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SCI de gestion et option TVA sur la vente d'un immeuble ancien.

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Ecrit le : 08/10/2015 09:12 par Dexmo

Bonjour à tous,

La vente d'un immeuble ancien entre 2 assuejttis à la TVA, agissant en tant que tel est exonéré de TVA (article 261-5-2°) mais option possible pour la TVA (article 260-5°bis).

Un marchands de bien est un assujetti à la TVA en tant que tel puisque son activité est d'acheter et de revendre des biens.

Qu'en est-il d'une SCI de gestion qui loue un bien et soumet les loyers à la TVA mais qui décide de vendre ce bien ?
Cette SCI agit t'elle comme un assujetti en tant que tel lorsqu'elle vend son bien. A t'elle donc le droit d'opter pour la TVA sur la vente ?

J'ai fait quelques recherches et il me semble qu'une SCI de gestion, bien qu'elle soumet ces loyers à la TVA, n'agit pas comme un assujetti en tant que tel lorsqu'elle vend son bien :

"S'agissant des personnes déjà assujetties au titre de leur activité courante, il ressort également de la jurisprudence qu'elles " n'agissent pas en tant que telles " lorsqu'elles réalisent la cession d'un élément de leur patrimoine en dehors d'un objectif d'entreprise ou d'un but commercial (Cf. CE, 29 décembre 1995, n° 118754, Sté Sudfer 29 décembre 1995, n° 118754, Sté Sudfer). Ce principe vaut pour la simple cession d'immeubles qui, de manière générale, ne constitue pas une opération économique au sens de la directive dès lors qu'elle résulte de la seule propriété et ne constitue pas l'exploitation de ces
biens visant à produire des recettes ayant un caractère de permanence ".

Est-ce qu'à votre avis, une SCI de gestion (activité de location commercial) peut opter pour la TVA lorsqu'elle vend un bien de plus de 5 ans ?

Re: SCI de gestion et option TVA sur la vente d'un immeuble ancien.

Ecrit le : 02/11/2015 22:35 par Hapyfree

Bonjour,

Qu'en est-il d'une SCI de gestion qui loue un bien et soumet les loyers à la TVA mais qui décide de vendre ce bien ?

L'activité de location entre dans le champs d'application de la TVA de droit commun alors que la vente d'un bien immobilier entre dans le champs d'application de la TVA immobilière d'où des critères d'assujettissements qui diffères (bien que depuis mars 2010, ils sont plus pochent).

Une SCi qui a assujetti ses loyers à la TVA (option) n'est pas forcément concernée par l'assujettissement de la TVA sur la vente.


Cette SCI agit t'elle comme un assujetti en tant que tel lorsqu'elle vend son bien. A t'elle donc le droit d'opter pour la TVA sur la vente ?

Oui elle agit en qualité d'assujetti lorsqu'elle veut vendre le bien immobilier si l'opération entre dans le cadre de son activité économique et non lorsque c'est purement patrimoniale.

Mais dans la mesure où la SCI cède un immeuble qu'elle a immobilisé et l'a affecté à l'exercice de son activité taxable, elle agit nécessairement en tant qu'assujetti.

Par ailleurs, la SCI qui a pour activité la location d'immeuble (location soumise ou non) doit être considérée comme un assujetti car elle agit comme tel :

Pour mémoire, Art. 256 A CGI :

Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention.

Ne sont pas considérés comme agissant de manière indépendante :

-les salariés et les autres personnes qui sont liés par un contrat de travail ou par tout autre rapport juridique créant des liens de subordination en ce qui concerne les conditions de travail, les modalités de rémunération et la responsabilité de l'employeur ;

-les travailleurs à domicile dont les gains sont considérés comme des salaires, lorsqu'ils exercent leur activité dans les conditions prévues aux articles L. 7412-1, L. 7412-2 et L. 7413-2 du code du travail.

Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.



Prenez connaissance du résumée de cette jurisprudence que vous invoquez :

Résumé : 15-02-04, 15-03-01-05, 15-05-11-01 Il résulte des articles 256 et 256 A du C.G.I., pris pour l'adaptation de la législation nationale aux articles 2 et 4 de la directive du Conseil n° 77/338/CEE du 17 mai 1977, qu'est étrangère à l'activité économique de commerçant la revente par une société, même commerciale, de biens acquis non comme objet de négoce mais comme simple placement. Une telle transaction se trouve ainsi placée hors du champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée.
19-06-02-01-01 La revente par une société, même commerciale par son objet ou par sa forme, de biens, tels qu'en l'espèce des lingots d'or, qu'elle avait acquis, non comme objets de négoce, mais à titre de simple placement est étrangère à l'activité économique de commerçant. Une transaction de cette nature ne constitue donc pas une opération effectuée par un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée agissant en tant que tel, au sens du I de l'article 256 du C.G.I., et se trouve ainsi placée hors du champ d'application de cette taxe.

En l'espèce, l'immeuble était un immeuble de placement (c'est à dire qu'il n'était pas affecté à son activité de négoce) et couvrait à lui seul un secteur d'activité hors champs d'application de la TVA.

Dans notre cas, la SCI étant assujetti, la vente de l'immeuble entre dans le champs d'application de la TVA mais la vente est expressément exonérée [CGI, art. 256, II et art. 261, 5-2°].

Et donc, effectivement la SCI peut opter à la TVA sur la vente du bien immobilier [CGI, art. 260 5° bis] et parfois peut y avoir intérêts (régularisations de la TVA déduite en amont) :

Lorsque le vendeur est assujetti, la vente d'un immeuble est soumise à la TVA (cf. supra). Elle est, toutefois, exonérée s'il s'agit d'un immeuble de plus de 5 ans ou d'un terrain qui n'est pas à bâtir.

Mais, dans ces deux cas, le vendeur peut toujours opter pour l'assujettissement de la vente à la TVA.

L'acquéreur, qu'il soit un assujetti ou un particulier, est, quant à lui, soumis aux droits de mutation au taux de 5,09 % (ou 5,80% suivant les départements) . Toutefois, les droits sont perçus au taux réduit de 0, 715 % lorsque la vente porte sur un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ou sur un terrain à bâtir soumis sur le prix total à la TVA.

L'assujettissement de la vente à la TVA, sur le prix total ou sur la marge, permet de déduire la TVA grevant les travaux de rénovation et les travaux de viabilisation alors que la déduction serait remise en cause si la vente n'était pas soumise à la TVA. Ainsi dans certain cas les marchands de biens peuvent avoir intérêt à se que la vente de l'immeuble soit soumise à TVA.

L'option ou non pour l'assujettissement de la vente à la TVA est un élément important à prendre en compte pour la négociation du prix. L'assujettissement à la TVA augmente le prix de vente si l'acquéreur ne peut la récupérer. L'exonération de la taxe entraîne toutefois des conséquences fiscales non négligeables pour le marchand de biens. (2010, 4ème trimestre, oec Paris,  Infodoc-experts).

Attention par contre, la taxation sur le prix total ou sur la marge n'est pas une option (pas de choix), la TVA sur la marge s'imposera lorsque le bien bien en question n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par la SCI (attention je n'ai pas dit "lorsque la SCI n'a déduit la TVA initiale", mais "lorsque le bien n'a pas ouvert droit à déduction").

Est-ce qu'à votre avis, une SCI de gestion (activité de location commercial) peut opter pour la TVA lorsqu'elle vend un bien de plus de 5 ans ?

Oui cf Supra.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,



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