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Réintégration fiscale d'un terrain après levée d'option.

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Ecrit le : 11/12/2020 16:18 par Jeanpierrecomptable

Bonjour,

Soit une société preneuse d'un terrain et d'un bâtiment en crédit bail 2003.

L'ensemble est situé dans une zone à finalité régionale.

Le terrain vaut 100 000 €

Le bâtiment 500 000€.

En 2018, la société lève l'option d'achat du crédit bail pour 1€ , alors que celui-ci n'est pas à son terme.

Le montant des loyers en capital déjà versés, si je comprends bien, affectés en premier lieu au terrain non amortissable dépasse déjà largement le prix du terrain.

L'entreprise acquérante, en zone AFR, doit elle effectuer une réintégration fiscale ?

Il me semble que non, car le bâtiment en AFR en est exclu.

S'agissant du terrain, les loyers versés (non déductibles, si j'ai bien compris) sont déjà équivalents au montant du terrain...

Je suis assez perdu sur ce sujet.

Je vous remercie de toute aide que vous voudrez bien m'apporter.

Bien cordialement,

Re: Réintégration fiscale d'un terrain après levée d'option.

Ecrit le : 12/12/2020 11:39 par Beodette

Bonjour Jeanpierrecomptable,

Sauf erreur de ma part, dans un premier temps la totalité des loyers sont affectés à la construction et ensuite au terrain.


La quote-part des loyers se rapportant au terrain est exclue des charges déductibles, donc aucune réintégration n'est à opérer lorsque le prix de levée d'option est au moins égal au prix d'acquisition.

Dans votre cas, je n'ai pas bien compris : la société preneuse lève l'option pour 1 € alors le crédit n'est pas arrivé à son terme ? J'ai l'impression que ce n'est pas possible. Quoi qu'il en soit, sur l'échéancier vous devriez voir normalement la part des loyers qui sont affectés à la construction et ceux affectés au terrain.

Dans votre cas, si vous avez payé la totalité des échéances, les dernières n'auraient pas été déductible et il faudrait procéder à une réintégration du terrain (100 000 €) car le montant de la levée d'option est inférieur au prix d'acquisition. 

Cette réintégration ne concerne que le terrain, ensuite vous devez procéder à une réintégration de sortie. On place le crédit preneur au même niveau que s'il avait acquis le bien (afin de trouver dans la même situation fiscale), car le crédit bail a permis de déduire des loyers sur 15 ans alors que le mode d'amortissement réel est souvent plus long.

 Je m'en sortirais peut-être mieux en vous l'expliquant avec un cas pratique.

Cas pratique ?'  contrat de crédit bail :

Prix de revient : 1 000 000 € + terrain 200 000 € sur 15 ans avec une levée d'option à 1 €.

Structures : 70% = 700 000 sur 25 ans

Second œuvre : 20% = 200 000 sur 15 ans

Installations techniques : 10% = 100 000 sur 10 ans

Réintégration à l'issue de la levée d'option = Au bout des 15 ans, le second ouvre et les installations techniques sont amorties au moment de la levée d'option, il reste la structure pour 10 ans (25-15). 700000/25*10 =280 000

Ce qui permet de poursuivre l'amortissement comptable sur les 10 ans restant. 

Concernant les zones d'aide à finalité régionale, je ne connais pas bien le principe mais il me semble qu'il s'agit de zones qui permettent de déterminer les taux plafonds d'aide à l'investissement. Je ne pense pas que cela est un rapport avec avec les règles fiscales de droit commun de déductibilité des crédit bail immobilier, mais je peux me tromper. 

J'espère avoir réussi a être assez explicite. 

Bien cordialement

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