*SCI familiale : intérêt pour la transmission
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SCI familiale : intérêt pour la transmission

Qu'est-ce qu'une SCI familiale et pourquoi l'utiliser
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La société civile immobilière (SCI) se distingue de la SCI classique par son objet social, centré sur l'immobilier.

Lorsqu'elle est créée par les membres d'une même famille, la société civile immobilière (SCI familiale) présente un grand intérêt pour la transmission d'un patrimoine.

La SCI familiale permet de répondre aux inconvénients de l'indivision. En cas de succession, chacun des héritiers ne dispose que de parts sociales et ne peut jamais provoquer, à lui seul, la vente des biens.

En cas de démembrement du droit de propriété, la SCI se transforme aussi en outil d'optimisation des droits de succession. La nu-propriété peut faire l'objet d'une donation aux héritiers, limitant ainsi les droits de succession au moment du décès.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La création d'une SCI familiale permet d'optimiser le patrimoine et de le transmettre aux héritiers à un coût parfois moins élevé que celui des droits de succession au moment du décès.

Elle permet aussi d'éviter les inconvénients de l'indivision et de conserver le patrimoine en cas de décès.

Le patrimoine fait l'objet d'un apport à la société ou d'une acquisition via un emprunt. Le capital social n'a pas de minimum et les décisions importantes sont prisent en assemblées générales.

 

Rédaction des statuts et objet social de la SCI familiale

La société civile immobilière est une société dont l'objet social est civil même lorsque l'activité est la location meublée. Cette qualification du droit civil est différente de celle qui existe en droit fiscal.

Les formalités de création de la SCI passent par un centre de formalités des entreprises. Au minimum, il s'agira de la rédaction et de l'enregistrement des statuts, de la publicité dans un journal (annonce légale).

L'étape de rédaction des statuts oblige à faire très attention à l'objet social de la société civile. Cet objet social conditionne les pouvoirs du gérant et des associés.

Ainsi, si l'objet social doit être licite et que la société doit être constituée dans l'intérêt commun des associés, l'article 1833 du code civil oblige aussi à gérer la société :

  • dans son intérêt social ;
  • en tenant compte des enjeux sociaux et environnementaux liés à son activité.

L'objet social de la société permet de limiter les pouvoirs du gérant ou de les étendre pour éviter les blocages liés à l'unanimité des associés. Ces blocages surviennent généralement en cas de décès, de divorce ou d'incapacité du gérant.

L'objet social peut donc servir à les anticiper.

L'objet social peut aussi être élargi aux placements financiers. Le prix de vente peut alors ne pas être employé dans l'immobilier immédiatement ou placé. Cela évite de devoir dissoudre la société ou d'avoir à acquérir immédiatement un nouveau bien immobilier.

 

L'intérêt de la SCI familiale en cas de transmission

La SCI familiale présente un intérêt en cas de transmission à des héritiers. Elle est créée entre personnes qui ont un lien de parenté, qui deviennent associés de la SCI. L'abus de droit n'est théoriquement pas un risque en cas de transmission entre membres d'une même famille puisque l'objectif n'est pas purement fiscal.

La cession de parts sociales entre associés ou au bénéfice des membres de la même famille est totalement libre et la cession à un tiers doit en principe être autorisée.

Les parts de SCI peuvent être transmises avec réserve d'usufruit. Les droits de mutation sont immédiatement exigibles mais limités à une partie de la valeur des biens. Aucun droit de mutation complémentaire n'est dû au moment du décès.

Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?

Les avantages de la SCI familiale sont nombreux et dépassent largement son intérêt sur le plan fiscal.

La SCI familiale peut permettre de mettre ses enfants à l'abri du besoin en leur assurant des revenus futurs, de leur transmettre un patrimoine à moindre coût etc.

Elle peut aussi assurer un revenu au conjoint survivant etc.

 

SCI familiale et pouvoirs des gérants et des associés

Les pouvoirs du gérant de la SCI familiale dépendent de l'objet social qui peut lui permettre de gérer les biens immobiliers qui composent le patrimoine familial mais aussi de les vendre.

Le gérant agit dans l'intérêt social à défaut de disposition dans les statuts qui limitent ses pouvoirs.

Dans les rapports avec les tiers, les limitations de pouvoir leur sont inopposables mais ils peuvent contester les actes sur cette base s'ils ont connaissance de la limitation et si c'est dans leur intérêt.

La cession du patrimoine immobilier doit être prévue dans l'objet social pour pouvoir être réalisée sur décision du gérant. Dans le cas contraire, il faut l'unanimité des associés.

Un héritier peut ainsi refuser la cession alors qu'elle serait nécessaire pour le bien être des parents. Le pouvoir doit donc être conservé ou donné aux enfants au cas par cas, pour faciliter la gestion du patrimoine.

Attention aussi aux cas de mise sous tutelle ou curatelle. Les statuts peuvent prévoir avec profit des limitations en cas d'incapacité du gérant.

Le partage des pouvoirs entre le gérant et les associés sera idéalement décidé avant la transmission des parts sociales aux héritiers. En cas d'incapacité du gérant, l'impossibilité de céder les biens immobiliers peut poser problème.

Enfin, même si aucune sanction pénale n'est attachée à l'existence d'un compte courant débiteur dans une SCI, le sujet devrait toujours faire l'objet d'une attention particulière.

La présence d'un compte courant débiteur signifie que la société a prêté de l'argent au gérant et aux associés. Ce n'est pas dans l'intérêt social et la responsabilité du gérant peut être engagée. C'est d'autant plus vrai en cas d'aléa de la vie, lorsque les héritiers en demandent le remboursement en justice.

 

Le régime fiscal de la SCI

La location meublée dans une SCI la rend redevable de l'impôt sur les sociétés et non des revenus fonciers (impôt sur le revenu). Les seules exceptions concernent la location meublée occasionnelle et de courte durée ou celle qui représente une activité accessoire, n'excédant pas le seuil de 10% des recettes annuelles hors taxes.

Les autres SCI dont le siège social est situé en France déclarent leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

La SCI de famille pourra donc servir à gérer le patrimoine immobilier et à optimiser les droits de succession à condition de ne pas faire de location meublée. Pour ce type d'activité, la SARL de famille peut sembler plus adaptée mais l'appréciation se fera au cas par cas.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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