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SCI BNC (2035) - Acquisition d'un nouveau bien

3 réponses
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Ecrit le : 12/03/2016 11:32 par Vincentdu31

Bonjour à tous, 

Je vous sollicite aujourd'hui concernant la fiscalité des SCI ayant une activité de sous-location. 

Nous effectuons chaque année une déclaration 2035 (BNC). Le bien initial a été acquis en crédit bail (toujours en cours) auprès d'une communauté des communes. La SCI refacture à une SARL qui bénéficie des "murs" et qui exploite une activité de restauration. 

Les associés souhaitent acquérir un nouveau bien selon un emprunt bancaire. Ce bien serait loué à un associé (si SCI, non fiscalisée par conséquent). 

Peut-on ou non effectuer cette acquisition à travers cette SCI?

Je vous avoue ne pas être à l'aise avec mes clients lorsqu'ils abordent ce sujet. Ils ne souhaitent pas créer une autre SCI. Aussi, lors de la levée d'option du crédit bail, l'immobilisation sera inscrite pour 1500 euros environ contre 400 000 euros de valeur réelle. Existe t-il un mécanisme pour éviter une forte plus-value (SCI vouée à disparaître si acquisition du second bien impossible) ? 

Je vous remercie par avance pou votre aide, 

Bien Cordialement, 



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Vincent   

Re: SCI BNC (2035) - Acquisition d'un nouveau bien

Ecrit le : 13/03/2016 00:55 par Zina34

Bonsoir,

Il me semble que cette question doit être traitée à 2 niveaux :

- 1) Statutaire : Il me semble que c'est assimilé à un changement d'activité (passage de la sous-location à la location), donc il faut procéder à une AGE pour modification des statuts, avec les modalités auprès du greffe

- Puis 2) Fiscal :

Si l'option est levée (elle n'est donc plus locataire principale qui sous loue, mais bien propriétaire) et si, en plus de cela, la SCI acquiert à nouveau un bien par l'intermédiaire d'un emprunt bancaire classique et loue le bien (même si c'est à un associé), alors elle doit changer de type de déclaration pour une 2072 (revenus fonciers), car la 2035 ne correspond plus à la situation.

D'autre part, il me semble qu'il y a des particularités concernant la plus-value et le résultat imposable, lors du changement de déclaration, mais il faut se référer à des ouvrages spécialisés SCI ou à un spécialiste ; Peut-être en téléphonant au SIE, on peut aussi tomber sur quelqu'un qui saura renseigner sur ce qu'ils attendent alors ?

N'ayant pas eu à traiter ce cas de figure, je ne peux pas être plus précise et je remercie à l'avance d'autres participants pour corriger ou compléter ma réponse !

Bien cdlt,

Re: SCI BNC (2035) - Acquisition d'un nouveau bien

Ecrit le : 14/03/2016 19:14 par Thierrymolle

Monsieur,

Vous vous demandez si une SCI peut exercer simultanément une activité de location et de sous-location d'immeubles nus (attention s'il ne s'agit pas de locations nues, votre SCI sera soumise de facto à l'impôt sur les sociétés).

Et dans l'affirmative alors comment le résultat comptable et le résultat fiscal de la SCI seront déterminés.

Vous nous indiquer ensuite s'il existe un moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value lors de la levée de l'option de l'immeuble. Je laisserai d'autres internautes y répondre.

Préambule.

Au vu des éléments que vous nous fournissez, rien n'empêche une société civile d'exercer plusieurs activités.

Il faut maintenant déterminer le résultat comptable de la société pour ensuite estimer la quote-part du résultat fiscal revenant à chacun des associés.

  • 1. La détermination du résultat comptable de la société.
  • L'article 123-13 du Code de commerce énonce que le bénéfice de l'exercice est égale à la différence  entre les produits et les charges de l'exercice sans qu'il soit tenu compte de leur date d'encaissement ou de paiement après déduction des amortissements et des provisions.

    Néanmoins, puisque votre société perçoit des loyers provenant d'immeubles loués et de biens sous-loués, , nous vous conseillons de créer deux secteurs distincts d'activité. Vous pourriez ainsi  distinguer le résultat attaché à chacune de vos sources de revenus.

  • 2. Détermination du résultat fiscal.
  • Deux étapes définissent l'imposition du résultat revenant à chacun des associés :

    • La détermination du résultat fiscal de la société ;
    • L'appréciation du résultat fiscal de la société civile se détermine à son niveau.
    • Mais il opportun d'expliquer comment passer du résultat comptable de la SCI à ses deux résultats fiscaux.
  • a. La détermination du résultat fiscal de la société 
  • Son évaluation découle du caractère patrimonial ou professionnel de la société.

    Au vu des éléments que vous nous fournissez, nous allons retenir l'hypothèse que toutes les parts sont détenues par des personnes physiques et que votre société est une entité à caractère patrimonial dans laquelle aucun des associés n'exerce une activité professionnelle.

    Qu'en conséquence, la société ayant deux activités relevant de deux catégories d'imposition différente a l'obligation de déterminer deux résultats fiscaux :

    L'un pour l'activité de location établi selon les préceptes des revenus fonciers ;

    • Le second pour les revenus retirés de la sous-location  
    • Il faut souligner que ces deux activités constituent des activités à caractère civil.
  • b. Comment passer du  résultat comptable au résultat fiscal ?
  • Le résultat fiscal n'est ni plus, ni moins qu'un résultat comptable ajusté. Vous avez deux résultats fiscaux à déterminer. Vous devez procéder aux rectifications extra-comptables spécifiques aux revenus fonciers et aux bénéfices non commerciaux  en vue d'estimer  la matière imposable que votre société doit déclarer au titre de chaque catégorie de revenu.

  • c. L'évaluation du résultat fiscal de la société revenant à l'associé.
  • En principe, chacun des détenteurs des parts sociales déclare sa quote-part des résultats imposables provenant de la SCI dans laquelle il est  associé en fonction des droits qu'il possède dans le capital de la société

    • Au titre des  revenus fonciers
    • et au titre des bénéfices non commerciaux

     En espérant vous avoir éclairé.



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    T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable

    Re: SCI BNC (2035) - Acquisition d'un nouveau bien

    Ecrit le : 16/03/2016 13:29 par Thierrymolle

    Monsieur

     Vous vous demandez également s'il existe un mécanisme d'atténuation de l'imposition de la plus-value constatée lors du rachat du contrat de crédit bail.

     1.Selon Francis Lefebvre.

     Seules les sociétés soumises à l'IR sont touchées par cette disposition article 93 quater du Code Général des Impôts).

    Qu'en conséquence, une option à l'IS avant le dénouement du contrat permet d'échapper à l'imposition de la plus-value.

    Mais une fiscalité dissuasive est attachée à la modification du régime fiscal de l'objet social ou de l'activité d'une entreprise.

    Cette  fiscalité peut être atténuée si certaines conditions sont respectées.

     2. L'imposition due au changement de régime fiscal.

     a. Les principes.

     L'option à l'IS d'une société de personnes a des conséquences fiscales. sur l'imposition des revenus courants et les gains exceptionnels.

     Le droit fiscal distingue si l'option entraîne ou non la création d'une personne morale nouvelle, le changement de l'objet social ou de l'activité réellement exercée par votre société.

     Habituellement, lorsqu'une société soumise à l'IR opte pour l'IS, ce changement de statut fiscal induit un statu quo au regard de la personnalité morale de la société.

     Pour ce qui concerne, le changement de l'objet social ou de l'activité réelle, ces cas d'espèce sont constatés dès lors que l'activité exercée subit de profondes mutations.

     b. L'imposition des revenus courants et des gains exceptionnels suite à la transformation.

     Seuls les résultats de l'exercice de passage de l'IR à l'IS réalisés jusqu'au jour de la transformation relèvent d'une imposition immédiate si l'opération respecte les deux conditions suivantes :

     La société soumise à l'impôt sur les sociétés reprend les valeurs inscrites au bilan de la société  soumise à l'IR.

    • L'imposition des profits placés en sursis d'imposition, des plus-values latentes et des profits sur stocks demeure possible dans le cadre de " la nouvelle société soumise à l'impôt sur les sociétés. "

     A contrario, une imposition instantanée et intégrale des profits et des gains latents se substitue à l'imposition différée prévue dans le cadre du régime de faveur.

     3. Conclusion.

     Qu'en conséquence si la transformation a la possibilité ou non de bénéficier du régime de faveur, vous avez le devoir vis-à-vis de votre client d'évaluer le coût du passage à l'IS de la société avant d'adopter ce dispositif vous permettant d'échapper à l'imposition de la plus-value exigible lors du rachat de votre contrat de crédit-bail.

     Que vous pouvez  leur présenter deux hypothèses (régime normal et régime de faveur[1])

     Que néanmoins, avant de présenter vos conclusions il serait opportun de faire des recherches plus approfondies afin de s'assurer que le changement de votre objet social ne s'accompagne pas d'un changement profond dans l'activité exercée par votre société. Et que l'opération envisagée puisse bénéficier du régime de faveur.

     Que votre étude doit inclure, le montant des droits d'enregistrement dû au titre de cette opération.

     En espérant vous avoir donné les grandes lignes directrices pour répondre aux questionnements de vos clients.

     [1] A l'exception des provisions à caractère fiscal.



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    T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable
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