Bonjour,
Je voudrais vous soumettre un cas auquel je suis confronté pour savoir si d'autres ont été confronté à ce type de problème et quelles ont été les solutions adoptées.
J'ai deux personnes non résidentes qui detiennent 100% d'une SCI française, qui detient un immeuble en France.
L'immeuble en question abrite une entreprise commerciale (entreprise ayant environ 60 salariés, qui occupent l'intégralité de l'immeuble). L'immeuble etait initialement un immeuble d'un dixaine d'appartements, mais au fur et à mesure que l'activité de la société a grandie, les appartements ont été transformés en bureaux, les cloissons ont été tombés, les portes enlevés, au point où aujourd'hui, pour remettre l'immeuble en residence, il faudrait investir environ 400K de travaux. De plus, compte tenu de sa situation, il n'est pas evident qu'on puisse trouver des locataires rapidement.
Les associés de la SCI souhaitent se desengager en France, et souhaitent vendre leurs parts de la SCI. L'occupant propose un prix de 1.2M¤ pour reprendre 100% des parts. Toutefois, les capitaux propres de la société révalorisés de la valeur venale de l'immeuble serait de l'ordre de 2.7M¤, auxquels il faut retrancher une Impot differé passif sur la plus value latente de l'immeuble de l'ordre de 600K¤ (soit des CP nets de 2.1M¤).
Les associés de la SCI sont pressés de vendre (du fait de la probablité que les non residents seront passibles de la CSG / PV immobilières en France, et pour des raisons patrimoniales). Ils sont ok sur cette proposition. Précisons qu'il n'y a pas de lien capitalistique direct entre les cedants et la société cessionnaire des parts. En effet, les associés sont les enfants de l'ancien proprietaire de l'entreprise en question, qui l'a vendue il y a 9 ans à une holding étrangère.
Ma question porte sur le risque fiscal eventuel qui pourrait decouler de cette opération et pour les cédants et pour le cessionnaire.
S'agissant des cédants, je ne pense pas qu'on puisse leur taxer d'une opération anormale. Certes le prix est sous évaluée, mais je ne vois pas comment le fisc puisse leur sanctionner. Il est evidente que l'opération ne comporte aucune dissimulation de prix.
S'agissant du cessionnaire, elle fait une bonne affaire. Là aussi, je ne vois pas une raison pour laquelle l'administration pourrait leur sanctionner, y compris au titre de l'article 39 du CGI (variation positive de l'actif net). S'agissant d'une société à préponderance immobilière, les droits d'enregistrement seront calculés et acquittés sur la valeur venale de l'immeuble majoré des elements de l'actif circulant de la société (apport de la LDF de 2012). J'elimine donc le risque sur les droits de mutation.
Qu'en pensez vous? Pensez vous qu'il y a un risque sur la cession, ou pour le cedant, ou pour le cessionnaire? Et à quel titre. Les associés de la sci sont des personnes physiques, donc pas d'acte anormal de gestion possible. Pas de dissimulation de prix, donc pas de PV cachée. Le cessionnaire quant à lui, payera de l'IS sur la PV eventuelle qu'elle réalisera le jour qu'elle va céder sa participation dans la SCI achétée.
Merci d'avance de vos observations, et bonne soirée.
Cordialement,
Tom
Je voudrais vous soumettre un cas auquel je suis confronté pour savoir si d'autres ont été confronté à ce type de problème et quelles ont été les solutions adoptées.
J'ai deux personnes non résidentes qui detiennent 100% d'une SCI française, qui detient un immeuble en France.
L'immeuble en question abrite une entreprise commerciale (entreprise ayant environ 60 salariés, qui occupent l'intégralité de l'immeuble). L'immeuble etait initialement un immeuble d'un dixaine d'appartements, mais au fur et à mesure que l'activité de la société a grandie, les appartements ont été transformés en bureaux, les cloissons ont été tombés, les portes enlevés, au point où aujourd'hui, pour remettre l'immeuble en residence, il faudrait investir environ 400K de travaux. De plus, compte tenu de sa situation, il n'est pas evident qu'on puisse trouver des locataires rapidement.
Les associés de la SCI souhaitent se desengager en France, et souhaitent vendre leurs parts de la SCI. L'occupant propose un prix de 1.2M¤ pour reprendre 100% des parts. Toutefois, les capitaux propres de la société révalorisés de la valeur venale de l'immeuble serait de l'ordre de 2.7M¤, auxquels il faut retrancher une Impot differé passif sur la plus value latente de l'immeuble de l'ordre de 600K¤ (soit des CP nets de 2.1M¤).
Les associés de la SCI sont pressés de vendre (du fait de la probablité que les non residents seront passibles de la CSG / PV immobilières en France, et pour des raisons patrimoniales). Ils sont ok sur cette proposition. Précisons qu'il n'y a pas de lien capitalistique direct entre les cedants et la société cessionnaire des parts. En effet, les associés sont les enfants de l'ancien proprietaire de l'entreprise en question, qui l'a vendue il y a 9 ans à une holding étrangère.
Ma question porte sur le risque fiscal eventuel qui pourrait decouler de cette opération et pour les cédants et pour le cessionnaire.
S'agissant des cédants, je ne pense pas qu'on puisse leur taxer d'une opération anormale. Certes le prix est sous évaluée, mais je ne vois pas comment le fisc puisse leur sanctionner. Il est evidente que l'opération ne comporte aucune dissimulation de prix.
S'agissant du cessionnaire, elle fait une bonne affaire. Là aussi, je ne vois pas une raison pour laquelle l'administration pourrait leur sanctionner, y compris au titre de l'article 39 du CGI (variation positive de l'actif net). S'agissant d'une société à préponderance immobilière, les droits d'enregistrement seront calculés et acquittés sur la valeur venale de l'immeuble majoré des elements de l'actif circulant de la société (apport de la LDF de 2012). J'elimine donc le risque sur les droits de mutation.
Qu'en pensez vous? Pensez vous qu'il y a un risque sur la cession, ou pour le cedant, ou pour le cessionnaire? Et à quel titre. Les associés de la sci sont des personnes physiques, donc pas d'acte anormal de gestion possible. Pas de dissimulation de prix, donc pas de PV cachée. Le cessionnaire quant à lui, payera de l'IS sur la PV eventuelle qu'elle réalisera le jour qu'elle va céder sa participation dans la SCI achétée.
Merci d'avance de vos observations, et bonne soirée.
Cordialement,
Tom
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Tom