CEGID

Rompre bail commercial 3/6/9 pour cessation d activité sarl

1 réponse
32 936 lectures
Ecrit le : 01/12/2014 14:52 par Shanel02

Bonjour,

voila presque 4 ans que je suis à mon compte, gerant majoritaire et je souhaite arrêter mon entreprise qui depuis 3ans est toujours en positif aucune dette. j'ai trouvé un acheteur uniquement pour mon materiel je ne vend pas le fond de commerce et cette personne souhaiterais récuperer mon local mais là où ça bloque, c'est l'agence qui refuse de re faire un bail au futur locataire elle me dit que je reste garant et je refuse de me porter garant dont la ma question comment dois je fermer mon sarl?si demain le nouveau locataire ne paye pas ses loyers et que l agence ne se retourne pas directement vers moi?

merci de vos réponse.

Re: Rompre bail commercial 3/6/9 pour cessation d activité sarl

Ecrit le : 06/12/2014 17:28 par Hapyfree

Bonjour,

Il y a différentes situations pour résilier un bail commercial, cela va dépendre de la situation, aussi voici quelques solutions possibles à approfondir avec un conseil.

Dans votre situation, la résiliation triennale ne semble pas possible car vous êtes dans la deuxième partie triennale.

Solution n°1 : cession du fonds à une faible valeur

En accord avec le repreneur, il vous est toujours possible de céder le fonds de commerce à une faible valeur (sous réserve de na pas sous évaluer le fonds bien entendu), étant donné que le bail est un éléments du fonds, aucune clause du bail ne peut vous priver de votre droit de céder votre bail au repreneur de son fonds de commerce (toutefois, un contrat de bail commercial peut en revanche s'opposer à une cession isolée du droit au bail, simple cession du " pas-de-porte ", à un tiers).Attention, le repreneur doit reprendre la même activité et la même clientèle ! La destination du bail et sa rédaction est donc importante.

A noter que le matériel nécessaire à l'exercice de l'activité est également un élément du fonds et devra être cédé avec.

Toutefois, le bail peut imposer des limites en subordonnant la cession la cession à l'agrément préalable du bailleur ou par une intervention du bailleur à l'acte (à noter que certains baux prévoit le passage par notaire ou notification par voie d'huissier!). Comme indiqué ci dessus, pour la cession du fonds 'il s'agira d'un information dans le cas où il ne peut s'y opposer ou la clause prévoira un agrément en cas de cession du droit au bail seul.

Et effectivement, le bail prévoit que le cédant est garant de la bonne exécution du bail par le locataire suivant, et donc ce qui semble être vote cas, d'être garant des loyers (cela doit être inscrit dans le bail que vous avez signez, on ne peut vous l'imposer par la suite sans votre accord).

Solution n°2 : arrêt de l'activité

Suite à un stage de conversion ou de promotion

Code de commerce :
Article L145-43 En savoir plus sur cet article...

Sont dispensés de l'obligation d'exploiter pendant la durée de leur stage les commerçants et personnes immatriculées au répertoire des métiers, locataires du local dans lequel est situé leur fonds, qui sont admis à suivre un stage de conversion ou un stage de promotion au sens de l'article L. 900-2 (3° et 5°) du code du travail, dont la durée minimum est fixée par arrêté et dont la durée maximum ne peut excéder un an sauf s'il s'agit d'un stage dit de promotion bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 961-3 dudit code.

Article L145-44 En savoir plus sur cet article...

Dans le cas où, à l'issue d'un des stages prévus àl'article L. 145-43, le commerçant ou l'artisan quitte le local dont il est locataire pour convertir son activité en la transférant dans un autre local ou pour prendre une activité salariée, la résiliation du bail intervient de plein droit et sans indemnité à l'expiration d'un délai de trois mois à partir du jour où elle est signifiée au bailleur.

Suite à un départ en retraite

=> ça ne semble pas être vos cas...

Suite à un dépôt de bilan

Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).

La rupture anticipée du bail est également possible lorsque l'entreprise fait l'objet d'une simple procédure de sauvegarde.

Attention,hors le cadre d'une procédure collective, la cessation d'activité par mise en sommeil d'une société ou même par dissolution volontairen'ont pas pour effet (sauf clause contraire donc à vérifier) de mettre fin de plein droit au bail.

Solution n°3 : négociation

Négocier une résiliation anticipée du bail.

Solution n°4 : trouver une faille !

Trouver une faille dans la rédaction du bail ou constater un manquement grave du bailleur à ses obligations.

Possibilité d'obtenir la résiliation anticipée du bail en justice dans ce cadre => mais actions judiciaires longues et onéreuses car pendant la procédure la locataire reste redevable du loyer.

c'est l'agence qui refuse de re faire un bail au futur locataire elle me dit que je reste garant et je refuse de me porter garant

1/ Si la clause n'existe pas déjà dans le bail, la cession du fonds (solution 1) est la plus intéressante car le bail devra continuer avec le preneur en l'état (pas d'ajout possible de cette clause sans votre accord).

2/ Cette clause existe déjà dans la bail, la solution n°1 ne solutionne pas le problème, seule une modification du bail en accord avec le bailleur ou une résiliation anticipée (solutions 2 à 4) pourra faire tomber le bail, donc la clause attachée.

En cas de cession du bail, il est fréquent que le bailleur obtienne l'engagement du cédant de le garantir contre tout impayé du cessionnaire. Ce type de clause est tout à fait licite.

En général, les baux prévoient que la garantie peut être mise en œuvre pendant toute la durée du bail et certains baux stipulent que le garant est tenu au-delà de cette durée et quand bien même il y aurait eu des cessions successives.

Cette clause est maintenant limitée, mais je pense (à se faire confirmer) que cette limitation s'applique

Nouveauté apportée par la Loi Pinel sur ce type de clause :

Clause de garantie entre cédant et cessionnaire
En vertu de la Loi PINEL, dès lors que la cession d'un bail ou d'un fonds de commerce s'accompagne d'une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d'informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le paiement est dû, étant précisé que la durée de garantie est maintenant limitée à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce.(C. com. art. L 145-16-1 nouveau ; art. 7 de la loi).

Code de commerce NEW :

Article L145-16-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 7

Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Article L145-16-2 En savoir plus sur cet article...Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 8

Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Le bailleur ne devra pas être négligent s'il tarde trop avant de délivrer des commandements visant la clause résolutoire au preneur et s'abstiennent de prévenir le cédant garant.

Le législateur ne précise pas la sanction encourue en cas de non-respect de cette disposition, mais on peut penser qu'en cas d'information tardive du garant, le bailleur ne sera pas privé du bénéfice de la garantie mais sa responsabilité pourra être engagée si le garant établit avoir subi en conséquence un préjudice.

Si toutefois, la société votre société liquidée (radiée), le bailleur ne pourra plus aller rechercher le cédant sauf à ré-ouvrir la liquidation à mon avis, cela implique l'activation de la clause avant la fin de la liquidation.

J'émet ici des hypothèses, qu'il conviendrait de faire valider par un conseil spécialisé.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,

Bien à vous,



--------------------
HapyFree :)On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)Si ma réponse vous satisfait n'oubliez pas de voter "pour", à défaut je m'engage à essayer !!!
merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon...DEC]
Modérateur Compta Online
Twitter   Facebook   Linkedin

Pour poster un nouveau message, vous devez vous enregistrer en tant que membre ou vous connecter à votre compte.
L'inscription est rapide et gratuite !

Inscription nouveau membre   Connexion

Perte de nom d'utilisateur   Perte de mot passe
CEGID