Bonjour,

Un ami m'a parlé de sa situation patrimoniale et m'intéressant de près en tant que particulier à la fiscalité, je me suis aussi improvisé conseiller, je voulais avoir vos avis car il reste des zones d'ombres. Je lui ai vivement recommandé de consulter un professionnel et de se former de son côté pour que l'entretien avec ce dernier soit fructueux.

Situation:
Mon ami, Fiston Durand, a une sœur. Madame Durand, 65 ans, possède actuellement en nom propre une maison en location, valeur 300k euros. Elle souhaite, avant ou après son décès, que cette maison lui appartienne et elle souhaite également qu'il bénéficie des revenus dès que possible. Elle ne souhaite pas qu'à son décès cette maison face partie de la succession. 
Fiston Durand, possède une épargne de 100k euros et peut contracter un prêt maximum de 100k euros.
Madame et Mr Durand ont déjà utilisé les abattements de 100k euros/15ans, à travers d'autres donations pour chacun de leur enfant. 
Madame Durand souhaite que cette maison reste dans le patrimoine de la famille et ne soit pas vendue à un tiers (du moins, avant très longtemps).
Enfin, deux points, Fiston Durand compte mettre cette maison dans une SCI à l'IS une fois propriétaire et Madame Durand ne souhaite pas exploiter la donation de biens car il lui serait compliqué d'équilibrer la donation avec la sœur de Fiston Durand. 

Ma suggestion :

- Constitution d'une SCI à l'IS (mère/fils) nombre de parts 1 mère/99 fils

- apport par Fiston Durand de 100k euros par compte courant d'associé 

- apport de l'usufruit de la maison par Madame Durand (120k euros)

- rachat de la nue-propriété (180k euros) par la SCI via la 100000 euros du CCA + prêt de la SCI de 80k euros restants. 

- Fiston Durand bénéficierait des revenus locatifs - charges - remboursement du prêt - impôts par remboursement de son compte courant d'associé. 

Un montage comme celui-ci est-il possible ? Voici les questions techniques qui restent en suspens : 

- Au décès de Madame Durand, l'usufruit devrait-il s'éteindre ? Que deviendra la dette que la SCI a envers Madame Durand concernant son apport d'usufruit en compte courant d'associé, est ce que cette dette sera transférée aux associés restants ? 

- Mis à part les risques que la sœur de Fiston Durand pourrait se sentir lésée, en voyez-vous d'autres ? 

Merci d'avance pour vos réponses. 

Cordialement.