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SCI à l'IR : régime fiscal

SCI à l'impôt sur le revenu
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Dans les SCI relevant de l'impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides).

Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d'une fraction des bénéfices de la société, cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société.

Cette transparence est l'un des avantages de la SCI.

Lorsque l'associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est assujettie à l'impôt sur le revenu, alors que cette quote-part sera soumise à l'IS si l'associé est une société relevant de cet impôt sur les sociétés.

 

SCI à l'IR : règles de détermination des résultats annuels

Les sociétés civiles immobilières, ou SCI, soumises à l'IR ont le plus souvent une activité de nature patrimoniale (patrimoine immobilier). C'est l'acquisition et la location d'immeubles ou de logements. Elles sont alors imposables à l'impôt sur le revenu, ou IR, et ne sont pas assujetties à la TVA, sauf option.

Les résultats de la SCI sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers sauf si les associés sont une société soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS) par exemple.

L'article 238 bis K du CGI précise en effet que les résultats des SCI sont calculées selon les règles applicables aux associés.

Ainsi, si les parts d'une SCI sont détenues par des associés personnes morales relevant de l'IS, le résultat de la SCI sera déterminé en application des règles qui régissent l'IS.

De même, si les parts d'une SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise individuelle relevant de l'IR et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel, le résultat de la SCI sera déterminé en application, selon le cas, des règles qui régissent les BIC ou les BA.

Les associés de la SCI à l'IR (à ne pas confondre avec la SCI à l'IS) sont imposés sur une quote-part de revenus qui leur revient. La SCI détermine alors autant de résultats que de type d'associé.

Deux différences bien connues entre les revenus fonciers et les BIC/IS et BA sont par exemple la possibilité de déduire les amortissements et la comptabilisation des créances et dettes.

Remarque

Il existe des dispositifs limitant la déduction des amortissements pratiqués par les SCI translucides sur les biens qu'elles donnent en location (article 39 C, II-1 du CGI).

 

Imposition des résultats d'une SCI à l'IR : une répartition entre les associés

En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI. Une convention conclue avant la clôture de l'exercice peut leur accorder des droits différents.

Les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part dans la SCI à l'IR, même si les bénéfices de l'exercice sont mis en réserve.

En cas de cession des parts sociales, le résultat réalisé par la SCI est imposable entre les mains des seuls associés présents à la clôture de l'exercice.

Les particularités du régime micro foncier (jusqu'à 15 000¤ de revenus) ne seront pas abordées.

Régime fiscal de la SCI et règles d'imposition des résultats entre les mains des associés

La quote-part dans les résultats de la SCI d'un associé personne physique, d'une entreprise BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou d'un contribuable relevant des BNC est comprise dans le revenu global du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.

Elle peut faire l'objet d'une compensation avec les autres revenus et déficits fonciers avant d'être soumise au barème progressif de l'IR.

L'éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700¤ par an (hors intérêts d'emprunt). Le solde peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable des dix années suivantes.

La quote-part de résultat des personnes morales passibles de l'IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. L'éventuel déficit s'impute sans restriction sauf en ce qui concerne les amortissements.

Lorsque l'associé est une entreprise (BIC/BA) qui relève d'un régime réel d'imposition, la quote-part des bénéfices réalisés par la SCI est comprise dans le résultat de l'exploitant.

Le déficit de la SCI n'est pas imputable sur les résultats de l'exploitation individuelle (BIC) :

  • les associés exploitants individuels exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale (BIC) ne sont pas autorisés à imputer les éventuels résultats déficitaires de la SCI sur les bénéfices provenant de l'exploitation individuelle ;

  • s'agissant des exploitants agricoles, la quote-part des déficits d'une SCI concourt au résultat de l'exploitation individuelle à déclarer dans la catégorie des bénéfices agricoles.

Ces déficits des associés exploitants individuels ne sont imputables que sur les BIC non professionnels imposables au nom du contribuable, au cours de la même année et des six années suivantes (les résultats de la SCI, imposables au nom de l'associé entreprise individuelle sont considérés comme provenant d'activités non professionnelles).

 

Imposition des plus-values immobilières réalisées par les SCI

Les plus-values réalisées par les SCI exerçant une activité non professionnelle, à l'occasion de la vente des biens immobiliers dont elles sont propriétaires, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour la quote-part de ces plus-values revenant aux associés personnes physiques.

Dans ce contexte spécifique, l'article 150 VF du CGI prévoit que c'est la SCI elle-même qui verse l'impôt, et non les associés.

S'agissant des associés entreprises individuelles, ou sociétés relevant de l'IS, les plus-values immobilières sont imposées dans les mêmes conditions que les autres revenus (i.e. inclusion de la plus-value dans leurs résultats annuels).

Comment récupérer la TVA avec une SCI ?

La récupération de la TVA dans une SCI dépend de l'activité de la SCI et de l'existence ou non d'une option pour l'assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée.

L'option permet de soumettre les loyers perçus à TVA et de récupérer la TVA sur les achats.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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