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SCI à l'IR, comptabilité et valorisation actif immobilier

4 réponses
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Ecrit le : 19/02/2018 16:52 par Smarie62

Bonjour et merci par avance pour vos réponses.

Ma question concerne le cas suivant:

- SCI dont le patrimoine immobilier est composé d'un local professionnel, créée en 1989;

- Mon père récemment décédé en était le gérant et associé à 50%, les 50% restant appartenant à son associée kinésithérapeute toujours en activité et locataire de ce local professionnel;

- Un loyer (à mon avis sous-évalué) est versé par la locataire tous les mois.

Je me suis récemment penché sur la comptabilité faite par un cabinet d'expertise comptable et je me rends compte que cela fait des années qu'ils indiquent que le chiffre d'affaires annuel est égal à 0. Cela me paraît curieux car même si les associés sont imposés dans leur propre chef, il n'en demeure pas moins que les loyers constituent un chiffre d'affaires à répartir entre les associés?

Concernant le bilan, je m'étonne également que l'actif immobilier ne soit pas revalorisé à son juste prix de marché, en effet il est indiqué la valeur de 30000€ et le local avait bien été acheté 200.000F en 1989...

Mon père avant de décéder voulait se séparer des parts de la SCI au profit de son associée avec qui les relations étaient tendues, il a confié l'affaire à un cabinet d'avocats qui n'a rien trouvé de mieux que de proposer le rachat des 50% des parts à environ 15000€ (et en prenant en plus 3000€ d'honoraires). Sachant que le local est évalué à peu près à 80.000€ par des agents immobiliers, l'affaire était bonne pour l'associée... C'est tout de même une sorte d'abus de faiblesse, mon père étant gravement malade et peut être pas en pleine possession de ses facultés.

Depuis son décès, tout est bloqué avec la succession mais je me pose aussi la question de la vacance de la gérance, il me semble de plus que l'associée non gérante est gérante de fait finalement. 

N'hésitez pas à me poser tout question que vous jugeriez utile.

Cordialement,

Re: SCI à l'IR, comptabilité et valorisation actif immobilier

Ecrit le : 20/02/2018 11:49 par Debitcredit

Bonjour,

voici quelques éléments pour vous éclairer :

1°) le bien immobilier figure à l'actif du bilan pour sa valeur d'acquisition (200000F c'est à peu près 30000€) : c'est la règle.

2°) c'est le gérant en titre qui a pouvoir d'engager la SCI : demandez à voir la dernière déclaration 2072 ou le carton de signatures à la banque et vous saurez qui s'est comporté en tant que gérant, engageant ainsi sa responsabilité personnelle.

3°) une cession de parts donne habituellement naissance à une plus-value, différence entre la valeur vénale des parts et leur prix d'achat. Sous-estimer cette plus-value par minoration du prix de vente lèse le FISC et le cabinet d'avocat a été suffisamment rémunéré pour ne pas l'ignorer.

4°) c'est le résultat qui est réparti entre associés et non le chiffre d'affaires, mais du fait du régime fiscal de chaque associé, c'est peut-être tout simplement le total des recettes (régime du micro-foncier).

Le décès de votre père vous a peut-être placé en indivision avec d'autres héritiers : voyez les statuts de la SCI et surtout le notaire qui est normalement l'homme de la situation.

Cordialement,

Re: SCI à l'IR, comptabilité et valorisation actif immobilier

Ecrit le : 20/02/2018 13:20 par Smarie62

Bonjour et merci pour votre réponse,

1°) le bien immobilier figure à l'actif du bilan pour sa valeur d'acquisition (200000F c'est à peu près 30000€) : c'est la règle.

N'existe t'il pas un dispositif pour évaluer à l'instant T un bien immobilier afin que la vraie valeur figure au bilan?

2°) c'est le gérant en titre qui a pouvoir d'engager la SCI : demandez à voir la dernière déclaration 2072 ou le carton de signatures à la banque et vous saurez qui s'est comporté en tant que gérant, engageant ainsi sa responsabilité personnelle.

4°) c'est le résultat qui est réparti entre associés et non le chiffre d'affaires, mais du fait du régime fiscal de chaque associé, c'est peut-être tout simplement le total des recettes (régime du micro-foncier).

La 2072 est télé-déclarée par le cabinet d'expertise comptable mandaté par mon défunt père , ils font aussi un bilan et compte de résultat dans lequel je ne vois pas apparaître les loyers payés d'où mon questionnement. D'ailleurs en préambule, dans leur rapport, il est indiqué "Chiffre d'affaires: 0€", ce qui ne me parait pas correct. Je pense que l'associée a une procuration sur le compte, je vais m'en assurer auprès du banquier que je connais par ailleurs. Par contre concernant la gérance, il est indiqué dans les statuts à la constitution et en cours que la gérance est réservée uniquement à un associé de la SCI, mon père étant décédé, doit on mettre en demeure l'associée restant de se mettre en conformité puisqu'elle est gérant de fait et seule en capacité d'être gérante? Je voulais me proposer au sein de l'indivision comme gérant pour reprendre les choses en main mais ce ne sera pas possible statutairement.

3°) une cession de parts donne habituellement naissance à une plus-value, différence entre la valeur vénale des parts et leur prix d'achat. Sous-estimer cette plus-value par minoration du prix de vente lèse le FISC et le cabinet d'avocat a été suffisamment rémunéré pour ne pas l'ignorer.

Le décès de votre père vous a peut-être placé en indivision avec d'autres héritiers : voyez les statuts de la SCI et surtout le notaire qui est normalement l'homme de la situation.

Je suis entièrement d'accord avec vous sur ce plan là aussi, le fait de vendre les parts et liquider la SCI était quelque chose de très important pour mon père, il voulait que tout soit réglé avant son décès qu'il sentait proche. Je pense que le cabinet d'avocats a profité de cette situation et de la confusion liée au décès pour nous mettre la pression et prendre des honoraires au passage. Je pense qu'il appartient au notaire de régler la succession et ensuite nous pourrons décider ce que nous faisons de cette SCI qui est une petite partie de la succession. Nous sommes effectivement une fratrie de 5 qui bénéficiera de la nue-propriété et ma mère bénéficiera de l'intégralité de l'usufruit. Je vais proposer de stopper les transactions le temps de la succession et m'assurer que le notaire fera le nécessaire vis à vis de l'associée notamment par rapport à la gérance.

Re: SCI à l'IR, comptabilité et valorisation actif immobilier

Ecrit le : 21/02/2018 09:11 par Debitcredit

Bonjour,

Si le cabinet comptable n'a pas mentionné de recettes c'est surement qu'il n'y en avait pas. Il vous reste à savoir pourquoi.

Actuellement, l'indivision est associée à hauteur de 50% dans la SCI : le représentant désigné de cette indivision me semble un gérant potentiellement légitime.
Mais est-ce vraiment ce que vous voulez ?
L'indivision va-t-elle préférer la cession des parts ?

Cordialement,

Re: SCI à l'IR, comptabilité et valorisation actif immobilier

Ecrit le : 21/02/2018 09:28 par Smarie62

Bonjour et merci encore pour votre réponse,

Si le cabinet comptable n'a pas mentionné de recettes c'est surement qu'il n'y en avait pas. Il vous reste à savoir pourquoi.

La question que je me pose est qu'un loyer étant bien versé, ne s'agit t'il pas d'une recette justement? Je pense qu'il n'est d'ailleurs plus nécessaire de faire appel à un cabinet puisque cette déclaration est vraiment simple à établir et ne représente pas un travail démesuré qui est pourtant facturé pour une coquette somme...


Actuellement, l'indivision est associée à hauteur de 50% dans la SCI : le représentant désigné de cette indivision me semble un gérant potentiellement légitime.
Mais est-ce vraiment ce que vous voulez ?
L'indivision va-t-elle préférer la cession des parts ?

J'ai expliqué à ma mère qu'il fallait oublier la cession de parts pendant le temps de la succession quitte à renégocier le prix une fois que tout sera plus clair. Je lui ai demandé d'en parler au notaire qui s'occupe de la succession. Je pense que rien ne sera fait avant que la succession soit terminée de ce fait. Je pense qu'il appartient dans ce cas au notaire de demander à l'associée qui est bien gérante de fait de se mettre en conformité au registre du commerce, il faudra aussi qu'il lui demande si les loyers sont bien payés depuis le décès de mon père (10/17). Je pense qu'il est impératif que ce soit le notaire qui s'occupe de tout cela car évidemment les parts de SCI font partie de l'actif successoral et mon père avait bien recu des loyers en 2017 qui devront donc être déclarés sous peu dans la déclaration d'impôts sur le revenu. Concernant l'indivision, peut elle concerner une seule partie de l'actif successoral (et donc notamment ce dossier SCI) ou l'intégralité? Si une indivision ne peut concerner que précisement cette SCI et qu'elle peut nommer un représentant, effectivement la question du gérant désigné peut être interessante.

Merci encore,

Bonne journée

Cordialement,

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