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TVA Immobilière + marge sur ventes partielles

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Papillon007
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Ecrit le: 27/03/2017 00:11
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Bonjour à toutes et tous,

Nous avons acheté un local commercial construit il y a plus de 5 ans. Nous avons transformé ce local en plusieurs caves destinées à être louées. Néanmoins, nous souhaitons en vendre 2 ou 3 mais 2 questions demeurent :

1) TVA sur vente

Nous avons acheté le bien à un particulier sans TVA, nous avons lu qu'il peut y avoir de la TVA sur la revente si les biens ont été construits il y a moins de 5 ans (pas notre cas) ou s'il y a eu des travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf (fondations, consistance des façades etc.). Et c'est sur ce point que nous hésitons et que nous ne trouvons pas de réponse. En effet, nous avons donc fait des travaux d'aménagement pour ajouter des séparations et des portes pour transformer le local en plusieurs celliers mais nous ne savons pas si on appelle cela "une remise à neuf". Pouvez-vous nous indiquer si à votre avis de la TVA devrait être mise? TVA sur marge? ou la création de cloisons ne modifient pas le caractère "ancien" de l'immeuble?

2) Marge sur vente partielle

Pour le calcul de la plus-value, nous avons réalisé des travaux de maçonnerie sur l'ensemble du local (pose de portes et de cloisons). Dans le prix d'achat il y avait une part de terrain non bâtie (qui ne change pas). Pour simplifier la chose.. nous ne souhaitons vendre que 2 ou 3 lots (tous de superficie différente). Comment est calculée la plus-value lors d'une revente partielle (avec travaux)? Est ce réalisé au prorata de la surface et donc des travaux? Est-ce que le calcul ci-dessous est correct?

Marge nette (1lot) = Prix vente (du lot) - (prix achat+travaux+architecte+géomètre+notaires?) x % superficie?

Merci beaucoup pour votre aide

Cordialement

HapyFree
ProfilHapyFree
Expert-Comptable salarié en cabinet
  • 51 - Marne
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Expert-Comptable salarié en cabinet


Re: TVA Immobilière + marge sur ventes partielles
Ecrit le: 06/05/2017 23:07
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Bonjour,

local commercial construit il y a plus de 5 ans. Nous avons transformé ce local en plusieurs caves destinées à être louées. Néanmoins, nous souhaitons en vendre 2 ou 3

Il manque pas mal de précisions et cela amène à se poser, à mon sens, bien trop de questions se poses pour répondre précisément :

Avez vous optez à la TVA sur le local commercial concerné ? Avez vous déduit de la TVA initialement à l'acquisition ou/et à la transformation en cave ?

Les dépendances d'un local (caves, garages), suivent le régime du local auquel elles se rattachent : à quoi se rattache les caves ? les locations ont elles été soumises à TVA ?

Si le local est sortie du champs d'application de la TVA suite à la transformation en cave (option possible ? cf interrogation ci dessus), la TVA déduite initialement devrait avoir fait l'objet d'un reversement par 20ème...

Qui est propriétaire ? Personnes physique, société commerciales, société civile, objets de ces sociétés le cas échéant ?

Attention à ne pas confondre marge pour calcul de la TVA et marge économique...

etc...

Eu égard aux enjeux il serait dangereux de vous baser sur des réponses issues d'un forum et Il conviendrait de voir avec le notaire qui sera en charge des actes et un avocat ou l'expert comptable sur la partie fiscale (à savoir la personne qui fera la déclaration/les déclarations de TVA, le cas échéant) car les notaires (sans vouloir faire de généralité) ne sont pas trop à l'aise en matière de TVA...

Suivant les situations, soit vous êtes hors champs d'application de la TVA et vous devrez reverser la TVA initialement déduite, soit vous êtes dans le champs d'application de la TVA et c'est la TVA sur la marge qui s'applique d'office (1), ou à défaut la TVA sur la prix total (achèvement < 5 ans).

(1) attention à la rigueurs appliquée sur la TVA sur la marge depuis les dernières réponses ministérielles et jurisprudences de 2016 : depuis il est très difficile d'appliquer la TVA sur la marge, en matière immobilière, au regard de ce qu'indique le BOFIP (la lecture de l'administration fiscales des textes).

Cordialement,



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