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Versement des dividendes

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Ecrit le : 27/10/2018 18:53 par Tose83

Bonsoir,

Je souhaite racheter une avec ma femme et mes 3 enfants (tous majeurs), 100% des parts sociales d'une SCI déjà existante.

 Je pense opter pour l'option fiscale IS, car le projet a pour but de générer des revenus et non la vente à long termes, de plus nous somme dans la tranche à 30%.

J'aimerai savoir quel seront les montants des dividendes que nous pourrions détacher.

Le projet se monte ainsi :

Acquisition 700 000€ frais d'acquisition :35 000€ frais de crédit logement 8 000€ soit un projet a

743 000 € entièrement financé par un crédit investisseur de 743 000 € avec une mensualité de 3306€

La location génère un revenu de 65 000E

Donc le bilan de la SCI sera pour la 1° année :

65000 - 35000(frais acquisition) - 17500(amortissement)-4000(taxe foncière) - 600(assurance)- 600(charges divers) soit un bilan imposable de 7300E à 15% soit 1095€

Mais flux de trésorerie hors impôt réel est : 65000- 4000(taxe foncière) -1200(assurance et charges diverses) - 1095€(impôts) -1625(CRL)=E donc je crois qu'il faut garder 5% de trésorerie (réserve légale sur bénéfice) soit 365€ soit un solde de 57075€

Donc est-il possible de se verser 57075€ de dividendes ?

Merci de vos réponses

Cordialement

Tose 83 nouvel investisseur particulier

Re: Versement des dividendes

Ecrit le : 31/10/2018 07:48 par Debitcredit

Bonjour,

NON : il ne faut pas confondre "trésorerie disponible" et "bénéfice distribuable".

Vous achetez les parts d'une SCI existante : pour la passer de l'IR à l'IS  - décision irrévocable - vous devrez accepter un certain nombre de contraintes fiscales comme l'imposition des plus-values latentes.

Le problème est complexe et je vous conseille de prendre l'avis d'un professionnel.

Cordialement,

Re: Versement des dividendes

Ecrit le : 31/10/2018 18:42 par Tose83

Bonsoir,

je vous remercie de la rapidité de votre réponse, donc si je comprends bien la SCI ayant un bilan fiscal négatif  la 1° année suite à la déduction des frais d'acquisition, il ne sera pas possible de verser des dividendes bien que la SCI aura de la trésorerie 57075 € - 40000€ ( remboursement du prêt) soit 17075€.

Comment faire pour récupérer cette trésorerie? Le but de la SCI est surtout de recevoir des dividendes et non de capitaliser!! Pourra t'on récupérer ultérieurement cette trésorerie?

D'autre part, doit-on  reverser les dividendes en fonction des parts que chacun détient  ou peut-on librement choisir le montant  que l'on verse?

Merci d'avance pour vos réponses, je trouve ce site très bien fait, c'est le 2° message que j'envois

Tose83 

Re: Versement des dividendes

Ecrit le : 01/11/2018 07:37 par Debitcredit

Bonjour,

Si la trésorerie est impactée par les échéances de l'emprunt, le résultat comptable n'est diminué que du montant des intérêts versés.
Quand la SCI est à l'IS, le bénéfice distribuable est calculé après prélèvement de l'IS.
Le versement des dividendes se trouve naturellement limité à la trésorerie disponible.
Moralité : un actionnaire doit attendre sa sortie de la SCI ou la vente du patrimoine immobilier pour récupérer sa part de résultats non distribués.

Si votre motivation première est bien la recherche d'un revenu, la constitution/transmission du patrimoine demeure l'aspect structurant d'un engagement familial via une SCI.
Quand on étudie la possibilité d'entrer dans une SCI, on ne peut éviter d'imaginer comment on en sortira même si la girouette politico-fiscale rend délicates les projections à long terme.

Votre toute première question doit être : faut-il racheter les parts de la SCI existante ou plutôt en créer une nouvelle qui achètera le bien immobilier ?
Dans le premier cas vous partez avec un existant (statuts, comptes sociaux, régime fiscal, ...) qu'il vous faudra modifier pour l'adapter à vos souhaits.
Dans le second cas vous maitrisez tout de suite et sans surprises l'ensemble des paramètres (coût d'acquisition, règle de répartition des profits, choix du régime fiscal, ...).

Votre projet est important, vous allez devoir "gérer" dans tous les sens du terme : je vous conseille à nouveau de compléter votre information avant de prendre votre décision.

Cordialement,

Re: Versement des dividendes

Ecrit le : 13/11/2018 16:32 par Tose83

Merci beaucoup de vos conseils, je me suis bien-sur entretenu avec un expert comptable,effectivement je pense créer une SCI et acheter directement l'immeuble  à la SCI, bien que le vendeur  ne soit pas chaud pour ce principe, mais ça sera une condition non négociable de mon offre d'achat, d'autant plus que je compte faire un crédit au nom de ma SCI.

En me documentant sur les SCI, j'ai lu un article sur le démembrement de la SCI.

En simplifiant, une SCI à l'IR qui aurai la nu-propriété, et une SCI à l'IS qui aurai l'usufruit.

Mais comment financer par un prêt ce type de montage?

Ça semble intéressant mais assez compliqué et risqué au niveau d'un redressement fiscale, quelqu'un  connait t'il ce type de montage ?

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Tose 83

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