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SCI, Option pour l'IS et gestion des amortissements

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Ecrit le : 12/03/2018 10:17 par Thierryt

Bonjour à tous,

Propriétaire avec mon épouse d'une SCI qui prend progressivement de l'ampleur, nous nous interrogeons aujourd'hui sur l'opportunité d'opter pour l'IS, cette option présentant aujourd'hui pour nous de nombreux avantages par rapport à la transparence de la SCI à l'IR.

Afin de convenablement me documenter, j'ai lu très attentivement ce document:

https://m.compta-online.com/option-pour-assujettissement-des-sci-impot-sur-les-societes-ao2032

Ainsi qu'à peu près toute la documentation que l'on peut trouver sur internet à ce sujet, mais j'ai énormément de mal à trouver une réponse claire à la question que je souhaite vous soumettre, d'où ce message, à propos duquel je remercie chaleureusement d'avance toute personne qui pourra y répondre avec l'efficacité dont je n'ai su faire preuve dans mes recherches :)

L'étude de notre patrimoine nous pousserait, lors de l'exercice éventuel de l'option, à opter pour, je cite "l'inscription des immeubles concernés au bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à l'IS pour leur valeur d'origine, en faisant apparaître, d'une part, cette valeur et, d'autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si l'entreprise avait été soumise à cet impôt depuis leur acquisition"

Pour plus de lisibilité, prenons un exemple, volontairement simplifié: Imaginons que nous possédons un immeuble de 100 000 Euros, depuis 5 ans, en partant du principe que son amortissement comptable devrait se faire sur 20 ans (je suis conscient des approximations - valeur du terrain, durée réelle d'amortissement - mais la simplicité de l'exemple m'assurera de comprendre toute éventuelle réponse :))

Voici donc enfin ma question proprement dite:

Quelle contrepartie les "amortissements qui auraient pu être déduits si l'entreprise avait été soumise à cet impôt depuis leur acquisition" vont-ils trouver au niveau du bilan ?

- Sont-ils immédiatement compensés par un déficit de 25 000 Euros (5/20 ans d'amortissement sur 100 000 Euros de valeur d'origine) sur le premier exercice ?

- Ou bien comme j'ai pu le comprendre également, leur amortissement "débute" au premier exercice, mais sur une durée résiduelle de 15 ans (20 - 5 ans à l'IR), soit donc 100 000/15= 6667 Euros chaque année à compter de l'exercice de mutation ?

Si quelqu'un maitrise la réponse à cette question, cela nous permettra d'y voir nettement plus clair et d'apprécier plus précisément les conséquences fiscales sur les premières années d'exercice de l'option.

Je remercie donc très chaleureusement toute personne qui pourrait m'aider ou me donner des pointeurs de lecture sur le sujet.

Bonne journée à tous.

Thierry

Re: SCI, Option pour l'IS et gestion des amortissements

Ecrit le : 10/06/2018 14:34 par Tempete

Bonjour,

Le passage à l'IS entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise, notamment l'imposition des plus-values latentes.
Concernant l'immeuble, il faudrait normalement imposer une plus-value des particuliers calculée avec la valeur vénale de l'immeuble.

Il est possible d'opter pour le report d'imposition, dans ce cas il faut constater les amortissements qui auraient été comptabilisé si on avait été à l'IS depuis le départ, pour autant ces amortissements ne sont pas déductibles, ils sont perdus.

Dans votre cas : Au bilan de clôture de la SCI à l'IR, l'immeuble apparaît à l'actif pour 100 000 € (dans le cas ou vous n'auriez pas comptabilisé des amortissements dans la SCI à l'IR).
Au bilan d'ouverture, il faudra comptabiliser les amortissements en passant une dotation aux amortissements (68 au débit / 28 au crédit) d'un montant égal à 25 000 € (c'est le montant des amortissements que vous auriez comptabilisé au terme des 5 ans si vous aviez été à l'IS dés le départ).
L'immeuble apparaît donc pour sa valeur nette comptable égale à 100 000 € - 25 000 € soit 75 000 €.

Il faut réintégrer fiscalement cette dotation de 25 000 € qui n'est pas déductible.
En ce qui concerne les amortissements, il faut amortir la VNC de l'immeuble (75 000 €) sur la durée restante à courir soit 20 ans - 5 ans soit 15 ans. Vous passerez donc chaque année une dotation aux amortissements de 5000 € (75 000€ / 15 années).

En définitive, si vous cédez l'immeuble la plus-value calculée sera la même que si vous aviez opté pour l'IS dés le départ.

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