Comment sont gérés fiscalement les déficits des loueurs en meublés professionnels ?
Le régime fiscal des loueurs en meublés professionnels (LMP) est très avantageux en matière de déficit. Toutefois, des règles précises doivent être respectées.
Cet article traite de la situation des loueurs en meublés professionnels imposés selon un régime réel. Ne sont donc pas traités ici :
- l'imputation du déficit de LMNP (loueurs en meublés non professionnels) ;
- le régime des loueurs en meublés imposés selon un régime micro.
Règles générales d'imputation des déficits des loueurs en meublé professionnels
Lorsqu'une activité de location meublée exercée à titre professionnel génère un déficit, il est imputable sur le revenu global du contribuable. Et ce sans limitation de montant. Si le revenu global s'avère insuffisant, l'excédent de déficit peut être reporté pendant les 6 années suivantes.
C'est un avantage important sur le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Dans le cas du LMNP, le déficit n'est en effet imputable que sur les revenus de même nature. C'est aussi une différence notable avec le régime du déficit foncier (location nue), qui ne s'impute que xxc.
Calcul des déficits
Les activités de location meublée, professionnelles ou non professionnelles, sont imposées selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le calcul du résultat fiscal, et donc des éventuels déficits, suivent donc les règles de ce régime d'imposition. Toutefois, deux spécificités peuvent compliquer ce calcul :
- la limitation des amortissements ;
- le cas des immeubles acquis en vente future en l'état d'achèvement (VEFA).
Limitation des amortissements (CGI, art. 39 C)
Le montant de l'amortissement déductible du résultat du loueur en meublé est plafonné (CGI, art. 39 C, II, 2). Il n'est en effet pas possible d'imputer un montant supérieur à la différence entre :
- le montant des revenus locatifs, ou plus précisément des loyer acquis, d'une part ;
- et le montant des autres charges afférentes au bien.
L'excédent d'amortissement non déductible au titre d'un exercice peut être reporté sans limitation de durée.
Les « autres charges » notamment :
- les dépenses de gestion, d'entretien, de réparation et d'assurance. Ceci inclut les dépenses incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire (sauf exclusion spécifique, voir plus loin) ;
- les charges afférentes aux emprunts contractés pour l'acquisition (intérêts d'emprunt notamment), la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles ;
- les frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ;
- les taxes foncières et des taxes annexes à ces impôts.
Sont toutefois exclues de ce calcul les charges liées à l'activité générale de location et non au bien en lui-même.
L'administration cite notamment :
- les frais de comptabilité ;
- les honoraires juridiques liés aux assemblées générales d'approbation des comptes ;
- les frais de domiciliation ;
- la rémunération versée au gérant de la société.
Immeuble acquis en VEFA
Comment traiter fiscalement les charges engagées avant l'achèvement d'un immeuble acquis en VEFA ?
La question mérite d'être posée, car durant cette période, l'immeuble ne génère par définition aucune recette. Le loueur ne peut donc en principe prétendre au statut de LMP et à l'imputation des déficits sur le revenu global.
Une exception est toutefois prévue lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de LMP dès la mise en location de l'immeuble.
L'administration fiscale accepte que « la part des déficits qui n'a pu être imputée et qui provient des charges engagées, en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de cette location peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel ».
Attention, si le contribuable perd la qualité de LMP, cette possibilité d'imputation prend fin de manière définitive. Les déficits restant à imputer suivent alors le régime applicable aux LMNP.
Un conseil : faire appel à un expert-comptable
La gestion des déficits, qu'il s'agisse de location meublée non professionnelle ou de location meublée professionnelle, peut être délicate. La limitation des amortissements ou les règles applicables en cas de changement de statut peuvent être source de risques fiscaux. Dans ce type de situation, il est donc recommandé d'avoir recours à un professionnel.