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Requalification marchand de bien pour l'achat d'un immeuble

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Ecrit le : 15/10/2015 17:33 par Eily

Bonjour à tous,

J'ai le projet d'acheter un immeuble (2 appartements + un 3ème à créer dans les combles). L'idée c'est (après rénovation) d'habiter dans l'un des appartements et de vendre les 2 autres (dans le but de solder tout ou partie du crédit).
- Dans ce cas, il y a t-il un risque d'être requalifié en marchand de bien ?
- Ensuite, paierais-je la taxe sur la valeur ajoutée sur les 2 appartements revendus ? 

Merci pour vos réponses !

Re: Requalification marchand de bien pour l'achat d'un immeuble

Ecrit le : 25/10/2015 22:08 par Hapyfree

Bonjour,

La détention des immeubles est en société ou à titre personnel ?

Définition de l'activité :

Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d'en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

Le problème se pose surtout sur le caractère habituel (savoir si l'opération entre ou non dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du CGI), car il va de soit que vous le ferez dans le but de dégager un bénéfice (sinon quel serait l'intérêt pour vous sauf à ce que'il soit nécessaire de faire l'acquisition de l'ensemble pour y faire construire votre habitation ?)

La jurisprudence :

Un arrêt du Conseil d'Etat précise qu'à défaut de caractère habituel de l'activité d'achat et de revente des biens, elle ne peut pas être regardée comme effectuée en qualité de marchand de biens. Dans le cas présenté, une personne n'avait procédé qu'à une seule opération en 5 ans. Le Conseil d'État n'a donc pas reconnu le caractère professionnel de cette activité et a estimé que les opérations n'avaient pu être réalisées qu'au titre de la gestion du patrimoine privé de cette personne [Conseil d'État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 13/07/2011, 311178, Inédit au recueil Lebon]

Pourquoi ma question sur la société ?

1/ SCI = attention danger (IS)

2/ BOFIP BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-20-20120912

Parce que lorsqu'il s'agit d'une société, le caractère habituel des opérations et l'intention de revendre sont, le plus souvent, révélées par la définition de l'objet social donnée par les statuts (cf. CE, arrêt du 12 octobre 1956 : est imposable une société dont les statuts prévoient, notamment l'achat et la vente des immeubles et qui se livre de façon effective à ce genre d'activité). Si les circonstances de fait sont également à prendre en considération, les dispositions du pacte social ont une importance primordiale et c'est seulement dans l'hypothèse ou l'activité réelle de l'entreprise ne correspond pas aux statuts que la présomption résultant de ces derniers doit être écartée.

Vous trouverez dans le BOFIP [BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-30-20120912] des exemple d'opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives.

Opérations proche de la votre :

Contribuable qui a réalisé une seule opération de construction, comprenant un cabinet médical et six appartements, et a procédé par la suite à la vente des appartements sur une période de trois ans.

=> Bien que l'intention spéculative ait été établie, l'opération ne revêt pas un caractère habituel. Dès lors que le cédant n'a pas la qualité de marchand de biens, le profit réalisé n'est pas taxable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux mais relève du régime des plus-values privées.

[Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 30 décembre 1993, 92BX00285, inédit au recueil Lebon]

Au regard de ces recherches, il ne semble pas que l'opération envisagée ne soit pas regardée comme étant soumise au BIC donc relèverait une opération de marchand de bien.

L'avis du Notaire en charge de votre accompagnement est primordiale sur ces questions, demandez lui un écrit. la procédure du rescrit fiscal peut également être utile mais gare aux vérifications qui découlerons à la suite de l'opération.

Quant à la TVA, sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles achevés depuis moins de cinq ans, qu'il s'agisse d'une construction ou d'une reconstruction ou remise à neuf. Lorsque le vendeur n'est pas assujetti, la cession d'un immeuble neuf n'est pas soumise à la TVA pour toutes les cessions dont la promesse de vente a été signée après le 31 décembre 2012 (en effet avant les non assujetti, le particuliers, pouvaient être soumis à TVA ! BOI-TVA-IMM-10-10-20-20140715).

D'où l'importance de bien savoir si l'opération entre ou non dans le champs d'application de l'article 35 du CGI, car dans ce cas l'opération serait également taxable au titre de la TVA (sur la marge en principe).

Le notaire, devrait sur ce point, être diligent dans le mesure où il rédige les actes devant y faire figurer l'assujettissement ou non à la TVA et le calcul des droits, et donc doit avoir connaissance des règles en la matière.

Cordialement,



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