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Reforme tva immobiliere : marchand de biens

14 réponses
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Ecrit le : 25/03/2010 09:55 par Frederic_06
Bonjour,
Concernant la réforme de la TVA immobilière et notamment la suppression du régime spécifique Marchand de Biens, je me pose la question suivante :
La vente par un marchand de biens d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est désormais exonérée de TVA de plein droit (CGI art.261, 5-2°).
Il peut s'il le souhaite, opter pour la soumission à la TVA (CGi art.260 5° bis).
A mon sens, si la vente est exonérée de TVA, la TVA déductible acquittée sur les travaux ne sera donc plus récupérable puisque ils seront engagés dans le cadre d'une opération non soumise à TVA.
De plus, imaginons que le MDB ne réalise que des opérations de ce type en bénéficiant de l'éxonération de TVA, ce serait l'ensemble de la TVA déductible acquittée sur toutes sortes de dépenses qui ne serait plus récupérable.
Merci de vos avis éclairés en cette période propice à ce genre de réflexion?!
Cordialement

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 19/09/2010 10:55 par Mathieu77
Bonjour,
J'aurai souhaité savoir si vous aviez obtenu une réponse , car je serai très intéressé de connaître la réponse.
Merci

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 08/10/2010 15:48 par Frederic_06
Bonjour,
Je n'ai pas eu de réponse mais j'étudie en ce moment cette question car j'en ai fait mon sujet de rapport semestriel dans le cadre du stage.
Les ventes d'immeubles suivent désormais le régime de l'article 256 du CGI dont la rédaction a été modifiée : le mot « meuble » a été supprimé : « sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Cette nouvelle rédaction fait entrer les livraisons d’immeubles dans le régime de droit commun de la TVA.
Par conséquent, la TVA déductible facturée sur l'achat d'un bien ou d'un service n'est déductible que dans la mesure où ce bien ou service est utilisé pour une opération soumise à TVA.
Aux termes de l’article 271 I-1 du CGI, « la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération ».
C'est la raison pour laquelle, par exemple, un Médecin, BNC, situé dans le champ d'application de la TVA mais exonéré ne peux récupérer la TVA déductible payée sur ses achats, ses honoraires n'étant pas soumis à TVA.
En fait, le Marchand de biens ne pourra récupérer que la TVA déductible afférentes aux opérations soumises à TVA lors de la vente.
Concernant la TVA sur les frais généraux :
Article 271 II-1 :
"II. 1. Dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de leurs opérations imposables, et à la condition que ces opérations ouvrent droit à déduction, la taxe dont les redevables peuvent opérer la déduction est, selon le cas :
a) Celle qui figure sur les factures établies conformément aux dispositions de l'article 289 et si la taxe pouvait légalement figurer sur lesdites factures ;"

Donc :
- si le MDB soumet tout son chiffre d'affaires à la TVA, toute la TVA déductible est récupérable (opérations et frais généraux)
- si le MDB ne soumet jamais son chiffre d'affaires à la TVA, aucune TVA déductible n'est récupérable,
- si le MDB se retrouve avec des opérations soumises à TVA et d'autres non soumises :
- la TVA liées directement aux opérations soumises (TVA sur travaux) pourra être récupérée à 100%
- la TVA sur les frais généraux ne pourra être récupérée qu'en fonction du coefficient de déduction déterminé pour chaque type de dépense. Dans ce cas, le MDB est un redevable partiel et la TVA déductible relative aux frais généraux n'est récupérable que proportionnellement "au montant afférent aux opérations ouvrant droit à déduction" (Mémento FL § 55235, précisions, a.).

Voilà, j'espère vous avoir éclairé.
N'hésitez pas à me donner votre avis sur la question : je suis preneur!
Cordialement

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 14/06/2011 12:24 par Gma06
Bonjour Frédéric 06,
j'ai lu avec intérêt votre étude concernant la TVA sur marge concernant les opérations marchand de biens.
J'ai 2 questions à vous soumettre dans le cadre de cette activité qui est la mienne :
1- dans une opération d'achat/revente d'un bâti de + de 5 ans, sans avoir exercé l'option TVA, je comprends parfaitement que la TVA ayant grevé des travaux ne soit pas récupérable - qu'en est-il de la TVA incluse dans une facture de services d'une agence immobilière qui s'est occupée de l'achat ou de la vente dudit bien ?
2- opération mixte : comment voyez-vous les choses à l'occasion de l'achat d'une propriété dont le bâti sera revendu en l'état et dont une partie du terrain sera détachée pour être vendue comme terrain à bâtir ?
Je suppose que "06" vent dire que vous êtes sur les alpes maritimes ....
Si c'est le cas je serais intéressé de prolonger cet entretien avec vous en "live".
J'attends votre réponse.
Avec mes remerciements.
Guy Albonico

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 17/06/2011 17:34 par Frederic_06
Bonjour Gma06
Concernant vos deux questions mes réponses sont les suivantes :

Tout d'abord, je suppose, car vous indiquez qu'il s'agit de votre profession, que le cédant est un Marchand de Biens (donc assujetti à la TVA).

1 / "Dans une opération d'achat/revente d'un bâti de + de 5 ans, sans avoir exercé l'option TVA...la TVA incluse dans une facture de services d'une agence immobilière qui s'est occupée de l'achat ou de la vente dudit bien" n'est pas récupérable car il s'agit d'une prestation directement liée à l'opération.

2 / "Opération mixte : comment voyez-vous les choses à l'occasion de l'achat d'une propriété dont le bâti sera revendu en l'état et dont une partie du terrain sera détachée pour être vendue comme terrain à bâtir ?"
- vente du bâti en l'état :
* s'il s'agit d'un immeuble neuf (- de 5 ans) : vente obligatoirement soumise à TVA sur le prix total
* s'il s'agit d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans : vente exonérée de TVA sauf option (mais là il faudrait être fou pour opter!).
Si option lors de la vente (dans l'acte notarié) :
** TVA sur la marge si le bien n'a pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition.
** TVA sur le prix total si le bien a ouvert droit à déduction lors de l'acquisition.

- vente de la partie de terrain détachée en tant que terrain à bâtir : la vente est obligatoirement soumise à TVA :
* sur le prix total si déduction de TVA lors de l'acquisition (ce dont je doute en l'espèce)
* sur la marge si absence de déduction lors de l'acquisition initiale

S'agissant d'une opération mixte, la TVA ayant grevé directement chaque lot sera traitée en fonction des conditions propres à chaque lot, c'est-à-dire si la vente du lot est ou non soumise à TVA.

Ce qu'il faut bien comprendre c'est que, depuis la réforme, les MdB deviennent des redevables partiels lorsqu'ils ont une partie de leur chiffre d'affaires soumise à TVA et l'autre non. Donc, concernant les Frais Généraux (honoraires, télécommunications, petit équipement, imobilisations, ....) il faudra mettre en oeuvre le coefficient de déduction pour ne récupérer la TVA afférente qu'en proportion du chiffre d'affaires soumis à TVA.

D'autre part, il faut bien comprendre également que, si la vente n'est pas soumise à TVA et qu'il s'agit d'un bien acheté avant la réforme (en stock au 31/12/10), il faudra reverser la TVA déductible ayant grevé les travaux réalisés antérieurement à la réforme et pour laquelle des remboursements de crédit de TVA auraient été obtenus. Il en est de même pour un immeuble acheté neuf et conservé en stock depuis plus de 5 ans (donc revendu en tant qu'immeuble achevé depuis plus de 5 ans).

Concernant ma situation géographique, je suis effectivement dans le 06.
Je vous envoie un message personnel pour vous donner mes coordonnées.

Cordialement

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 06/10/2011 10:32 par Lipusse
Bonjour,

Je vous remercie pour les détails tres precis qui vont m'aider dans ma nouvelle compta de Marchands de Biens.
Toutefois, j'ai une question :
L'option ou pas à la TVA sur la marge : comment se materialise cette option, faut il qu'elle soit mentionnée dans l'acte de vente ((***pas de style SMS***) le mdb vend son bien) ou lorsque l on fait la declaration de resultat annuelle.
En fait, nous venons de revendre 2 biens mais nous n'avons pas mentionné l'option sur la marge dans notre acte de vente. Puis je tout de même exercer l'option.

Merci de votre aide.

Cordialement

Angelique

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ANGELIQUE

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 09/10/2011 17:36 par Frederic_06
Bonjour Angélique,
Concernant l'option à la TVA, celle-ci doit être portée à l'acte notarié.
La Loi du 09 mars 2010 n’a pas précisé les modalités d’option pour la soumission à la TVA des ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans.
Le dernier Alinéa de l’article 260 du CGI indique quant à lui que « les conditions et modalités de l'option … sont fixées par décret en Conseil d'Etat ».

Ce décret est paru au Journal Officiel le 12/09/2010.
Il s’agit du Décret n° 2010-1075 du 10/09/2010 qui prévoit à son article 1 B que « l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 de ce code, relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 du même code. Il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation. »

C’est donc lors de la vente que l’option est prise et que, par conséquent, l’administration fiscale en est informée.

Il convient sans délai de demander au Notaire d'établir un acte de vente rectificatif portant mention de l'option pour la soumission de la vente à TVA.

Attention, le système de la TVA sur la marge ne s'applique que si le bien n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition. Dans le cas contraire, la TVA doit être calculée sur le prix total.

Etes-vous sûre qu'il est avantageux d'opter pour la soumission de la vente à TVA?

J'aimerai, notamment dans le cadre de la préparation de mon mémoire, étudier les deux cas dont vous parlez. Est-il possible d'avoir les données chiffrées des deux opérations? Je vous ferai alors part rapidement de mon point de vue.

Merci d'avance
Cordialement

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 22/11/2011 14:35 par Lipusse
Merci Frédéric pour votre réponse, elle m'a été très utile.

Je m'excuse toutefois de vous répondre aussi tardivement mais l'ensemble des elements des ventes effectuées cette année se trouvait dans notre container (nous venons de nous installer dans les DOM, à l ile de la Réunion).

En effet, en calculant, il n'est pas à notre avantage d'opter à la TVA.

Ne l ayant pas mentionné dans nos actes de vente, nous sommes soulagés.

Souhaitez vous toujours les informations de notre acquisition/travaux/ revente??

Si oui, je suis en train de tout saisir et pourrait vous le fournir.

Merci encore

Cordialement

Angelique

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ANGELIQUE

Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 07/12/2011 10:24 par Frederic_06
Bonjour Angélique,
Je suis content d'avoir pu vous aider.
Je vous remercie mais je change de sujet pour le mémoire.
Quelle bonne idée d'aller s'installer à la Réunion!
Cordialement
Frédéric

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Re: Reforme tva immobiliere : marchand de biens

Ecrit le : 08/12/2011 08:08 par Comptablia
"* s'il s'agit d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans : vente exonérée de TVA sauf option (mais là il faudrait être fou pour opter!)."

Bonjour Frederic_06

J'ai lu avec intérêt vos commentaires sur la TVA immobilière.

Dans votre réponse à Gma06, vous indiquez qu'il faudrait être fou pour opter pour la TVA en cas de revente d'un immeuble de plus de 5 ans.

Pouvez-vous en expliquer les raisons ?

Quels sont les critères à retenir pour juger de l'opportunité d'option à la TVA (reversement de la TVA éventuellemnt déduite lors de l'acquisition, récupération de la TVA sur travaux engagés pour faciliter la revente...) ?

Merci d'avance
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