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Vente d'un bien avec local commercial

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Ecrit le : 08/03/2015 22:40 par Ploum18

Bonsoir, 

Ce serait pour avoir une confirmation. 

Ma maman a un immeuble avec à l'étage un local commercial et au premier étage un appartement. 

Elle souhaite vendre le bien. 

Est ce que cette volonté de vendre rentre dans la loi Pinel avec la nouvelle obligation de notification au locataire. 

Car elle ne s'applique pas pour "la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ". al5  art L145-46-1 code de commerce. 

C'est pour être sur que la vente rentre bien dans ce cas. 

Faut-il alors envoyer un courrier pour prévenir de la mise en vente ou aucune démarche n'est à effectuer? 

Merci d'avance. 

Anne 



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Anne Faivre

Re: Vente d'un bien avec local commercial

Ecrit le : 16/03/2015 21:06 par Hapyfree

Bonjour,

On va citer l'article en entier pour bien comprendre : je pense que la réponse est dans la question que vous posez mais il y a des nuances (cf note ci-après) :

Article L145-46-1

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

 NOTA :

Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Source http://www.lawrizonavocats.com,


  • Le cabinet a fait une bonne note juridique, dont voici la synthèse :
  • "Compte-tenu des incertitudes sur le champ d'application de ce nouveau droit de préemption du preneur applicable pour les cessions à partir du 19 décembre 2014 et du risque de nullité de la vente y afférent, il est recommandé de mener les actions suivantes :
  • 1.Vérifier si les locaux objets de la vente peuvent être qualifiés de locaux commerciaux ou artisanaux (qualification parfois incertaine suivant les cas).

  • 2.Si oui au point 1, vérifier si l'opération concernée permet d'invoquer un cas d'exclusion (cf. article du code de commerce ci dessus en gras : à lire attentivement).

  • 3.En cas de doute sur ce qui précède et/ou de contexte délicat de l'opération de cession, se rapprocher de son notaire et de l'autre partie (vendeur ou acquéreur) pour connaitre leur appréciation concrète du risque en fonction des éléments de contexte.

  • 4.Si un doute est établi, purger le droit de préemption auprès du/des preneur(s) concerné(s) (délai de 3 à 5 mois, selon le cas) ou obtenir une renonciation expresse du preneur ou une garantie du vendeur."

Dérogation 4: " cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux (...) ", ce qui exclurait du droit de préemption du preneur la cession unique d'un immeuble en entier comprenant plusieurs locaux commerciaux étant précisé que la notion de locaux commerciaux est discutable (en effet le statut des baux commerciaux, tel que modifié par la Loi Pinel, s'applique à tous les locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce (y compris bureaux et entrepôts logistiques). Certaines argumentations vont à l'encontre des locaux de bureaux, la loi visant initialement les commerces)."

Devant les enjeux, à savoir la nullité de la vente, il serait opportun de demander au notaire qui sera en charge de la vente car il en va de son devoir de conseil et, je pense, qu'en sa qualité de rédacteur d'acte il devra s'assurer de la bonne application de cet article.

Espérant vous avoir aidé,

Cordialement,



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HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon... DEC]

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