu'ils sont imputés sur ces revenus pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de l'article 156 du code général des impôts.

Lien vers la décision : www.legifrance.gouv.fr

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.