Société Civiles Immobilières - IS ou IR ?

La problématique de la gestion de l'immobilier professionnel

Toutes les entreprises connaissent dans leur vie, les trois grandes étapes que sont leur création, leur développement, et leur transmission.
A chaque étape, le dirigeant est confronté à des problématiques qu'il ne peut résoudre qu'avec la maîtrise de l'ensemble des disciplines de droit qui encadrent l'environnement des affaires, et notamment le droit des sociétés, le droit fiscal, et le droit patrimonial de la famille.

En effet, en plus de créer de la valeur avec son outil professionnel, le dirigeant doit également assurer la pérennité de son entreprise, tout en protégeant et en faisant fructifier son patrimoine privé.

Parmi les multiples décisions que le dirigeant est amené à prendre dans l'exercice de ses fonctions se trouve celles permettant de définir une stratégie d'organisation de l'immobilier professionnel de son outil d'exploitation.

Il est possible d'observer que les solutions immobilières privilégiées par les jeunes créateurs dotés de moyens modestes sont par ordre de préférence décroissant les suivantes : l'installation de l'entreprise à leur domicile, le recours à la location, et enfin, l'acquisition de locaux. En réalité, ce n'est que lorsque l'entreprise est en phase de développement, et a surmonté la plupart des problèmes associés à la phase de création, que l'acquisition des locaux est envisagée.  Reste alors à déterminer son caractère professionnel (acquisition directement par l'entreprise) ou privé (acquisition par le dirigeant à titre personnel, en direct ou à travers d'une structure sociétaire) et les modalités de financement à mettre en ½uvre pour procéder à l'acquisition

S'agissant du choix d'intégrer l'immobilier dans le patrimoine professionnel de l'entreprise d'exploitation, cette solution comporte plusieurs inconvénients, et notamment :

• L'exposition du bien immobilier aux risques inhérents à l'exploitation de l'entreprise. En effet, dans le cas de toute structure sociétaire à responsabilité limitée, séparer l'outil d'exploitation du patrimoine immobilier permet de protéger ce dernier en cas de mauvaises affaires de l'entreprise exploitante.
• Des problématiques au moment de la transmission de l'entreprise peuvent apparaitre. En effet, le fait de loger l'immobilier au sein de la structure d'exploitation augmente forcement la valeur de l'entreprise, ce qui peut avoir pour conséquence de rendre son prix prohibitif  pour une partie des repreneurs potentiels.
• Ca ôte une source de revenu éventuel pour le chef d'entreprise qui part à la retraite.

Cela dit, intégrer l'immobilier dans l'entreprise a aussi des avantages :

• Ca permet d'augmenter la valeur du patrimoine de l'entreprise, ce qui peut constituer un argument fort lorsque l'entreprise sollicite des financements auprès de ses partenaires bancaires.
• L'accès à certaines subventions publiques d'équipement est quasiment toujours refusé lorsque l'immobilier est logé ailleurs que dans l'entreprise d'exploitation. Pourtant, ces subventions peuvent parfois atteindre jusqu'à 40% du prix total de l'investissement, et ouvrent droit à certains avantages fiscaux (sur-amortissement par exemple).

Mais il est globalement admis qu'il est préférable de séparer l'outil d'exploitation et le patrimoine immobilier. Le montage le plus classique est d'avoir recours à une Société Civile Immobilière (S.C.I), qui achète le bien immobilier et qui le donne en location à l'entreprise d'exploitation. Se pose alors la question quant au régime fiscal à adopter au niveau de cette SCI.

Quels sont les régimes fiscaux ouverts à la SCI ?

Une SCI peut revêtir deux régimes fiscaux :

• Soit elle est une entité dotée d'une translucidité fiscale (c'est-à-dire que l'administration reconnait l'existence de la SCI en tant qu'entité juridique, et demande que le bénéfice fiscal soit calculé par cette dernière. En revanche, la SCI n'est pas redevable de l'impôt sur ses revenus, ces derniers étant taxés entre les mains des associés). On parle plus couramment de SCI à l'Impôt sur le Revenu, de sociétés dites « Article 8 » ou enfin de sociétés de personnes.
• Soit elle est une entité dotée d'une opacité fiscale (c'est-à-dire qu'elle a une personnalité fiscale propre, ce qui lui permet de calculer son résultat fiscal et d'être redevable de l'impôt sur ce résultat). On est, dans ce cas, le plus souvent dans ce cas en présence d'une SCI ayant opté pour l'IS, ou étant de plein droit dans le champ d'application de cet impôt.

A-t-on toujours un choix quant au régime fiscal ?

En fait non. Ce choix est dépendant de l'activité réelle de la SCI. En principe, les SCI, comme leur nom l'indique, sont destinées à accueillir des activités civiles. Tel est le cas de la location d'un immeuble nu. Dans ce cas, la société relève de plein droit d'un régime de translucidité.

En revanche, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation commerciale, ou a des opérations assimilées en tant que telles sur le plan fiscal, sont en principe passibles de l'impôt sur les sociétés (CGI Article 206,2), et sont donc des sociétés dites opaques.

En effet, certaines opérations sont rattachées du point de vue fiscal à la catégorie BIC-IS, bien de ne présentant pas un caractère commercial sur un plan juridique ; tel est le cas notamment :

• des revenus tirés de la location d'un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation
• des revenus tirés de la location de locaux meublés

Dans le cas où ces opérations seraient réalisées par une société civile, cette dernière serait de plein droit soumis à l'I.S., sans possibilité d'opter pour l'IR. Il en va de même lorsque la location constitue pour la société bailleresse le moyen, soit de poursuivre une exploitation commerciale sous une modalité juridique différente, soit de participer effectivement à la gestion ou aux résultats d'une entreprise commerciale. A titre d'exemple, le Conseil d'Etat (C.E.25-5-1984 N° 36308) a qualifié comme commerciaux, les revenus tirés par une SCI en vertu d'un bail donnant en location à l'un de ses membres, les locaux moyennant un loyer annuel comportant une partie fixe, et une partie variable égale à 5% du chiffre d'affaires du locataire. Signalons toutefois que l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à raison de l'activité exercée s'apprécie année par année, en fonction de l'activité réellement déployée par la société au titre de chacune des années en cause. Il convient donc d'être particulièrement vigilent au moment de fixer le montant et les éléments constitutives du loyer, afin notamment d'éviter les effets néfastes de la requalification du régime fiscal de la société bailleresse.

Signalons que les SCI de gestion peuvent toujours opter pour le régime IS, et ce, même en l'absence de réalisation d'opérations commerciales (c'est-à-dire y compris lorsque son objet est civile). Ainsi, une SCI qui loue un immeuble nu peut toujours opter pour l'IS.

Enfin, l'option pour l'IS est parfois incompatible avec certains régimes fiscaux de faveur. Sont notamment visées ici, les opérations qui vont se placer sous des régimes de défiscalisation (par exemple les régimes d'amortissement tels que les dispositifs ROBIEN, BORLOO ancien, SCELIER etc.). Pour bénéficier de ces dispositifs, les SCI doivent obligatoirement revêtir un régime.

Quelles sont les conséquences fiscales de la translucidité fiscale ?

Dès lors que la société se place dans le champ d'application de l'article 8 du CGI (c'est-à-dire qu'elle n'est pas de plein droit placée dans le champ d'application de l'IS, ou qu'elle n'y opte pas) elle n'est pas redevable de l'impôt sur ses bénéfices. En réalité, les bénéfices sont taxés directement entre les mains de ses associés. D'ailleurs, peu importe que sur un plan juridique, ces bénéfices ne soient pas distribués aux associés, leur imposition est immédiate, dès la clôture de l'exercice de la SCI. En contrepartie, cette imposition étant libératoire, les distributions de dividendes ultérieures ne sont pas imposables entre les mains des associés, ayant déjà supporté l'impôt.

En matière de sociétés article 8, les règles de calcul des bénéfices revenant aux associés sont fonction de la qualité fiscale même des associés.

Ainsi, lorsque les associés sont des personnes physiques, la quote-part des revenus qui leur revient sera calculée en appliquant les règles des Revenus Fonciers. En revanche, lorsque les associés sont des personnes morales soumises à l'IS, les règles de calcul appliqués seront ceux retenus pour le calcul d'un bénéfice fiscal IS. Ce point peut être problématique lorsque une même société a deux catégories d'associés, il faudrait en pratique procéder au calcul de deux bénéfices fiscaux. Ceci a pour effet de rendre le suivi fiscal des SCI assez complexe.

En revanche, lorsque la SCI opte pour l'IS, ce sont les règles IS qui seront appliqués pour le calcul du résultat fiscal (qui constitue l'assiette de l'impôt sur les bénéfices), peu importe la qualité (personne physique ou morale) de l'associé. Rappelons que dans ce dernier cas, c'est la SCI qui est redevable de l'impôt sur ses résultats (son bénéfice étant taxé à l'IS).

Quelles sont les différences entre le régime Revenu Foncier, et le régime IS ?

En conclusion, selon le régime fiscal applicable, les modalités de détermination du bénéfice imposable différent considérablement, notamment sur deux points importants :

d'une part, sur la déduction des « frais d'acquisition du capital ».

Il s'agit là du terme utilisé par l'administration pour identifier le coût de revient de l'investissement immobilier, à savoir, l'acquisition de l'ensemble immobilier, et l'ensemble des frais accessoires (honoraires, droits de mutation, etc) engagé pour réaliser l'acquisition.

S'agissant des SCI qui relèvent des régimes IR – revenus fonciers, en dehors des régimes dérogatoires (ROBIEN par exemple), ces dépenses ne peuvent pas être imputées sur les revenus de location générés par la mise en location des immeubles.

En revanche, s'agissant des SCI soumises au régime IS, ces dépenses peuvent faire l'objet d'une déduction fiscale, à travers de l'amortissement comptabilisé dans les comptes de la SCI.

On rappelle que l'amortissement est un technique comptable qui permet d'étaler sur une durée dite durée d'utilisation, le cout de l'investissement d'un bien. Il permet de à l'entreprise de déduire de son assiette fiscale, une charge de perte de capital. Ce point est particulièrement important lorsque le bien immobilier a été financé par emprunt.

En règle générale, une échéance d'emprunt comporte deux éléments :

• le remboursement d'une quote-part du capital emprunté
• des intérêts et frais accessoires.

En comptabilité, seule la deuxième partie constitue une charge inscrite au compte de résultat. La partie « capital » est enregistrée comme le remboursement d'une dette, ce qui constitue une opération de bilan. Or lorsqu'on amorti un bien, tout amortissement déductible fiscalement permet, au moins partiellement, de déduire de son assiette fiscale, une somme correspondant à cette partie « Capital ».

Le plus souvent, sur les 15 premières années suivant l'acquisition, les SCI utilisent une grande partie de ses loyers encaissés pour rembourser les échéances de ses emprunts. Autrement dit les ressources (loyers) encaissées sont aussitôt transférées aux pourvoyeurs des fonds ayant servis pour acquérir le bien. La trésorerie quitte la société, et donc, ne peut pas être distribuée aux associés. Lorsque la SCI est soumise à l'IR, les associés se trouvent imposés sur une partie des bénéfices qu'ils sont obligés de laisser dans la société (faute de trésorerie disponible pour verser des dividendes). La comptabilisation d'un amortissement déductible dans les sociétés à l'IS en revanche, permet de réduire considérablement la pression fiscale qui repose sur les associés qui ne sont pas imposés sur des bénéfices qui ne sont pas distribués.

Sous cet aspect là, le régime IS est nettement plus avantageux pour les associés.

d'autre part, sur la fiscalité applicable en cas de cession de l'ensemble immobilier.

Rappelons que, les plus values réalisées par les sociétés IRPP – RF (tout comme les cessions de parts sociales des mêmes sociétés) bénéficient d'un régime fiscal particulier. En effet, la loi du 19/09/2011 N° 2011-1117 a accordé des abattements sur les plus values immobilières dans les conditions suivantes :

• 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année
• 4% par année de détention au-delà de la 17ème
• 8% par année de détention au-delà de la 24ème.

De façon que la plus value soit exonérée de toute imposition au bout de 30 ans. La plus value non exonérée supporte une imposition au taux de 19% (auquel s'ajoutent les contributions sociales sur revenus de patrimoine de 13.5%). La distribution juridique de cette PV (y compris lorsqu'elle est intégralement exonérée) n'entraine aucune imposition supplémentaire pour les associés.

A contrario, les plus values (PV) réalisées dans le cadre de sociétés soumises à l'IS ont une fiscalité différente selon le type d'opération réalisée.

Lorsque la société cède son immeuble, la PV est calculée en faisant la différence entre :

• D'une part, le prix de cession de l'immeuble,
• Et d'autre, sa valeur nette comptable dans les comptes de la société cédante.

La PV ainsi déterminée, supportera l'IS au taux de 15% puis 33.33%, quelle que soit la durée de détention du bien. Ensuite, lorsque la société décide de distribuer cette plus value, la distribution sera taxée dans la catégorie des revenus des capitaux mobilières, comme tout autre dividende entre les mains des associés.

Lorsque c'est l'associé, personne physique, qui cède ses parts sociales, la PV de cession est classée dans le catégorie des PV sur cessions de titres, et est taxée à 19% (majoré de 13.50% de cotisations sociales) lorsque l'associé est une personne physique.

Lorsque l'associé est une personne morale soumise à l'IS, il est important de rappeler que la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ne bénéficie pas de l'exonération des plus values de titres de participation prévue par l'article 219 I-a du CGI, une telle plus value est  également taxée à 19% au niveau de la société cédante.

Y-a-t-il un régime spécifique pour la sous-location ?

Il est important d'attirer votre attention sur le régime fiscal de la sous-location d'un bien immobilier. Ce cas existe notamment dans le cadre de montages de crédit bail immobilier qui sont réalisés de la façon suivante :

• Acquisition d'un bien immobilier par un organisme bancaire (crédit bailleur)
• Location de ce bien à une SCI intermédiaire, qui deviendra propriétaire du bien immobilier au terme du contrat de crédit bail
• Sous-location par la SCI de ce bien à l'entreprise exploitante qui l'utilise dans le cadre de son activité.

Fiscalement, l'opération de sous-location n'est pas une opération commerciale. Mais comme la SCI n'est pas propriétaire de l'immeuble qu'elle donne en sous-location, ca ne constitue pas, non plus, une opération qui entre dans le champ d'application des revenus fonciers. Deux cas peuvent alors se présenter :

• Soit la SCI opte pour l'IS. Dans ce cas, le bénéfice fiscal de cette dernière sera calculé et taxé en application des règles IS. Les redevances du crédit bail seront déductibles dans les limites imposées par l'article 39.10 du CGI. En fin de contrat, lorsque la SCI lève l'option, elle devra procéder aux ajustements fiscaux prévus par les articles 239 sexies à 239 sexies D du CGIK.
• Soit la SCI opte pour le régime des sociétés article 8. Dans ce cas, les revenus relèvent du régime Bénéfices Non Commerciaux et non celui des revenus fonciers. Les règles BNC sont assez similaires à ceux appliqués en matière d'IS (redevances de crédit bail déductibles, sous réserve des dispositions de l'article 39.10 et 239 sexies du CGI). Les recettes imposables sont celles encaissées au cours de l'exercice, et les dépenses déductibles, sont celles décaissées au cours de l'exercice. Rappelons que les BNC peuvent opter pour une comptabilité d'engagement sur un plan fiscal (Recettes acquises, dépenses engagées). En revanche, un problème fiscal se pose au moment de la levée de l'option de crédit bail. En effet, lorsque la SCI dévient propriétaire de l'immeuble, elle n'est plus en situation de sous-bailleur, mais se trouve étant le bailleur principal. Il y a du coup, changement de régime fiscal, l'immeuble quittant le régime BNC pour se rattacher au régime des revenus fonciers. Ce changement de classification fiscale a pour effet de dégager une plus value professionnelle au niveau du BNC, plus value qui sera bien sur taxable.

Dans le cas de ce type de montage, il est donc fortement conseillé d'opter pour l'IS au niveau de la SCI, en effet, dans ce cas, la levée de l'option reste sans incidence fiscale en matière de plus value.

En conclusion

Jusqu'en 2011, il y avait lieu d'hésiter entre le régime IS et le régime IR. En effet, l'inconvénient lié au surcout d'imposition propre au régime IR – revenu foncier étant souvent gommé par le régime des plus values des particulières applicables, permettant d'exonérer les plus values de cession des immeubles ou des titres au bout de 15 ans.

Par contre, la loi N° 2011-1117 du 19/09/2011 a ôté en grande partie, l'intérêt de ce régime. Rappelons que cette loi a mis en place un système d'exonération des plus values beaucoup moins avantageux, et clairement, un délai de 30 ans en matière fiscale est beaucoup trop long pour tenter à construire une quelconque stratégie de gestion des plus-values de transmission.

Aujourd'hui, il semble être plus intéressant de se placer sur un régime IS, pour plusieurs raisons :

• lorsque l'acquisition de l'immeuble est financée par emprunt, la déductibilité de l'amortissement (et l'économie fiscale en découlant) contribue à alléger le poids en termes de trésorerie au niveau du remboursement de l'emprunt d'acquisition
• la gestion de la fiscalité est plus aisée : en effet, le taux d'IS est fixe et connu d'avance (ce qui n'est pas toujours le cas en matière de taux marginal d'impôt sur le revenu), et la fiscalité personnelle des associés ne commence à jouer qu'à partir du moment que des dividendes sont distribués
• le taux d'imposition des plus values reste sensiblement le même quelque soit le régime fiscal choisi, lorsque les titres sont cédés. En revanche, le régime IS peut s'avérer plus pénalisant lorsque l'investissement immobilier est réalisé dans un but spéculatif.

A noter que certains spécialistes de la fiscalité ont développé des montages permettant de cumuler les avantages des deux régimes. Tel est notamment le cas des systèmes de cession temporaire d'usufruit des titres de la SCI translucide, à une société soumise à l'IS. Mais ces systèmes sont peu appréciés par l'administration, et le risque d'abus de droit existe lorsque le montage de ces opérations n'est pas confié à des avocats ou expert comptables spécialisés. Les avantages de ce type d'opération sont importants, puisque le montage permet d'amortir l'immeuble pour le calcul des résultats fiscaux, tout en bénéficiant des avantages de l'exonération des plus values de cession au bout de 30 ans.

Enfin, on rappelle deux points très importants :

• Le régime fiscal reste sans conséquence sur la responsabilité juridique des associés. Une SCI est une société à responsabilité illimitée, et la responsabilité des associés n'est pas limitée au niveau de leurs apports. Seule une structure sociétaire à responsabilité limitée peut permettre aux associés d'avoir un tel niveau de protection.
• Lorsque la SCI et l'entreprise exploitante sont des entreprises dites liées (tel est le cas notamment lorsque les associés de la SCI et de l'entité exploitante sont les mêmes) il est très important de respecter scrupuleusement :
  • Les termes du bail commercial entre les deux entités (notamment le versement des loyers, des dépôts et cautions, et des revalorisations annuelles ou triennales) pour éviter toute remise en cause fiscale de la convention de bail. On estime aujourd'hui qu'un loyer normal se situe à entre 6% et 11% (en fonction de son emplacement) de la valeur vénale du bien immobilier loué.
  • Les conditions qui permettent de démontrer qu'il n'y a pas de confusion de patrimoine. Ce point est très important en cas de difficultés financières au niveau de l'entité exploitante. En effet, une situation où les loyers n'ont pas été payés depuis plusieurs mois sans que la SCI ait entrepris des mesures de recouvrement forcé, constitue un indice qui pourrait conduire un tribunal à étendre une procédure collective dont fait l'objet l'entité exploitante, à la SCI.