L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est en vigueur en France depuis 2018. Cet impôt est venu remplacer l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L'IFI ne concerne désormais plus que les biens immobiliers dont le contribuable est propriétaire. Néanmoins tous les propriétaires ne sont pas concernés puisqu'il convient de détenir une valeur minimale de biens l'année d'imposition.
L'article 27 de la loi de finances pour 2024 instaure, pour la détermination de la valeur taxable à l'IFI des titres de société, l'interdiction ou la limitation des dettes contractées non afférentes à des actifs imposables.
Par ailleurs, un plafond de la valorisation des parts ou actions est instauré.
Ces dispositions entrent en vigueur à compter de l'IFI dû au titre de 2024.
Qui est concerné par l'impôt sur la fortune immobilière ?
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les propriétaires, personnes physiques, qui détiennent des biens immobiliers soit en direct, soit par le biais d'actions ou parts sociales au sein de société immobilière située en France ou à l'étranger. Les dispositions relatives à cet impôt se trouvent aux articles 964 à 983 du CGI.
Au sein d'un même foyer fiscal (au même sens que pour l'impôt sur le revenu), il convient d'additionner la valeur de l'ensemble des biens possédés par chaque membre du foyer fiscal, y compris les enfants. Ainsi, un couple marié ou pacsé avec deux enfants à charge devra déclarer les biens détenus par les quatre membres du foyer fiscal.
Quel est le seuil pour déclarer l'impôt sur la fortune immobilière ?
Tous les foyers fiscaux ne sont pas concernés par cet impôt. En effet, le patrimoine immobilier du contribuable sera à déclarer à l'IFI, dès lors que pris dans son ensemble, la valeur nette taxable atteint au moins 1 300 000¤. Cette somme est à prendre en compte au 1er janvier de l'année d'imposition (pour l'IFI déposé en 2024, il faut tenir compte de l'intégralité de la valeur des biens immobiliers du foyer fiscal au 1er janvier 2024, y compris ceux en cours de construction à cette même date).
La valeur nette taxable correspond à la valeur brute des actifs immobiliers détenus par le foyer fiscal, diminuée des éventuels abattements ou charges admis par les autorités fiscales.
Les biens taxables à l'IFI 2024
La plupart des biens immeubles bâtis ou non, sont concernés. Il s'agit des :
- immeubles bâtis : maisons ou appartements et leurs dépendances ;
- bâtiments classés monuments historiques ;
- immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- terrains à bâtir ;
- terres agricoles ;
- biens immobiliers détenus au moyen de titres de sociétés immobilières ;
- droits immobiliers (usufruit, droit d'usage, etc).
Néanmoins, des exonérations ou abattements existent pour certains de ces biens en fonction de leur destination.
La valeur des biens immobiliers peut être estimée à l'aide d'un service mis en ligne par le ministère des finances : le simulateur PATRIM.
Quels biens sont exonérés de l'IFI ?
Certains biens du patrimoine immobilier peuvent être exonérés ou bénéficier d'un abattement.
Ainsi, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% de sa valeur.
Les actions ou parts représentatives de biens ou droits immobiliers d'une valeur inférieure de 10% ne sont pas prises en compte dans la base d'imposition de l'IFI.
Il existe des exonérations portant sur les biens professionnels. Ce sont des biens détenus directement ou par le biais de titres de sociétés immobilières et dans lesquels l'un des membres du foyer fiscal exerce son activité professionnelle principale de laquelle il retire l'essentiel de ses revenus.
Ainsi, les actions ou parts de sociétés ne sont imposables à l'IFI que pour la seule fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers par la société. A cet égard, il faut déterminer la valeur vénale des titres, lui appliquer le ratio immobilier et, le cas échéant, déduire le passif.
L'article 27 de la loi de finances pour 2024 élargit le champ d'application de l'article 973 du CGI en excluant la déduction des dettes contractées non afférentes à un actif imposable, détenu directement ou indirectement par la société.
De plus, cette nouvelle règle d'exclusion s'accompagne de la création d'un double plafond de la valeur imposable des parts ou actions. En effet, la valeur imposable ne peut être supérieure :
- ni à la valeur vénale des parts ou actions ;
- ni à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu'elle a contractées, à proportion de la fraction du capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable.
Par conséquent, la valeur imposable des parts ou actions est plafonnée à la plus faible de ces deux valeurs vénales.
Enfin, certains secteurs d'activité, s'ils ne peuvent prétendre à l'exonération relatives aux biens professionnels, pourront prétendre à un abattement. Cela concerne notamment certaines activités du domaine forestier ou agricole.
L'imposition à l'IFI
L'assiette taxable à l'IFI est soumise à un barème par tranches. A noter, que l'obligation déclarative existe dès lors que le patrimoine net taxable atteint 1 300 000¤ mais le barème s'applique à partir de 800 000¤.
Cependant, il existe un mécanisme de décote et de réduction d'impôt permettant de diminuer la charge d'IFI du foyer fiscal.
Comment ne pas payer l'impôt sur la fortune immobilière ?
L'impôt sur la fortune immobilière s'impose au foyer fiscal qui a un patrimoine net taxable de 1 300 000¤. Le contribuable pour passer en dessous de ce seuil peut faire le choix de céder certains actifs immobiliers et d'investir dans d'autres placements financiers ne relevant pas du secteur immobilier.
Une autre solution envisageable : faire des dons. En effet, prévus par l'article 978 du Code Général des impôts, les dons sont déductibles à hauteur de 75% du montant versé dans la limite de 50 000¤ (soit environ 66 667¤ de dons). Ces dons viennent en réduction du montant d'IFI à payer.
D'autres pistes peuvent être étudiées, et notamment :
- investir en nue-propriété (seul l'usufruitier doit déclarer le bien à l'IFI) ;
- investir dans des biens ruraux ou certaines activités forestières bénéficiant d'abattement ;
- basculer vers une location meublée professionnelle (le bien professionnel étant exonéré si toutes les conditions sont remplies).