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SCI, Libéral, TVA

11 réponses
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Ecrit le : 21/11/2015 12:51 par Thomasjulo

Bonjour,

Nous avons créé (ma femme et moi) une SCI afin d'acheter une maison que nous allons louer à ma femme afin de pratiquer sa profession libérale.

Nous nous posons des questions concernant la TVA que la SCI peut déduire/récupérer car ça reste assez opaque pour nous.

La SCI va faire des travaux d'aménagement, est-ce qu'elle peut déduire/récupérer la TVA sur les travaux/matériaux ?

J'ai lu que la SCI peut prendre les abonnements EDF, GAZ, EAU et les facturer en charges.
Est-ce que sur ces abonnements, la TVA est récupérable, si oui, que faut-il refacturer à ma femme, abonnement avec ou sans TVA ?

Merci d'avance de votre retour.
Thomas

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 22/11/2015 23:26 par Hapyfree

Bonjour, 

Pouvez vous préciser la profession libérale exercée ? Car le régime TVA de l exploitant est important dans vos décisions.

Cordialement,



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HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon... DEC]

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 23/11/2015 09:12 par Thomasjulo

Bonjour,

Ma femme est sage-femme donc exonérée de TVA. Si nous avons bien compris, elle la paye mais ne peut pas se faire rembourser...

Nous avons créés une SCI non assujettie à la TVA.

Cordialement

Thomas

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 26/11/2015 19:30 par Vanesslyon

Bonjour,

l'ntéret de mettre la SCI à la TVA est de récupérer la TVA sur l'achat initial. Dans votre cas cela ne semble pas avoir été fait, compte tenu du non assujettissement de votre épouse à la TVA, il ne me semble opportun d'opter pour la TVA en cours de vie. D'autant plus que je ne suis pas sur que cela soit possible.

Quant au fait de faire payer à la SCI l'EDF l'eau alors qu'elle a un locataire dans ses locaux je ne pense pas que cela soit faisable. C'est comme si votre propriétaire payait votre consommation d'eau ....

J'ai des professions libérales et aucun n'a opté pour la TVA dans sa SCI.

Cordialement



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Diplômée de l'expertise comptable

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 26/11/2015 22:16 par Hapyfree

Bonjour,

Oui l option est possible avec l accord du preneur dans votre cas mais fortement déconseillée car cela reviendrait à majorer vos loyers de la tva et donc la SCI reverserait la tva non récupérable par votre femme, c est pourquoi personne n applique cette option lorsque l exploitant est exonéré, d autant plus que l accord du preneur est indispensable. 

Pour les frais, en principe ils sont à la charge de preneur (cf le bail professionnel) toutefois rien ne vous empêche de majorer les loyers pour tenir compte de ces frais déductibles au niveau de la SCI. 

Cordialement,



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Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 27/11/2015 09:19 par Mozo

Bonjour,

Je vois un problème important.

Créer une SCI pour se louer une maison alors que l'entrepreneur individuel est sage femme (prof libérale)

Cela ne tient pas la route......

En quoi une profession libérale ait besoin d'une maison ?   plutôt un local commerciale pour recevoir la clientèle, médecin, dentiste, infirmière etc....

Mais une sage femme travail à domicile ou bien à la clinique ou à l'hôpital

Fiscalement cela n'a aucun intérêt bien au contraire cela aurait un coût

Cordialement

Christian

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 27/11/2015 09:30 par Thomasjulo
Message édité le 27/11/2015 09:36 par Thomasjulo

Bonjour,

@Happyfree:

C'est justement sur le côté déductible que je cherche à savoir s'il y a un intérêt à ce que ce soit la SCI qui prenne les abonnements et le refacture en charge. Ou si ça ne sert à rien et donc directement ma femme prend ces abonnements.

@Vanesslyon:

Justement je suis en location, mon propriétaire paye l'eau et refacture ensuite à chaque locataire :)

@Mozo :

Je trouve que votre remarque est complétement déplacée car vous n'avez pas l'air de connaître le métier de sage-femme qui ne se limite pas à faire des domiciles ou être en clinique/hopital pour les accouchements (par exemple).

En effet, la sage-femme reçoit à son cabinet pour faire le suivi gynécologique (comme un gynéco dans son cabinet...), fait la préparation pré-accouchement, le suivi post-accouchement...

L'intérêt de la maison (ou cabinet si vous préférez ce terme) et d'avoir sa salle de consultation et une salle d'attente. Comme c'est une maison avec 2 chambres, elle pourra en plus prendre un collaborateur si l'activité se développe bien.

Cordialement

Thomas

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 27/11/2015 09:53 par Mozo

Bonjour,

Je ne vois pas en quoi ma réponse est déplacée ?    Bien évidemment personne peut prétendre de connaitre tous les métiers inimaginable. D'ailleurs s'était une question.

En achetant une maison ou un appartement si est donc en principe un logement d'habitation il vous faudra penser à déposer à la mairie un changement d'affectation pour devenir un local professionnel.

Rappelons qu'une SCI est rarement intéressant sur le plan fiscal pour les personnes qui tiennent les parts.

L'avantage d'une SCI est pour les héritiers ou en cas d'indivision ou une entreprise ayant un endettement fournisseurs.

Cordialement

Christian

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 27/11/2015 17:42 par Vanesslyon
Thomas,

Pour faire avancer le débat à priori l'option TVA n'est pas intéressante pour votre femme.

Faire payer les abonnements d'énergie à la sci si c'est pour le refacturer au professionnel ça n'a pas d'intérêt fiscal puissue la SCI va payer puis être remboursée.

Cela répond il a vos questions ?

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Diplômée de l'expertise comptable

Re: SCI, Libéral, TVA

Ecrit le : 29/11/2015 18:54 par Hapyfree

Bonjour,

J'ai compris que la maison d'habitation, était en fait pour y faire un cabinet comme cela se pratique couramment en profession libérale. Pour avoir des sages femmes en clientèle, le cabinet semble indispensable eu égard aux consultations nécessitant du matériel qui ne peut pas forcément être déplacé.

J'ai compris également que cette maison (appelons cela "cabinet") n'a pas pour objectif d'y installer votre résidence principale, sinon effectivement cela pose des problématiques liées par exemple à l'exonération de l'habitation principale (au moins pour la partie professionnelle) et la constatation d'avantage en nature (non fiscalisé en IR) pour la partie occupée gracieusement.

Comme l'indique @Mozo, la SCI dans le cadre d'une imposition IR, n'a d'intérêts que pour éviter l'indivision (encore que les parts peuvent être en indivision!), protéger le conjoint (notamment couple non marié ou non pacsé : démembrement croisé) et dans le cadre d'une transmission futurs (enfants notamment, des parts étant moins onéreuses à transmettre qu'un immeuble). Sinon, la fiscalité est la même en achat direct ou en SCI semi-transparente.

On pense souvent à la sortie par la vente des parts qui semble moins onéreuse et plus pratique pour le parties, mais dans la plus parts des cas, s'il y a cession, elle s'opérera par l'immeuble car il est difficile de céder des parts de SCI pour d'innombrables raisons (l'acquisition d'une actif avec un passif peut faire fuir l'acquéreur, les difficultés liées à l'arrêt "Barré" (Quéméner pour SCI) dans le calcul de la PV surtout en l'absence de tenue comptable, absence des majorations forfaitaires du prix d'acquisition de 7,5% et 15% sur des parts de SCI, absence de déduction des passifs ne couvrant pas l'acquisition du bien immobilier en matière de droit d'enregistrement etc.)

Comme le confirme @Vanesslyon, la TVA n'est pas une solution adaptée à votre situation et que les frais soient à la charge de la SCI ou du BNC ne change pas grand chose puisque le loyer en sera majoré bien que cela ne soit pas très usuel.

Gardez à l'esprit les éléments suivants :

  • Pas de TVA sur les loyers si preneur non assujetti ou exonéré 
  • Calculez une valeur locative de marché (et non une valeur d'après le financement opéré éviter l'acte anormal de gestion) => en pratique entre 8% et et 12% du prix d'acquisition pour un bien professionnel
  • Si vous vous imposez une indexation des loyers, appliquer l'indexation (éviter la libéralité)
  • Faire en sorte que le financement soit couvert par le loyer (+une marge pour les frais de gestion d'une centaine d'€ par mois : frais de tenue de compte, honoraire du conseil le cas échéant etc.)
  • Établir un bail professionnel entre le BNC et le bailleur (pas obligatoire mais utile en cas de contrôle fiscal) pour y définir les différentes obligations entre le preneur BNC et le bailleur (essayez de passer par un professionnel : avocat, notaire ou expert-comptable, car aujourd'hui il est délicat d'établir un bail conforme à la réglementation, comptez le prix d'un loyer pour les frais)
  • Laissez à charge du BNC les charges locatives afférentes au preneur telles que l'EDF et l'EAU (plus simple), les charges en générale mis à la charge du preneur doivent, en général être expressément indiquée dans le Bail notamment celles relatives au bailleur (exemple : taxe foncière)
  • Dites vous que les charges soient dans la SCI ou le BNC, infine elle se retrouverons dans le BNC au travers du loyers, la SCI n'ayant pas d'autres sources de financement (en dehors de celles propres à la SCI : frais de gestion, de tenue de compte, intérêts etc.)
  • La SCI si pas mariés ou pacsé pour se prémunir
  • La SCI si marié ou pacsé pour les raisons évoquées ci-avant
  • Pensez que la SCI génère des obligations complémentaires à l'achat en direct (une tenue comptable fortement conseiller, une déclaration fiscale 2072, une reddition annuelle des comptes par la gérance (rapport de gestion, PV, rapport spécial...) ...)
  • Pensez aux normes handicapée car vous recevrez du public
  • Consultez ce Guide qui en parle  : http://www.ordre-sages-femmes.fr/NET/img/upload/2/1878_guide_installation_juillet_2014.pdf 

Pou répondre à votre dernière question me concernant :

@Happyfree:

C'est justement sur le côté déductible que je cherche à savoir s'il y a un intérêt à ce que ce soit la SCI qui prenne les abonnements et le refacture en charge. Ou si ça ne sert à rien et donc directement ma femme prend ces abonnements.

Déductible que se soit dans la SCI ou dans le BNC, mais s'agissant de charge directement liée à l'activité de SAGE FEMME et initialement dues par le preneur par principe, faire en sorte donc que votre femme souscrive les abonnements directement. (simplification plutôt que de les traiter dans la SCI, puis dans le BNC)

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,



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merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon... DEC]

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