Je ne comprends pas comment peux- tu avoir une réintégration négative !
Voilà quelques explications, lors de la levée d’option d’achat, sur le calcul de la réintégration, la comptabilisation comptable de l’ensemble immobilier, le calcul du prix de revient fiscal et les amortissements, pour répondre à ta question.
Fiscalement, les contrats souscrits :
- Avant le 01/01/1996 : Les redevances sont déductibles jusqu’à la levée d’option d’achat ;
- A partir du 01/01/1996 : Les redevances ne sont pas intégralement déductibles, donc une partie sera réintégrée.
Le calcul de la réintégration à la levée de l'option est la suivante :
Réintégration = valeur du terrain + (valeur d'origine de la construction - amortissements comme si le locataire aurait été propriétaire) - prix de levée de l'option d'achat - redevances déjà réintégrées (cas d'un contrat souscrit à partir du 01/01/1996)
A partir de la levée d'option d'achat, le locataire devient propriétaire :
- Par conséquent, comptablement :
On ventile le prix de la levée d'option d'achat entre le terrain et la construction, on donne la priorité au prix du terrain d'origine du contrat (principe du coût historique) puis ce qui reste à la construction.
En pratique la valeur du prix de rachat (levée d'option) par le contrat dépasse rarement le prix d'acquisition du terrain ce qui conduit généralement à ne pas immobiliser les constructions ou pour une faible valeur.
Les constructions sont amorties sur la durée de vie résiduelle à la levée de l'option.
Prix de revient fiscal de l'ensemble immobilier = prix de la levée d'option d'achat + réintégration des redevances non déductibles (s'il y en a) + réintégration fiscale
Puis, on ventile le prix de revient fiscale de l'ensemble immobilier entre le terrain et la construction, en privilégiant le prix du terrain du contrat et ensuite ce qui reste à la construction.
En matière d’amortissement
En comptabilité, on amortit la construction à la valeur comptable (voir ci-dessus).
Alors qu’en fiscalité, on amortit la construction au prix de revient fiscal de la construction (voir ci-dessus).
Donc, on aura 2 cas :
Si amortissement fiscal > amortissement comptable (cas le plus souvent) donc amortissement dérogatoire ;
Si amortissement fiscal < amortissement comptable (cas très rare) donc amortissement non déductible à réintégrer la partie non déductible.
Voilà un exemple pour interpréter les explications ci-dessus :
Une société signe le 01/01/2000 un contrat de crédit-bail immobilier dans les conditions suivantes :
- Prix d’acquisition de l’ensemble immobilier 2 000 000 €, dont 1 600 000 € pour la construction et 400 000 € pour le terrain.
- Prix de la levée de l’option d’achat : 100 000 €
- Durée du contrat : 12 ans
- Durée d’usage : 25 ans
- Redevance annuelle HT : 150 000 €
Montant du quota des redevances à réintégrer en fin de période de location = Valeur du terrain – Prix de levée de l’option = 400 000 – 100 000 = 300 000 €
L’option d’achat est levée par la société
Réintégration totale = valeur du terrain + (valeur d'origine de la construction - amortissements comme si le locataire aurait été propriétaire) - prix de levée de l'option d'achat - redevances déjà réintégrées (cas d'un contrat souscrit à partir du 01/01/1996) = 400 000 + [1 600 000 – ((1 600 000 / 25) x 12)] – 100 000 – 300 000 = 832 000 €
Valeur comptable de l’ensemble immobilier = prix de la levée d’option d’achat = 100 000 €. Par conséquent, on comptabilise le terrain en immobilisation pour une valeur de 100 000et on n’immobilise pas la construction car le prix du terrain > au prix de levée d’option d’achat.
Valeur fiscale de l’ensemble immobilier = prix de la levée d'option d'achat + réintégration des redevances non déductibles (s'il y en a) + réintégration fiscale = 100 000 + 300 000 + 832 000 = 1 232 000 €. Donc, valeur fiscale pour le terrain 400 000 et pour la construction 832 000.
Pour les amortissements, on ne comptabilisera pas des amortissements comptables car la construction n’a pas été immobilisée. Mais on comptabilisera des amortissements fiscaux (dérogatoires) calculer comme ci-dessous :
Amortissement dérogatoire = Valeur fiscale de la construction / durée résiduelle = 832 000 / (25 – 12) = 64 000
En espérant avoir répondu à tes questions.
Cordialement.
