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Statut : SCI soumis à l'IS ou SARL

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Ecrit le : 19/06/2006 18:43 par Hari
Message édité le 19/06/2006 18:44 par Hari
Bonjour,

Je souhaiterais créer une entreprise dont l'activité serait la mise en location d’un immeuble comprenant 6 appartements et d'un local commercial. Ce projet serait financé en très grande partie par un crédit.
Cette acquisition n’entre ni dans le carde de la loi Besson, ni de la loi Robien, ni d’aucune autre loi (ça reste à valider).

L'objectif de cette activité est de me constituer un patrimoine immobilier sans perspective de vente et sans objectif de rémunération, cependant j'aimerais l'autofinancer en essayant de trouver le juste équilibre entre décaissement annuel et encaissement annuel.
Mon objectif est très clairement de faire en sorte que mon résultat comptable soit le plus proche possible de mon résultat "financier" (Fond détenue en cash = Revenu de l’entreprise). Et soit dit en passant ça n'est pas très évident.

Quelques chiffres :

Montant de l’emprunt : 420 920.00 Euros
Revenu Annuel : 35 300.00 Euros
Remboursement Emprunt : 14 407.00 Euros
Intérêt : 15 537.00 Euros
Charges diverses : 4 500.00 Euros

Je vais déjà vous faire part d'un début d'analyse que j'ai faites (avec l'aide d'un certain nombre de personne de se forum que je remercie au passage), au cas ou cela peut servir à quelqu’un.

La première question que je me suis posé était la question du choix du statut à adopter : Indivision, SCI soumis à l'IR, SCI soumis à l'IS, SARL ou autres.

En ce qui concerne la SCI soumis à l'IR et l'indivision, l'architecture fiscale de ces statut ne me convenait pas car je me retrouver avec un revenu imposable nettement supérieur à la trésorerie que je pouvais dégager de l’entreprise. Autrement dit, j’aurais déclaré dans ma déclaration des revenus des revenus que je n’aurais pas perçu en cash.
Et cela tout simplement parce le remboursement du crédit, qui correspond à la plus grande partie des décaissement effectuer n’entre pas en compte dans le calcul des revenus de la SCI.
L’une des choses qui peuvent rendre ce type de statut avantageux serait soit de rentrer dans le cadre de la loi Besson, Robien ou autres, ou alors d’avoir suffisamment de travaux à réaliser pour rentre la SCI dans une situation déficitaire.

Mon objectif étant d’intégrer dans le calcul des revenus de l’entreprise des charges qui compenserait les décaissements financiers correspondant au remboursement du crédit.

Mon attention c’est porté sur la SCI soumise à l’IS, en effet, cette structure juridique implique la tenue d’une comptabilité identique à celle d’une entreprise classique (Charge, Produit, Provision, Amortissement, etc…).
La principal chose qui m’attire dans ce type de statut est le fait de pouvoir comptabiliser l’acquisition de l’immeuble et de passer des charges d’amortissement.
La plus grosse contrainte étant que cela implique la tenue d’une comptabilité plus lourde et plus rigoureuse.

Cependant, j’aimerais vous poser quelque question, j’aimerais savoir dans une SCI soumis à l’IS :

1) Sur quel durée minimum selon vous le fisc tolérerai que l’on amortisse un vielle immeuble dans un état plutôt moyen ?

2) Est elle assujettis à la Taxe professionnel, taxe d’apprentissage, effort de construction, IFA, etc.…

3) Les revenus imposables des associes de la SCI soumise à l’IS sont-il ceux perçu lors de la distribution des dividendes ainsi que les rémunération perçue en cours d’année et donc si pas de rémunération et pas de distribution, il n y a pas de revenu à déclarer ?

4) L’immeuble comprend 80% de locaux à usage d’habitation et 20% de locaux commerciaux. La SCI soumise à l’IS est Obligatoirement assujettis à la TVA. Cependant pouvez vous me confirmer ces quelques points. Un Immeuble qui détient plus de 50% de surface habitable peut ne pas être assujetti à la TVA ;
La société peut tout de même déduire et collecter de la TVA au prorata de la surface commercial. Donc 20% du montant de TVA déduit et collecter sur tout les opérations ?

5) La SCI soumise à l’IS peut appliquer le régime d’amortissement Besson ou Robien et si oui de quel façon cela se matérialise t-il comptablement ?

6) Quelle est la principale différence entre la SCI soumis à l’IS et la SARL en dehors de la responsabilité limité ou illimité des associés et que pensez vous de la SARL pour ce type de projet ?

Je rappelle mon objectif majeur, faire en sorte que fiscalement et comptable la société est un resultat inférieur au cash qu elle détiendrait, afin d’éviter toute injection de fond dans la société et ainsi la laisser « s’autofinancer ».

Si chacun de vous pouvez me faire part de ses connaissances et laisser quelques éléments de réponse, ça m’aiderait à me fixer sur le statut juridique que je dois adopter car le compteur tourne et je n ai plus beaucoup de temps devant moi.

Cordialement.

Re: Statut : SCI soumis à l'IS ou SARL

Ecrit le : 19/06/2006 19:14 par Antoine59
L'option pour l'impôt sur les sociétés ne donne pas de facto option pour la TVA. Vous pouvez être soumis à l'Is pour le bénéfice et avoir des loyers non somis à la Tva.

En ce qui concerne la Tva, effectivement il n'existe pas d'option sur les loyers d'habitation. Dans votre cas, il y aura le calcul du prorata de tva (à confirmer!).

Au niveau de la taxation des revenus, si les associés ne perçoivent aucune rémunération, ni de dividendes, ils ne seront pas taxés.

Concernant la TP je ne peux être catégorique mais pour le reste la Sci sera soumise au même obligation fiscale que toute autre société.

Pour l'amortissement du bâtiment, depuis le 01.01.05 ces sociétés doivent procéder à la décomposition des immeubles et il existe de bases pour le calcul des amortissements et de la décomposition . (cf francis lefebvre = hebdomadaire).

Une sci à l'Is ne peut bénéficier des allégements fiscaux Robien etc ....

NB: IL peut être interessant d'opter à l'IR en début pour effectuer un déficit puis de prendre l'option à l'IS avec un décalage de 3 ans après la dernière imputation du déficit.

Espérant avoir répondu à quelques questions.

Antoine

Re: Statut : SCI soumis à l'IS ou SARL

Ecrit le : 23/06/2006 22:06 par Hari
Bonjour,

Merci beaucoup antoine pour ces quelques elements de reponse.

Si d'autres personnes aurait quelques elements de reponse complementaire, je suis preneur ... ;-)

Cordialement

Re: Statut : SCI soumis à l'IS ou SARL

Ecrit le : 26/06/2006 13:13 par Art83
Bonjour,
Dans le n°329 (juin 2006) de la revue fiduciare comptable, il y a un dossier dessus!
Je pense qu'il pourra vous aider!
A+

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EC stagiaire depuis le 09 oct. 2006 dans le VAR Objectif: Expert comptable
Expert-comptable mémorialiste sans sujet...
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