La loi de finances 2013 a instauré une taxe sur les plus-values immobilières réalisées par les particuliers excédant 50 000¤. Cette taxe s'applique pour toutes les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2013. La taxe sur plus-values immobilières élevées est encadrée par l'article 1609 nonies G du code général des impôts (CGI).
Quels sont les biens concernés par les plus-values immobilières ?
Ce sont l'ensemble des biens immobiliers qui seront cédés sauf exceptions. Sont ainsi concernés : les propriétés bâties et non bâties (autre que les terrains à bâtir) telles que les résidences secondaires, les biens locatifs, les locaux professionnels, et également les parts de Sociétés Civiles Immobilières ou de Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
Qui est exonéré de la plus-value immobilière ?
Il existe certaines situations d'exonération des plus-values immobilières qui sont principalement les suivantes :
- cession de la résidence principale ;
- cession après un délai de détention de 22 ans (les abattements conduisent à rendre la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu nulle) ;
- cession d'un bien à une valeur inférieure à 15 000¤ ;
- plus-value résultant d'une expropriation ;
- emploi de la plus-value pour acquérir ou construire la résidence principale dans les 24 mois suivant la cession ;
- bien cédé à un organisme chargé de la gestion locative de logements sociaux.
Comment se détermine la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière sera calculée en fonction des prix d'acquisition et de cession. Elle sera ensuite soumise à des abattements pour durée de détention.
Le calcul de la plus-value
La plus-value nette imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Le prix de cession correspond au prix de vente auquel sont retirés les frais relatifs à la cession (diagnostics par exemple).
Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat majoré des frais de travaux et d'entretien (les coûts réels ou forfaitaires à hauteur de 15% du prix d'acquisition peuvent être retenus si la détention du bien est d'au moins 5 ans) et des coûts d'acquisition (notaire, honoraires...).
Les abattements
La plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Chacun de ces éléments bénéficie d'un abattement pour durée de détention.
Concernant l'impôt sur le revenu :
Depuis le 1er février 2012, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 21ème année incluse ;
- 4% pour la 22e année de détention.
Une exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise à l'issue de 22 ans de détention.
Concernant les prélèvements sociaux :
L'abattement pour durée de détention s'établit ainsi :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 21ème incluse ;
- 1,6% pour la 22e année de détention ;
- 9% pour chaque année au-delà de la 22ème année.
Une exonération totale de prélèvements sociaux est acquise à l'issue de 30 ans de détention.
Quel est le taux d'imposition sur une plus-value ?
Les plus-values sont soumises à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu, il est appliqué un taux forfaitaire de 19%.
Concernant les prélèvements sociaux, ils sont de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000¤
Ses modalités de calcul
Dès lors que la plus-value immobilière, après abattement pour durée de détention est supérieure à 50 000¤, il convient également de s'acquitter d'une taxe supplémentaire comprise entre 2% et 6%.
Le barème applicable est le suivant :
Montant de la plus-value imposable (en ¤) | Montant de la taxe (en ¤) |
De 50001 à 60000 | 2% PV - [(60000 - PV) x 1/20] |
De 60001 à 100000 | 2% PV |
De 100001 à 110000 | 3% PV - [(110000 - PV) x 1/10] |
De 110001 à 150000 | 3% PV |
De 150001 à 160000 | 4% PV - [(160000 - PV) x 15/100] |
De 160001 à 200000 | 4% PV |
De 200001 à 210000 | 5% PV - [(210000 - PV) x 20/100] |
De 210001 à 250000 | 5% PV |
De 250001 à 260000 | 6% PV - [(260000 - PV) x 25/100] |
Supérieur à 260000 | 6% PV |
PV = montant de la plus-value imposable | |
Précisions en cas de pluralité de cédants
Dans le cas où la cession est effectuée par des époux, des concubins ou des indivisaires, le montant de 50 000¤ s'apprécie individuellement à hauteur de la quote-part de détention dans le bien cédé. Ainsi pour un couple marié ou pacsé détenant à 50% chacun un bien immobilier cédé. En cas de plus-value de 80 000¤ : à l'individuel cela représente 40 000¤ chacun. Par conséquent, il n'y a pas lieu de s'acquitter de la surtaxe puisque le montant de 50 000¤ n'est pas atteint.
En cas de cession par une personne morale (SCI par exemple) relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, le seuil de 50 000¤ s'apprécie au niveau de la société et non au niveau de chaque associé. Ainsi il ne sera pas tenu compte de la quote-part revenant à chaque associé.
Exonération
La taxe ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.
Obligations déclaratives et paiement de la surtaxe
L'article 1609 nonies G du CGI prévoit qu'un formulaire spécifique doit être complété afin de mentionner les éléments servant de base à la taxe et le montant de celle-ci. Cette formalité est réalisée par le notaire lors de la cession du bien.
Le règlement de la taxe s'effectue directement par prélèvement sur la vente du bien.