Risque fiscal sur cession de titres d'une sci

Bonjour,

Je voudrais vous soumettre un cas auquel je suis confronté pour savoir si d'autres ont été confronté à ce type de problème et quelles ont été les solutions adoptées.

J'ai deux personnes non résidentes qui detiennent 100% d'une SCI française, qui detient un immeuble en France.

L'immeuble en question abrite une entreprise commerciale (entreprise ayant environ 60 salariés, qui occupent l'intégralité de l'immeuble). L'immeuble etait initialement un immeuble d'un dixaine d'appartements, mais au fur et à mesure que l'activité de la société a grandie, les appartements ont été transformés en bureaux, les cloissons ont été tombés, les portes enlevés, au point où aujourd'hui, pour remettre l'immeuble en residence, il faudrait investir environ 400K de travaux. De plus, compte tenu de sa situation, il n'est pas evident qu'on puisse trouver des locataires rapidement.

Les associés de la SCI souhaitent se desengager en France, et souhaitent vendre leurs parts de la SCI. L'occupant propose un prix de 1.2M¤ pour reprendre 100% des parts. Toutefois, les capitaux propres de la société révalorisés de la valeur venale de l'immeuble serait de l'ordre de 2.7M¤, auxquels il faut retrancher une Impot differé passif sur la plus value latente de l'immeuble de l'ordre de 600K¤ (soit des CP nets de 2.1M¤).

Les associés de la SCI sont pressés de vendre (du fait de la probablité que les non residents seront passibles de la CSG / PV immobilières en France, et pour des raisons patrimoniales). Ils sont ok sur cette proposition. Précisons qu'il n'y a pas de lien capitalistique direct entre les cedants et la société cessionnaire des parts. En effet, les associés sont les enfants de l'ancien proprietaire de l'entreprise en question, qui l'a vendue il y a 9 ans à une holding étrangère.

Ma question porte sur le risque fiscal eventuel qui pourrait decouler de cette opération et pour les cédants et pour le cessionnaire.

S'agissant des cédants, je ne pense pas qu'on puisse leur taxer d'une opération anormale. Certes le prix est sous évaluée, mais je ne vois pas comment le fisc puisse leur sanctionner. Il est evidente que l'opération ne comporte aucune dissimulation de prix.

S'agissant du cessionnaire, elle fait une bonne affaire. Là aussi, je ne vois pas une raison pour laquelle l'administration pourrait leur sanctionner, y compris au titre de l'article 39 du CGI (variation positive de l'actif net). S'agissant d'une société à préponderance immobilière, les droits d'enregistrement seront calculés et acquittés sur la valeur venale de l'immeuble majoré des elements de l'actif circulant de la société (apport de la LDF de 2012). J'elimine donc le risque sur les droits de mutation.

Qu'en pensez vous? Pensez vous qu'il y a un risque sur la cession, ou pour le cedant, ou pour le cessionnaire? Et à quel titre. Les associés de la sci sont des personnes physiques, donc pas d'acte anormal de gestion possible. Pas de dissimulation de prix, donc pas de PV cachée. Le cessionnaire quant à lui, payera de l'IS sur la PV eventuelle qu'elle réalisera le jour qu'elle va céder sa participation dans la SCI achétée.

Merci d'avance de vos observations, et bonne soirée.

Cordialement,

Tom

Bonjour Tom12,

Si ma compréhension est correcte, deux associés personnes physiques d'un SCI, non résidents français, souhaitent céder leurs parts dans cette SCI. Le prix de cession envisagé est inférieur à la valeur vénale des parts sociales (1.2m¤ contre 2.1m¤).

Cette SCI est immatriculée en France et possède un immeuble à usage commercial en France.

L'acquéreur des parts serait l'entreprise louant l'immeuble propriété de la SCI.

Par ailleurs, il n'y a pas le liens capitalistiques entre l'acquéreur et le cédant.

Sur le plan fiscal, cette opération devrait entraîner les conséquences suivantes :

1) en matière de droits d'enregistrement

En principe, les droits d'enregistrement sont liquidés sur le prix de cession esprimé dans l'acte.

Toutefois, lorsque ce prix est inférieur à la valeur vénale des parts, l'administration fiscale est fondée à retenir cette dernière valeur pour la liquidation des droits d'enregistrement.

=> L'administration fiscale pourrait donc liquider les droits sur la valeur vénale des parts, soit 2.1m¤. Il s'agit d'un risque qui pèse sur le cessionnaire (mais il existe une solidarité de paiement avec le cédant).

2) en matière de plus-value

Les cédants des parts de la SCI sont non résidents.

Dans une telle situation, il est important d'examiner en détail la convention fiscale conclue entre la France et l'Etat de résidence des cédants pour déterminer quel Etat est en droit d'imposer la plus-value. En ce qui concerne les parts de sociétés à prépondérance immobilière, ce droit n'est pas toujours attribué à l'Etat de situation de l'immeuble dont est propriétaire cette dernière société.

Si le droit d'imposer la plus-value est attribué à la France, celle-ci fera l'objet d'un prélèvement liberatoire de l'impôt sur le revenu (i.e. les associés sont des personnes physiques), en France, aux taux suivants:
- 19% si les associés sont résidents d'un Etat situés dans l'Espace Economique Européen;
- 33,33% si les associés sont résidents d'un autre Etat;
- 50% s'ils sont résidents d'un Etat ou territoire non coopératif.

La plus-value sera calculée à partir, notamment, du prix de cession exprimé dans l'acte, même en cas d'insuffisance du prix (sauf cas de dissimulation de prix). Les exonérations applicables aux plus-values immobilières réalisées par des résidents français sont applicables (notamment : abattement en fonction de la durée de détention).

=> Dans ces conditions, et si le droit d'imposer la plus-value esr attribué à la France par convention fiscale internationale, la cession pour un prix inférieur à la valeur vénale ne devrait pas entraîner de risque fiscal (pour le cédant).

Pour le cessionnaire, une telle transaction aura un impact sur le montant des amortissements déductibles (le bien sera inscrit pour 1.2m¤ au bilan de l'acquéreur et ce montant constituera la base d'amortissement du bien).

J'espère que ces éléments de réponse vous seront utiles.

Cordialement

Bonjour Elea1.

Merci pour cette réponse.

Quelques précisions sont peut-etre utiles.

1. Il s'agit d'une opération portant sur des titres de la SCI. A mon avis, donc, il n'y devrait pas avoir d'impact sur l'amortissement (puisque je ne procéde pas à une reévaluation de l'immeuble). Je pense que la SCI va continuer d'amortir son immeuble dans les conditions de droit commun, puisque l'opération ne devrait pas avoir des consèquences pour elle. Qu'en pensez vous?

2. J'ai un associé qui est résident au UK, donc 19%. Je suis d'accord avec vous, malgré le fait que la société soit une SCI à l'IS, je retombe dans le régime des PV des particuliers sur des sociétés à préponderance immobilière translucides, parce-que ses associés sont des non résidents. Du coup, à priori, et d'après notre cher Francis, j'ai droit à l'abattement pour durée de détention (2% puis 4% puis 8% avec une exo totale au bout des 30 ans). Dix ans de détention, donc à priori, abattement de 10% / la PV. L'autre associé est en revanche basé au costa rica, donc, je pense que je dois etre sur le 33% (voir le 50% mais je vais vérifier ce point). Je n'avais pas intégré ce point dans mes calculs donc merci beaucoup pour cette info !!

3. Par contre, j'aurais dis comme vous que les DE auraient été calculés sur la valeur venale des parts de la SCI. Ce qui m'aurait, d'après mes calculs, permis d'intégrer dans cette valorisation, l'impôt differé passif (dette théorique d'IS) sur la PV latente de l'immeuble. Or un notaire m'a parlé d'une disposition de la LDF de 2012 qui aurait eu pour consèquence de modifier l'assiette des DE en matière de mutation des titres de sociétés à préponderance immobilière. Ce notaire m'a indiqué que desormais, les DE sont liquidés sur :
- la Valeur venale de l'immeuble (brute)
- majorée de la valeur de l'actif circulant (notamment de la trésorerie à l'actif).

Je dois, dès que j'ai quelques moments, me pencher sur ce point, mais avez vous entendu parler de cette notion?

4. Je pense que la convention fiscale (en tout cas avec l'UK c'est sur) donne le droit d'imposition à la France, puisque le bien immeuble y est situé. Je suis donc d'accord avec vous que la PV soit taxable ici.

Je reitere mes remerciments, et il est evident que je ne souhaite pas que vous soyez ammenée à passer un temps fou, d'autant plus que je connais bien les conditions d'utilisation (et notamment que le forum n'a pas pour objet de remplacer les avocats ! En tout cas, merci pour ces infos, vous m'avez deja permis d'éviter de faire une belle betise en annoncant un taux de 19% pour le costa rica !!.

Bien à vous

Tom

Bonjour Tom12,

Je jeté un coup d'oeil dans la doc de notre chez Francis, ainsi que sur le site de l'administration fiscale : je n'ai rien trouvé qui aille dans le sens de ce que vous a indiqué le notaire avec lequel vous avez discuté de cette question.

Peut-être s'agit-il d'un rescrit non publié ?

je vous recommande vivement de jeter un coup d'oeil à la convention France/UK. On a parfois des surprises en lisant les conventions, notamment lorsqu'elles sont anciennes. C'est juste une sécurité, pour être certain que votre conclusion est la bonne !

Bonne journée,

Elea1

Bonjour elea.

Ci dessous texte du Navis, qui concerne les sociétés à préponderance immobilière. Il semblerait finalement que le notaire ait raison. Par contre, ce texte m'horiphile au plus haut niveau, puisque ca implique clairement que les cessionnaires de titres de SCI sont en fait lesés par rapport à ceux qui cedent directement des immeubles. A mon avis, on tend vers de moins en moins de cessions de titres de telles sociétés, au profit des cessions directes d'immeubles, d'ailleurs, je me demande si c'est pas un peu la volonté de l'administration. Il semblerait, pour avoir lu le mémoire de Bercy sur ce texte, que l'administration a souhaité réduire considérablement l'impact des compte courant créditeurs des associés sur l'assiette des D.E., au motif que les compte courants sont plutot difficile à controler et que de tels comptes permettaient de déguiser une partie du prix de vente en remboursement de C/C.

Je considére qu'économiquement, exclure le passif tout entier de l'assiette des D.E., tout en y integrant l'actif circulant, n'a aucune justification et est un nonsense total. En fait, selon qu'on se situe un jour avant de payer sa dette TVA par exemple, ou un jour après l'avoir payée, l'assiette D.E. n'est pas la meme. C'est quand meme un peu bizarre !!.

En tout cas, encore merci pour votre temps, et à bientot,

Tom

Citation

Assiette retenue pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

L'article 5, I-3° de la loi 2011-1977 du 28 décembre 2011, applicable, à défaut de précision particulière, aux cessions intervenant à compter du 1er janvier 2012, a aménagé les règles d'assiette du droit d'enregistrement dû lors de la cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI art. 726, II).

L'assiette est déterminée à partir de la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition de ces biens ou droits immobiliers. Les autres éléments d'actif sont retenus pour leur valeur réelle.
Tout autre élément de passif (c'est-à-dire les dettes qui ne sont pas afférentes à l'acquisition d'un bien ou droit immobilier) n'est pas déductible de l'assiette du droit d'enregistrement.
La détention indirecte de biens ou droits immobiliers s'entend de la détention au travers d'autres personnes morales à prépondérance immobilière.

Remarque : Cette modification de l'assiette du droit d'enregistrement ne concerne que le droit de vente des droits sociaux. Elle est sans incidence pour la détermination du prix de cession (ou du prix d'acquisition) dans le cadre de la taxation des plus-values privées, lequel reste le prix stipulé dans l'acte (CGI art. 150 VA et 150 VB).

Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value sera donc différent de celui retenu pour l'assiette du droit d'enregistrement.

Ces nouvelles modalités de calcul du droit d'enregistrement ne s'appliquent pas aux titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offerts au public. L'assiette demeure donc le prix exprimé lors de la cession des parts sur le marché secondaire.

Remarque : Selon l'amendement n° 334 présenté devant l'Assemblée nationale, cette exclusion résulte des échanges fréquents auxquels donnent lieu de tels titres.

Source - Navis Fiscal, doc de base.

Bonjour Tom,

Merci pour ces précisions. J'ignorais l'existence de ce texte.

Effectivement, il est assez "dur" et va très largement dans le sens de la politque actuelle qui consiste rééquilibrer les finances publiques...

Bonne soirée !

Cordialement