L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui a pour objectif de taxer les biens immobiliers bâtis ou non d'un foyer fiscal. Cependant, il existe certaines exonérations ou abattements. Par ailleurs, des charges peuvent également venir en déduction du patrimoine immobilier taxable.
L'impôt sur la fortune immobilière se calcule à partir d'un barème par tranches. Nous allons déterminer les éléments à retenir dans le patrimoine imposable ainsi que les modalités de calcul de cet impôt.
Comment savoir si on est assujetti à l'IFI ?
Pour commencer, se pose la question de déterminer si le foyer fiscal est assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière. Le dépôt d'une déclaration IFI est obligatoire dès lors que le patrimoine net taxable du foyer est d'au moins 1 300 000¤ au 1er janvier de l'année d'imposition.
Détermination de l'assiette taxable à l'IFI
L'assiette taxable à l'IFI et soumise au barème de cet impôt prend en considération le patrimoine immobilier estimé ainsi que les charges admises en déduction.
Quels éléments du patrimoine immobilier retenir ?
Il convient de déclarer la valeur des biens immobiliers détenus au 1er janvier de l'année d'imposition. Cela comprend les éléments suivants :
- les immeubles bâtis ainsi que leurs dépendances ;
- les biens en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- les biens non bâtis (terrains notamment) ;
- les biens détenus au moyen de parts de sociétés immobilières ;
- les droits immobiliers tels que l'usufruit ou le droit d'usage ;
- les bâtiments classés monuments historiques.
Est-ce que la résidence principale rentre dans le calcul de l'IFI ?
Pour l'assiette de l'IFI, la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition à condition que le bien ne soit pas détenu par le biais d'une SCI de gestion.
Quels biens sont exclus de l'IFI ?
Des exonérations sont prévues pour les biens destinés à l'exercice d'une activité professionnelle source principale de revenus d'un des membres du foyer fiscal. Il existe également des exonérations dans le domaine agricole : bois et forêts ou terres agricoles en cas d'usage professionnel notamment.
Par ailleurs, les locations meublées ne sont pas taxables à l'IFI mais relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Quelles dettes peuvent être déduites du patrimoine immobilier brut ?
Le contribuable peut déduire certains éléments de passifs dès lors qu'ils se rapportent directement à son patrimoine immobilier taxable. Seules sont déductibles les charges incombant au propriétaire. Celles relevant de l'occupant ne pourront être déduites.
Ainsi, les dépenses suivantes peuvent venir en diminution du patrimoine immobilier taxable :
- les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition des biens immobiliers ou aux travaux les concernant ;
- les travaux d'agrandissement, construction, amélioration ;
- les travaux d'entretien normalement à la charge du propriétaire ;
- les impôts relatifs à l'immeuble concerné (taxe foncière par exemple).
L'article 27 de la loi de finances pour 2024 élargit le champ d'application de l'article 973 du CGI en excluant la déduction des dettes contractées non afférentes à un actif imposable, détenu directement ou indirectement par une société.
De plus, cette nouvelle règle d'exclusion s'accompagne de la création d'un double plafond de la valeur imposable des parts ou actions. En effet, la valeur imposable ne peut être supérieure :
- ni à la valeur vénale des parts ou actions ;
- ni à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu'elle a contractées, à proportion de la fraction du capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable.
Par conséquent, la valeur imposable des parts ou actions est plafonnée à la plus faible de ces deux valeurs vénales.
Ces dispositions entrent en vigueur à compter de l'IFI dû au titre de l'année 2024.
Comment appliquer le barème de l'IFI 2024 ?
Le barème de l'IFI est un barème progressif fonctionnant par tranches. Il faut savoir que l'obligation déclarative débute à partir de 1 300 000¤ de patrimoine immobilier taxable mais l'imposition commence à 800 000¤.
Voici le barème :
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
Jusqu'à 800000¤ | 0% |
Entre 800001¤ et 1300000¤ | 0,5% |
Entre 1300001¤ et 2570000¤ | 0,7% |
Entre 2570001¤ et 5000000¤ | 1% |
Entre 5000001¤ et 10000000¤ | 1,25% |
Supérieure à 10000000¤ | 1,5% |
Le site impôts.gouv propose un simulateur de calcul pour l'IFI : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1181
Exemple
Un foyer fiscal déclare une résidence principale pour 400 000¤ (après abattement de 30%) ainsi que d'autres biens immobiliers pour 1 600 000¤.
Par ailleurs, ils peuvent justifier de 60 000¤ de frais déductibles.
Le patrimoine net taxable est de 1 600 000 – 400 000 – 60 000 = 1 940 000¤
Calcul de l'IFI :
Jusqu'à 800 000¤ : 0¤
Entre 800 001¤ et 1 300 000¤ : 500 000 x 0,5% = 2 500¤
Entre 1 940 000¤ et 1 300 001¤ = 640 000 x 0,7% = 4 480¤
TOTAL IFI : 6 980¤
Des réductions envisageables
Suivant les situations, il est possible de diminuer le montant de l'IFI. Il existe un mécanisme de décote, un système de plafonnement de l'impôt ou encore la possibilité d'obtenir une réduction d'impôt pour don.
La décote
Pour les foyers déclarant entre 1 300 000¤ et 1 400 000¤ de patrimoine net taxable. La décote se calcule de la manière suivante :
17 500 ¤ - 1,25% de la valeur nette taxable du patrimoine.
Le montant obtenu vient en diminution de l'IFI à payer.
Exemple
Patrimoine de 1 350 000¤.
L'IFI brut serait de :
Entre 800 001¤ et 1 300 000¤ : 500 000 x 0,5% = 2 500¤
Entre 1 350 000¤ et 1 300 001¤ = 50 000 x 0,7% = 350¤
TOTAL : 2 850¤
> Décote : 17 500 – (1,25% x 1 350 000¤) = 625¤
IFI à payer : 2 850 – 625 = 2 225¤
Le plafonnement de l'impôt
Ce mécanisme permet d'éviter au foyer fiscal de payer plus de 75% d'impôt sur la base de ses revenus déclarés. Les impôts retenus sont l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et l'IFI.
Si ce pourcentage est atteint, c'est l'IFI qui est diminué en conséquence et sans limite.
La réduction d'impôt
Une réduction d'impôt de 75% des dons effectués au profit d'organismes d'intérêt général est accordée dans la limite d'un montant de réduction de 50 000¤.
Par ailleurs, il est possible d'imputer l'impôt acquitté à l'étranger, pour les biens et droits immobiliers possédés à l'étranger (impôt similaires à l'IFI). D'une part, il faut que les biens ayant supporté un impôt à l'étranger ne soient pas pris en compte dans la base d'imposition de l'IFI.
D'autre part, le montant imputable est plafonné à la fraction de l'impôt français afférent aux seuls biens situés hors de France.