CEGID

SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

17 réponses
94 375 lectures
Ecrit le : 07/07/2015 02:21 par Loubatzo

Bonjour,

J'ai dans l'idée de créer une SASU pour une activité de marchand de biens (achat / revente immobilière).

J'aimerais faire le point sur les différentes taxes, impôts et cotisations qu'il me faudrait imputer au bénéfice. Mon but étant de connaître le montant du revenu réellement perçue en bout de chaîne (la somme qui arrive sur mon compte personnel) une fois l'ensemble de ces coûts retranchés.

Pour simplifier la démarche le plus simple est de partir d'un cas concret. Ainsi vous pourrez m'indiquer ce qu'il manque ou ce qu'il y a en trop dans mes calculs.

La configuration est la suivante : activité de marchand bien via une SASU imposé à l'impôt sur les sociétés.

 Opération :

-          Coût d'acquisition du bien et remise en état (tous frais compris : agence, notaire, travaux...) : 143 805€

-          Revente du bien : 184 000€

-          Marge brut : 184 000 - 143 805 = 40 195€

-          TVA sur la marge brut : 40 195 x 20% = 8039€

-          Bénéfice net sur l'opération : 40 195 - 8039 = 32 156€

Pour faire simple faisons comme si la SASU n'avait réalisé qu'une seule opération cette année.

-          Bénéfice net imposable à l'IS : 32 156€

-          IS à la 1er tranche = 32 156 x 15% = 4823 €

-          Bénéfice à distribuer : 32 156 - 4823 = 27 333 €

Nous versons l'ensemble sous forme de dividende :

-          Cotisation social à 15,5% : 27 333 x 15,5% = 4236 €

-          Revenu avant Impôt sur le revenu : 27 333 - 4236 = 23097 €

-          Impôt sur le revenu à 30% : 23097 x 30% = 6929€

-          Revenu final net d'impôt : 16 167 €

Nous sommes donc partis d'un bénéfice opérationnel de 32 156 € pour arriver à toucher réellement 16 167€.

  • Voyez-vous dans ces calculs un ou des oublies ?
  • Par ailleurs la taxation étant assez lourde voyez-vous d'autres statuts ou montages qui me permettrait de réduire l'impact fiscale ?

Merci d'avance.

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 07/07/2015 02:57 par Vincet

Bonsoir,

Etant donné qu'il est tard je poserais juste quelques petites interrogations pour mieux comprendre et quelques remarque :

1/ Pourquoi soumettre l'opération à ,TVA sur marge ?  (Vente à un professionnel et tva déductible à l'achat ou beaucoup de travaux).

2/ Pourquoi ne pas appliquer l'abattement de 40 % sur les dividendes

3/ As-tu intégrer la csg déductible dans ton calcul pour n+1

je complèterais plus tard.

Bonne nuit.

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 07/07/2015 13:26 par Loubatzo
Message édité le 07/07/2015 13:28 par Loubatzo

Bonjour Vincet,

Merci pour ton aide. Cela m'a permis d'aller chercher plus profondément sur les points que tu as soulevé.

  • Concernant la TVA sur la marge : effectivement les infos que j'avais été obsolètes. La TVA sur la marge n'est plus un régime obligatoire. On peut désormais choisir entre : récupérer la TVA sur ses achats et du coup être assujetti à la TVA sur la marge OU ne rien récupérer et du coup être non assujetti à la TVA sur la marge. Dans mon exemple il est judicieux d'être non assujettis.
  • Concernant la CSG déductible : je ne l'ai pas inclus dans mes calculs (à tord)
  • Concernant abattement de 40% sur les dividendes perçues :  également oublié.

Avec ces 3 nouveaux points on obtient donc le nouveau calcul suivant :

  • Bénéfice opérationnel : 40 195€

Impôt sur les sociétés :

  • 1er tranche : 38 120 x 15% = 5718€
  • 2ème tranche : (40 195 - 38 120) x 33,33% = 691€

Bénéfice net d'IS à distribuer : 40 195 - (5718 + 691) = 33 786 €

La SASU redistribue l'ensemble du bénéfice en dividendes

  • cotisation sociale sur les dividendes : 33 786 x 15,5% = 5236 €
  • dividendes avant IR : 33 786 - 5236 = 28 550

Assiette d'imposition pour l'Impôt sur le Revenu :

  • CSG déductible : 28 550 x 5,1% = 1456 €
  • Abattement de 40% = 28 550 x 40% = 11 420 €

Assiette pour l'IR : 28 550 - ( 1456 + 11 420 ) = 15 674 €

  • IR à 30% : 15 674 * 30% = 4702 €

Revenu final net d'impôt : 28 550 - 4702 = 23 848 €

  • L'impact fiscal est moins important que sur la 1er version du calcul. Puisque l'on passe de 40 195 € de bénéfice à un revenu réel net d'impôt de 23 848€.
  • Voyez vous d'autres éléments qui manqueraient au calcul ?
  • Des moyens de réduire l'impact fiscale ?

Merci d'avance.

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 06/11/2015 01:21 par Tombapic

Bonjour

Je suis dans la même situation et je me posais aussi la question de l'optimisation après avoir fait le même calcul du revenu net après impôt...

Si l'objectif est d'encaisser le gain de l'opération, est-ce qu'opter pour une SARL soumise à l'IR permettrait d'optimiser l'imposition ? Même si on perd l'abattement de 40% dans le cas d'un IR à 30% cela revient à imposer le total à 12% et on resterait donc en dessous du taux réduit de l'IS... non ? 

Merci pour votre aide.

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 08/11/2015 22:39 par Hapyfree
Message édité le 08/11/2015 22:40 par HapyFree

Bonjour,

J'ai pas tout lu, mais ATTENTION LES GARS : nous sommes en présence d'une TVA sur la marge dans le cadre d'un marchand de biens immobiliers.

2 choses :

1/ Le régime de la TVA sur la marge est de droit à partir du moment où les frais d'acquisition et le bien en lui même n'a pas ouvert droit à déduction. Bien-sur possibilité d'opter à al TVA sur le prix total dans certain cas (cf. post https://m.compta-online.com/sci-de-gestion-et-option-tva-sur-la-vente-un-immeuble-ancien-t54538) et notamment entre assujettis.

2/ La TVA sur la marge se calcul à partir du Prix de vente - le prix d'achat comportant toutes les dépenses qui ont été supportées par l'acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation).

Les autres charges et travaux sont soumis au droit commun et la TVA est récupérable normalement.

Pour aller plus loin : BOI-TVA-IMM-10-20-10-20140915

Prenez l'exemple du garagiste qui reprend à un particulier un VO 1.000 € (TTC, pas de TVA car les frais n'ont pas ouverts droits à TVA) et le remet en état pour 1.500 € HT, puis le revendre à un particulier ou un marchand bien avec application de la TVA sur la marge pour 5.000 € TTC.

La TVA sur la marge : 5.000 - 1.000 € => 4.000 € TTC, soit une marge HT de 3.333 € HT et 667 € de TVA à reverser

La TVA sur les 1.500 € HT (soit 300 €) est déduite et récupérable selon le droit commun

  • TVA à reverser sur l'opération : 667 € - 300 € = 367 €
  • Résultat économique de l'opération : 3.333 € -1.000 € (VO) - 1.500 € (frais) = 833 €

Dans , votre calcul du 1er post, il convient de revoir le calcul de la TVA en dissociant le prix d'acquisition et frais afférents, et les travaux de remise en état du bien :

Pour mémoire :

- Coût d'acquisition du bien et remise en état (tous frais compris : agence, notaire, travaux...) : 143 805€

- Revente du bien : 184 000€

- Marge brut : 184 000 - 143 805 = 40 195€

- TVA sur la marge brut : 40 195 x 20% = 8039€

Salutations,



--------------------
HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon...DEC]
Modérateur Compta Online

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 15/11/2015 16:26 par Loubatzo
Message édité le 15/11/2015 16:27 par Loubatzo

Bonjour HapyFree et merci pour votre réponse sur la TVA.

Il y a une chose que je ne comprends pas dans vos calcul. Comment arrivez-vous à trouver 3333€ HT ? Car 20% de 4000€ font 3200€ et non pas 3333€...

Merci

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 19/06/2016 02:19 par Malessio

Bonjour, je suis en pleine réflexion également sur le statut à acquérir, cependant, je me pose une question par rapport à votre simulation. N'y a t il pas de taxes sur la plus value? 

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 23/06/2016 22:56 par Hapyfree

Bonjour,

(désolé pour le retard dans mes réponses, mais j'était absent ces derniers temps)

@Loubatzo

Il y a une chose que je ne comprends pas dans vos calcul. Comment arrivez-vous à trouver 3333€ HT ? Car 20% de 4000€ font 3200€ et non pas 3333€...

En fait c'ets 4.000 € TTC don cil faut détaxer 4.000 / 1,2 = 3.333 HT => vérif 3.333 x 20% = 667 € => 667 € + 3.333 € = 4.000 € TTC.

@Malessio 

On est dans de l'achat/revente, on ne parle pas de plus value mais de marge. La marge elle, est taxée suivant le régime fiscal de l'exploitation : BIC/IR ou IS par exemple.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Cordialement,



--------------------
HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon...DEC]
Modérateur Compta Online

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 07/02/2017 21:19 par Karght
Message édité le 07/02/2017 21:28 par Karght

Bonjour,

Je m'interroge également sur l'optimisation fiscal (Sur la location et la vente)

Arrêtez moi si je me trompe mais grossièrement aujourd'hui (Février 2017)

  • Soit j'acquiert un bien par l'intermédiaire d'une société à l'IS (SASU, EIRL, SCI...)
    • Avantage : Amortissement du bien = minoration de l'assiette imposable = moins d'IS
    • Inconvénient : L'achat revente occasione une belle imposition sur le régime des plus values professionnel

 

  • Soit je joue avec le feu avec le régime de l'exonération de la résidence principale, 1,2,3 fois en risquant d'être qualifié en marchand de biens (Sur les 2 critères, d'habitude et de profit...)

 

  • Soit je fait un montage "juridicofiscal" (Allez un nouveau mot dans le dictionnaire)
    • En divisant la propriété du bien entre 2 sociétés
      • Une société commercial (Qui détiendrait l'usufruit pendant une période donnée (Plus de 15ans si possible...)
      • Une entreprise (Qui détiendrait la nu propriété)

Donc au final ça nous donnent une réflexion en 2 temps:

1/ Durant la période de démembrement

  • La société commercial amortirait son droit d'usufruit (minorant son IS au final)
  • L'entreprise ne paierait pas d'impôt en l'absence de résultat...

2/ A la fin du démembrement (L'usufruit retourne au nu propriétaire sans fiscalité...)

  • L'extinction de l'usufruit ne génère en principe aucun surcoût fiscal
  • L'entreprise qui possède la nu propriété peut alors recourir à l'abattement de 10% sur la cession d'un bien par années de détention de la 5ème année jusqu'à la 15ème... (Le décompte commence à partir de l'acquisition de la nu propriété...)

Qu'en pensez vous ?

Et petit bémol, j'aimerai exécuter le démembrement en tant que seul "maître à bord", je peut créer 2 EIRL auxquelles je démembreraient la propriété ? 

Au final, j'ai pas réussi à trouver un dispositif pour réduire l'impôt sur le revenue (IR), mis à part le mécanisme des 40% d'abattement...

(Je pensais au Plans d'Epargnes Actions, mais... trop restrictif dans les critères pour être non-imposable... "ne pas détenir plus de 25% des sociétés de titres non côté"... "Plafond retenue à hauteur de 10% de la valeur d'inscription des titres...", et sinon est-il possible de faire côté les titre d'une SASU ?)

Cordialement,

Un étudiant ambitieux

Re: SASU de marchand de biens : impôts et taxes à prévoir ?

Ecrit le : 07/02/2017 21:35 par Loubatzo
Message édité le 07/02/2017 21:37 par Loubatzo
Je ne comprends pas trop l'intérêt de votre montage sachant qu'il existe déjà des dispositifs dédiés pour alléger la fiscalité.

Pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs vous avez :
- la location en meublé lmnp ou lmp
- le déficit foncier
- créer une foncière donc faire acheter les bien par une société à l'Impot sur les sociétés pour déduire toutes vos charges.

Pour optimiser votre plus value Le montage que vous indiquez ne procure aucun avantage. Une détention en nom propre vous permet également de bénéficier des abbatements pour détention.

Votre montage me semble lourd et financièrement coûteux. Frais de créations pour 2 sociétés, frais de notaire pour le demembrement...
Twitter   Facebook   Linkedin

Pour poster un nouveau message, vous devez vous enregistrer en tant que membre ou vous connecter à votre compte.
L'inscription est rapide et gratuite !

Inscription nouveau membre   Connexion

Perte de nom d'utilisateur   Perte de mot passe
CEGID