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Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

11 réponses
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Ecrit le : 12/09/2007 10:55 par Korentin78
Bonjour,
Je viens de signer le compromis de vente pour l'acquisition d'un terrain sur lequel je vais construire un batiment industriel pour le louer à deux sociétés.
Je suis entrain de créer la SCI et je me demande quel serait le régime fiscal le plus intéressant : IS ou IR ?
J'ai lu qu'en cas de location à des professionnels, la TVA s'appliquait d'office que ce soit en IR ou IS.
Merci de vos contributions

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 12/09/2007 21:35 par Claudusaix
Message édité le 12/09/2007 21:37 par Claudusaix
Bonsoir,

Si vous choisissez la SCI sous IR, on parle de transparence fiscale. Cela veut dire que ce sont les associés qui sont imposés. Cette option est intéressante lorsque le taux de l'impôt sur le revenu est inférieur au taux de l'IS.

En revanche, s'il est supérieur, il faut opter pour l'IS. Cela parait évident. Monsieur de la Palice n'aurait pas dit mieux.

Vous pouvez opter pour la TVA si votre locataire est une société car il pourront la déduire puisque vous serez imposer. En l'absence d'option, votre locataire ne pourra rien déduire. Ce sera une déclaration trimestrielle et une TVA sur prestation de service. Autrement dit, votre locataire ne pourra déduire sa TVA que s'il a effectivement réglé son loyer.

Cordialement,

--------------------
Claudusaix
Expert-comptable mémorialiste , Membre de l'ANECS Limousin, Membre du CJEC Limousin 

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 13/09/2007 08:48 par Ecir
Bonjour,

L'option à l'IS permet de déduire l'amortissement du résultat. Ce qui peut s'avérer intéressant compte tenu de la suppression de l'abattement de 14%.

En matière de TVA, l'option est valable 10 ans puis dénonçable (attention à ne pas rater l'échéance). De mémoire le bail doit mentionner la TVA.

Si un crédit à été remboursé, l'option est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période.

Attention en cas d'option à la TVA, selon la destiné du bien une régularisation de la TVA déduite initialement n'est pas à exclure.

Cdt

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 13/09/2007 09:10 par Yveslaennec
Bonjour,

Je voudrais vous mettre en garde concernant l'option IS; Effectivement, il est possible d'amortir le bien ce qui est intéressant pour la détermination des résultats mais........attention à la plus-value à la sortie parceque ça risque de faire très mal!!

bonne journée

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 13/09/2007 10:18 par Ecir
Bonjour,

Effectivement la plus value est à la sortie, mais on a récuépérer l'amortissement tout au long de la vie de l'immo (donc par anticipation par rapport à l'IR).

Et puis une plus value ce n'est quand même pas bien grave ;-))

En revanche, je suis tout à fait d'accord pour insister sur le fait que c'est un paramètre important à prendre en compte dans l'information à founir au client au moment de son option.

Cdt

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 13/09/2007 14:34 par Debitcredit
Bonjour,

L'assujettissement à la TVA est effectivement une option mais assortie de contraintes.

Citation
Et puis une plus value ce n'est quand même pas bien grave

Soyons plus nuancés car dans une SCI à l'IS :
  • l'amortissement est déduit à doses homéopathiques : l'économie d'IS est donc à même proportion, un petit peu chaque année, et peut-être uniquement sur le taux minoré

  • puisque le bien a été amorti, la plus-value est totale , imposée en 1 fois à l'IS, et Pan !, presqu'intégralement au taux maximum

  • ensuite, il faut redistribuer aux associés, et re-Pan !, retaxation individuelle

  • enfin, il est toujours plus difficile de faire un pronostic à long terme quand la politique fiscale change aussi souvent qu'en France


A nos tableurs donc pour ne pas faire ces choix à la légère car chaque cas est particulier.

Merci

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 14/09/2007 08:16 par Ecir
Bonjour Debitcredit,

Je maintien que malgré ton argumentaire (tout à fait pertinent) mon propos disant qu'une plus value n'est pas bien grave ne peut souffrir d'aucune nuance ;-)))... après tout est une question d'optimisation fiscale compte tenu des options formulées à un instant "T".

Concernant la taxation individuelle, effectivement en IS il y a imposition dans la société et imposition des dividendes. Mais cela peut être intéressant selon le taux marginal du particulier par rapport au taux d'IS et dans l'hypothèse où le contribuable ne souhaite pas prélever l'essentiel du résultat.

De même en IS nous maîtrisons la base fiscale (dividendes) alors qu'en IR, il s'agit du résultat foncier. Ainsi il arrive de générer un bénéfice foncier sans trésorerie disponible pour financer l'imposition personnelle du redevable.

Pour ce qui est d'une pronostic à long terme, je m'inquiète surtout d'une suppression de l'abbatement de 10% en IR (mais je n'ai aucun scoop à ce sujet rassurez-vous). Et début 2007, en IR quelques dossiers ont eu de bien désagrables surprises suite à la suppression de l'abbatement de 14%.

En conclusion, je pense que notre échange d'arguments illustre la difficulté de trancher la question par une règle générale et je suis d'accord avec toi pour nous renvoyer à nos tableurs. Je constate également que je suis minoritaire à "défendre" l'option pour l'IS.

Bien cordialement

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 14/09/2007 08:42 par Ucorsu182
Message édité le 14/09/2007 08:46 par ucorsu182
Bonjour,

Il est vrai que l'abbattement de 14% a été supprimé mais le barème de l'impôt sur le revenu à diminué de 20%, qui est gagnant?

Il faut penser aussi, qu'après avoir reçu l'avis d'imposition en septembre, il y a les contributions sociales à payer en octobre et le montant est important, je penses qu'il s'agit d'un paramètre important à prendre en compte, car généralement les associés ne prélèvent pas d'argent sur la SCI puisque les loyers perçus compensent le remboursement de l'emprunt mais derrière, il faut payer l'IR si l'on est imposable et la CSG-CRDS.

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 14/09/2007 08:45 par Korentin78
Merci pour toutes vos réponses !
Mais je suis toujours aussi indécis ...
En effet, j'achète un terrain à bâtir et je compte y construire un bâtiment industriel destiné à la location, d'où quelques interrogations précises concernant l'option IR :
- quelles déclarations dois je effectuer en fin d'année ? déclaration 2071 ?
- comment vais-je déduire le coût de la construction de l'immeuble ?
- ne suis-je pas dans l'obligation d'opter pour la TVA en cas de location à des professionnels ?

Cordialement

Re: Regime fiscal d'une sci : is ou ir ?

Ecrit le : 14/09/2007 08:54 par Debitcredit
Bonjour,

il est toujours intéressant d'écouter la position des autres.
En ce qui me concerne, je ne suis nullement opposé au régime de l'IS, mais encore une fois, il faut bien y réfléchir avant, et surtout avoir les bons éléments d'appréciation.
Notre discussion ne suffira pas à aborder toutes les questions essentielles à la détermination de "la" solution.

Comme dans la question initiale, le "je" était utilisé, j'en déduis qu'il s'agit d'un montage individuel dans le but d'optimiser fiscalement une constitution/transmission de patrimoine individuel.
Dans ce cadre, je précise aussi que l'option IS ne permet pas de bénéficier de l'abattement sur plus-value pour durée de possession : même au bout de 25 ans, la taxation porte sur la totalité de la plus-value alors qu'elle est totalement exonérée dès la 16 année dans le régime de l'IR.

Je me permets donc de conseiller à notre ami Korentin78 de se documenter (il existe de bons livres en librairie, pas trop techniques et suffisamment clairs) avant de consulter un professionnel compétent, et là, c'est un petit peu plus difficile à trouver. Ce qui veut dire aussi, éviter les statuts tout-faits qui ne connaissent que les cas généraux.

CDT
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