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Reforme tva immobiliere : marchand de biens

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 18/12/2011 19:17 par Frederic_06
Message édité le 18/12/2011 19:20 par Frederic_06
Bonjour Comptablia,
Il convient, pour un Marchand de Biens, afin de décider s'il est opportun de soumettre la vente à TVA, de faire le point sur la TVA liée à l'opération : TVA déductible (travaux,...) et TVA Collectée (attention : marge ou sur prix total). Si le décompte TVA Collectée - TVA Déductible fait ressortir une TVA décaissée, il est alors plus avantageux pour le cédant de ne pas soumettre la vente à TVA. A partir du moment où l'on conserve une somme que l'on devrait décaisser si l'opération était soumise à TVA on est gagnant. Bien sûr cette somme constitue alors un produit qui participera au bénéfice imposable.
Il convient alors de voir si le bien était en stock avant la réforme. Dans ce cas, cela veut dire normalement que l'on a déjà déduit et récupéré la TVA déductible afférente (puisque cela était possible avant la réforme). Si le bien est vendu sans TVA, il faudra reverser la TVA récupérée antérieurement.
S'il s'agit d'un bien acquis après la réforme, cela veut dire que normalement (pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans) on ne récupère pas tout de suite la TVA car le droit à déduction nait lors de la revente du fait de l'option à la TVA sur l'acte notarié. Donc cette TVA n'a pas été portée sur une CA3 et par conséquent il n'y aura pas de reversement : la somme sera, du fait de la vente du bien non soumise à TVA, portée en charge.
Bien sûr, si l'opération se solde par une vente très en-dessous du prix escompté au départ, on risque de se retrouver avec une marge tellement faible (voir une absence de marge) que cela pourrait alors avoir pour conséquence que le montant de la TVA Collectée soit inférieur au montant de la TVA Déductible. Dans ce cas, l'opération se solde par un crédit de TVA et donc dans ce cas il faut bien sûr opter pour la TVA afin de pouvoir récupérer le crédit de TVA.
Exemple :
1/ Vente au prix escompté :
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5% 2 750
PRIX DE VENTE ESCOMPTE 600 000
MARGE TTC 170 000
TVA S/MARGE 27 860
SOLDE TVA 25 110 A PAYER

IMPACT
OPERATION NON SOUMISE A TVA
RESULTAT
PRODUITS 600 000
CHARGES
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5% 2 750
RESULTAT AVANT IMPÔT 117 250
IS 15% 5 718
IS 33,33 % 26 377
RESULTAT NET 85 155

OPERATION SOUMISE A TVA
RESULTAT
PRODUITS 572 140
CHARGES
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5%
RESULTAT AVANT IMPÔT 92 140
IS 15% 5 718
IS 33,33 % 18 007
RESULTAT NET 68 416

ECART 16 740
Explication Ecart
TVA Collectée 27 860
TVA Déductible -2 750
TVA à décaisser 25 110
TVA à décaisser net d'IS (2/3) (*) 16 740
(*) Conservée si pas d'option

2/ Vente en-dessous du prix escompté :
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5% 2 750
PRIX DE VENTE REEL 430 000
MARGE TTC 0
TVA S/MARGE 0
SOLDE TVA -2 750 CREDIT DE TVA

IMPACT
OPERATION NON SOUMISE A TVA
RESULTAT
PRODUITS 430 000
CHARGES
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5% 2 750
RESULTAT AVANT IMPÔT -52 750
IS 15% 0
IS 33,33 % 0
RESULTAT NET -52 750

OPERATION SOUMISE A TVA
RESULTAT
PRODUITS 430 000
CHARGES
PA 400 000
FRAIS ACQUISITION 30 000
TRAVAUX 50 000
TVA S/TRAVAUX 5,5%
RESULTAT AVANT IMPÔT -50 000
IS 15% 0
IS 33,33 % 0
RESULTAT NET -50 000

ECART -2 750
Explication Ecart
TVA Collectée 0
TVA Déductible -2 750
Crédit de TVA 2 750 -2 750


On va bien que ce ne sera que rarement qu'il sera plus avantageux d'opter.
Mais attention : avec la situation économique actuelle, les prix risquent de chutter fortement. A quelle échéance, on ne sait pas. Donc il est fort possible que l'on se retrouve dans des cas où il sera plus avantageux d'opter.
L'analyse doit être faite cas par cas.

Pour finir, il faut veiller que le taux de TVA réduit à 5.5% sur les travaux soit bien appliqué car si l'on n'opte pas, il vaut mieux subir en charge une TVA à 5.5% plutôt qu'à 19.6%!

J'espère que ma réponse vous convient.
Cordialement

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Mieux vaut tard que jamais et profito ergo sum

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 25/09/2012 13:56 par Dimitrius
Bonjour,pourriez vous me donner des indications sur le remboursement tva mdb avant 2010,marche a suivre? CORDIALEMENT

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 26/09/2012 16:03 par Frederic_06
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, il n'est plus possible de demander le remboursement d'une TVA payée en 2009 par un marchand de biens, le délai étant de 2 ans. Je vous conseille de vérifier le délai de prescription pour une telle demande. Dans le doute, faite-la, pire que NON vous n'aurez pas.
Cordialement
Frédéric FABRE

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Mieux vaut tard que jamais et profito ergo sum

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 13/11/2015 20:09 par Lopsi

Bonjour à tous,

Merci pour le développement de ce sujet qui touche de près mes activités. la question qui se pose dès lors est celle de la ventilation des prix dans une opération mixte. Je m'explique : Dans un cas , celui de la revente de l'immeuble l'impôt ne prend en compte que l'IS soit pour faire simple 33.3% si vous dépassez déjà le plafond, dans l'autre (le terrain à bâtir) vous payez la TVA sur marge et l'IS soit 33 +20 ...

Vous serez alors évidemment tenté lors de la ventilation de majorer le prix de la maiso et de diminuer celui du terrain à bâtir.

Qui décide de cette ventilation si celle ci n'est pas mentionnée à l'acte notarié ? Ce qui est souvent le cas : il est difficile d'accomplir toutes les formalités de DP ou permis d'aménager en amont pendant la durée du compromis ou de la promesse .

Quelqu'un pourrait-il nous renseigner sur la position de l'administration fiscale sur le sujet ?

Bien cordialement

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 10/11/2017 09:44 par Romain8131

Bonjour,

J'ai un doute sur un client marchand de bien (donc un assujetti).

Lors de l'achat :

Achat d'un parking sans TVA car le bien est achevé depuis plus de 5 ans. Mon client s'engage à revendre le bien acquis dans les 5 ans.

Lors de la vente :

* Le vendeur avait dans son acte d'acquisition demandé de bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du CGI. La vente intervient dans le délai imparti.

La vente est soumise au droit d'enregistrement et n'est donc pas soumise à la TVA dans l'acte (car bien achevé depuis plus de 5 ans).

Mon client est il "assujetti" à la TVA sur la marge sur cette opération ???

Merci par avance pour vos réponses

Cordialement

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