L'immobilier représente généralement un investissement conséquent et est un actif à long terme, dans la plupart des cas. C'est valable aussi bien pour ce que l'on appelle l'immobilier de jouissance que pour l'immobilier de rapport.
Le premier concerne l'acquisition d'une habitation principale et le second, l'acquisition en vue de la location.
Un calcul de rentabilité locative peut se faire en calculant un taux de rendement brut ou net. Selon le cas, il pourra tenir compte des charges déductibles fiscalement et même d'un taux marginal d'imposition.
Les éléments qui suivent se limiteront à la rentabilité d'un investissement locatif. Limiter cette évaluation au rapport entre le loyer annuel et la valeur de marché du bien paraît souvent insuffisant pour évaluer un rendement locatif.
Calcul de la rentabilité locative : rendement locatif brut et net
Le premier indicateur de mesure de la rentabilité d'un investissement immobilier est le taux de rendement locatif brut. Souvent critiqué parce qu'il est basé sur une approche annuelle, il ne tient pas compte des modalités de financement du bien loué ni même des risques d'impayé ou de vacance locative. Il ne tient pas compte non plus de l'augmentation de la valeur du bien immobilier.
D'autres indicateurs tels que le taux de rendement interne (TRI), l'effet de levier de la dette ou l'effet de levier fiscal peuvent être utilisés pour apprécier la rentabilité d'un investissement immobilier.
Les rendements locatifs brut, net et net-net sont assez faciles à calculer. Ils s'obtiennent à partir des loyers annuels et du coût d'acquisition d'un immeuble, maison ou appartement à louer.
Pour obtenir le net, il suffit de déduire les charges (entretien, assurance, etc.). Enfin, le rendement locatif est dit net-net dès lors que les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu ont été déduits. L'impôt sera calculé en fonction du taux marginal d'imposition du foyer fiscal (le taux qui correspond à la dernière tranche de revenu).
Exemple de calcul de la rentabilité brute et nette
Soit un loyer mensuel de 600¤ (revenus locatifs) et un coût d'acquisition de 150 000¤ (prix d'achat, frais de notaire inclus). Les frais et charges s'élèvent à 1 000¤ (taxe foncière, entretien, charges de copropriété etc.) et les intérêts de l'emprunt (prêt immobilier) à 500¤. Le taux marginal d'imposition du foyer est de 20%.
Rentabilité locative brute : (600 * 12) / 150 000 * 100 = 4,80%
Rentabilité nette : [(600 * 12) - (1 000 + 500)] / 150 000 * 100 = 3,80%
Rendement locatif net-net : [5 700 - (5 700 * 17,20%) - ((5 700 - 980,40 + (5 700 * 2,90%)) * 20%)] / 150 000 * 100 = (5 700 - 980,40 - 936,98) / 150 000 * 100 = 2,52%
Le même calcul peut être fait pour l'immobilier de jouissance avec les économies de loyers générés par l'occupation de l'habitation principale non louée.
Calcul de la rentabilité locative : les autres indicateurs
Le rendement locatif présenté ci-dessus a un inconvénient majeur, il ne tient pas compte de l'augmentation de valeur du bien immobilier.
C'est pour cette raison que certains investisseurs choisissent d'utiliser le taux de rentabilité interne (TRI) calculé à partir des cash flows ou flux de trésorerie pour estimer le rendement d'un investissement immobilier locatif.
Ce second critère permet de tenir compte de l'augmentation de valeur du bien immobilier et de la plus-value qui pourrait être obtenue au moment d'une cession ultérieure.
Il permet de calculer la rentabilité globale de l'investissement immobilier avec les prélèvements sociaux sur les loyers et la plus-value, les exonérations et abattements éventuels (durée de détention). Il prend en compte le taux de croissance annuel des loyers lorsque c'est nécessaire.
L'effet de levier de la dette est un autre indicateur important. Un projet ne sera intéressant que si le taux de rendement est supérieur au coût de la dette. L'investisseur bénéficie alors de cet effet de levier qui augmente la rentabilité de l'investissement.
Cet effet de levier financier se double d'un effet de levier fiscal. Les intérêts d'emprunt d'un crédit immobilier sont en effet déductibles des revenus fonciers à condition d'opter pour le régime réel d'imposition (et non le régime micro-foncier).
Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online de 2014 à 2022, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.