SCPI en SCI

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Ecrit le : 11/08/2017 22:07 par Goodbyestaline

Bonjour,

J'ai quelques questions sur les parts de SCPI détenues en SCI :

1/ Sur quel compte faites vous l'enregistrement , 27xxx ?

2/ Quid des frais de souscription (inclus dans le prix de la part) ? (traitement etc..)

3/ Quel modèle d'écriture pour enregistrement des dividendes ?

Pas de souci pour faire sa compta soi meme sous excel en SCI IS si on produit un journal, CR et Bilan ?

Merci

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 12/08/2017 18:23 par Mozo

Bonjour,

Vous avez choisi d'être imposé sur les bénéfices commerciaux il faut donc suivre toutes les règles des sociétés commerciales, l'imposition suit aussi.

Si l'achat de SPCI est un placement de trésorerie par conséquent à cours terme on utilise le compte 503 sinon 271.

N'oubliez pas qu'il faut tenir compte d'une valeur de terrain qui lui n'est pas amortissable et le fait d'amortir provoque plus d'imposition sur la plus-value à terme contrairement à une SCI transparente.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 12/08/2017 20:35 par Goodbyestaline

Bonjour,

Oui c'est une SCI IS.

Merci pour votre réponse, je ne comprends pas l'histoire des terrains car ce sont des parts de SCPI, si je ne me trompe pas elles sont fiscalement transparentes. En fait j'ai trois choses à traiter :

1/ L'achat : j'achète les parts X euros mais le prix inclut les frais (la valeur à laquelle je peux m'en séparer est la valeur de retrait), quelle valeur dois je inscrire à l'achat en 271 ? si c'est la valeur de retrait, dans quel compte je passe l'écart ? sous quel forme ? frais etc ?

2/ Les flux de loyers (revenus) de la part, trimestriels, comment sont ils traités ? Quelle est l'écriture correspondante ? sachant que la société SCPI est semi transparente

3/ J'ai lu que comme les SCPI sont semi transparente fiscalement, elles n'ont pas de personnalité fiscale donc on doit intégrer dans le résultat comptable et fiscal de la SCI qui possède les parts la quote part du résultat de la SCPI chaque année, c'est bien cela ? Si oui avez vous un exemple d'écriture correspondante ?

Merci d'avance pour vos réponses (je suis sur que je ne suis pas le seul à m'interroger :p)

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 12/08/2017 22:34 par Mozo

non le terrain a rien à voir avec une SCPI.

Vous dites une SCI, par défaut j'en déduit qu'il existerait un bien immobilier et que la SCPI serait un placement de liquidité.

Si en revanche la SCI n'a que pour objet de détenir des parts de SCPI, elle ne percevrait pas de loyer mais des dividendes en tant qu'associé de la SCPI.

Nous sommes alors dans un montage qui nécessite une bonne maîtrise de ce procédé.

Vous dites avoir opté pour l'IS j'en déduis que la SCI exerce une activité commerciale, par conséquent soumise à toutes les règles des sociétés ou alors pourquoi ce choix.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 15/08/2017 18:11 par Goodbyestaline

Bonjour,

Ce choix permet de ne pas avoir de transparence fiscale avec mon ménage derrière par ailleurs imposé à 41% et de capitaliser au sein de la structure. Ainsi je bénéficie de l'imposition à l'IS (15%).

Je suis partagé car d'un coté j'ai un son de cloche que les SCPI sont des société semi transparentes fiscalement et qu'il faut réintégrer la Q/P du RN de la SCPI détenue pour qu'elle soit imposée à l'IS (sur le feuille 2058 je présume ?) et comme écriture un compte 655 ? mais avec quoi comme contrepartie ? Dans ce cas l'inscription est en immo TIAP ?

Et d'autre part j'ai certains qui me disent de faire comme si c'était une part  (TIAP également) et que les loyers reversés chaque trimestre seraient juste traités comme des produits.

Le problème c'est que si on est dans le cas de la Q/P du RN comment traiter les loyers ? je ne peux pas dans ce cas les comptabiliser comme des revenus de parts car non seulement j'aurai des produits + la Q/P du R/N...

Si quelqun a de la pratique ou des réponses je veux bien :)

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 17/08/2017 09:20 par Nicolash

Bonjour,

Une SCPI est fiscalement transparente mais dispose d'une personnalité juridique distincte de la SCI. Elle réalise des opérations en son nom propre ; par conséquent, vous devez donc réintégrer uniquement la quote-part des revenus fonciers nets qui correspond au nombre de parts détenues par la SCI.

Une SCI est en principe imposée sur la base des revenus encaissés déduction faite des charges payées. Néanmoins, votre SCI a opté pour l'IS : vous établissez donc certainement une liasse fiscale en comptabilité d'engagement. Par conséquent, lorsque vous êtes informés de la quote-part que vous allez percevoir, le schéma est le suivant :

755X
Q/P de revenus SCPI

X
458X
Associé - opérations faites en commun
X

Et lorsque vous percevez effectivement le montant :

458X
Associé - opérations faites en communX

512
Banque

 X

Cordialement,

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 17/08/2017 12:09 par Goodbyestaline

Bonjour,

Je n'ai pas encore fait, c'est le premier exercice.

Du coup est ce qu'il y a quelque chose à faire pour le résultat fiscal une déduction ou réintégration extra comptable pour corriger tout cela par rapport au flux ?

Car j'ai lu que c'était la quote part du RN de la SCPI et pas des flux des loyers ?

Merci

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 19/05/2018 10:26 par Cyril440

Bonjour à tous,

Je me permets de relancer la file, car après pas mal de recherche je n'arrive pas à trancher. J'ai deux solutions pour la comptabilisation des dividendes ("loyer") des SCPI dans la SCI à l'IS.

1) La première comme expliqué ici, en débitant au 31/12 la Q/P de revenus communiquée par la SCPI dans un compte de classe 4. (Ex : 467). On viendra créditer ce compte lors de la perception des coupons avec le compte 512.

762X
Q/P de revenus SCPI

X
467X
Autres comptes déb/crédX
 

Et lorsque vous percevez effectivement le montant :

467X
Autres comptes déb/crédX

512
Banque

X

Le résultat comptable du produit de la SCPI correspond alors au résultat fiscal (sans les autres retraitements bien sûr).

Mais les coupons ("loyers") ne correspondrons jamais avec la Q/P. Comment solder le compte 467 ? On risque d'avoir un solde débiteur ou créditeur au fil des ans. Que ce passe t'il lors de la cession des parts ?

2) La deuxième solution est de constater chaque coupon comme un produit :

762X
Coupon trimestriel SCPIX
512
Banque

Le résultat comptable correspondra alors au revenu perçu sur l'exercice.

On viendra prendre en compte la Q/P de la SCPI uniquement lors du calcul du résultat fiscal et hors comptabilité en remplaçant le solde du compte 762 par la Q/P.

Quelle solution me conseillez-vous ?

Merci beaucoup.

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 01/06/2018 14:45 par Cyril440

Bonjour,

Je me permets de relancer le sujet. Quelqu'un a un avis ?

Merci beaucoup.

Re: SCPI en SCI

Ecrit le : 20/05/2019 14:16 par Chansen

Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous et je ne trouve pas d'information claire.

Si vous n'avez pas eu de réponse je ne vois pas d'autres solutions que de faire un rescrit fiscal (recommandé à la DGFIP de votre département).

Cordialement,

Cyril H.

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