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"Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

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Ecrit le : 16/01/2007 15:09 par Pito
Bonjour, je découvre ce site et suis ravi de pouvoir exposer mon petit souci à des gens bien plus expérimentés que moi.
Mon épouse est médecin généraliste et je m'occupe de sa comptabilité (ce qui m'a amené à me présenter comme "comptable amateur" lors de mon inscription sur ce forum...).
Nous avons créé une sci familiale en 2005 pour acheter son futur cabinet, une part de copropriété extrèmement vétuste. J'ai effectué les travaux moi-même, aidé d'un salarié en TEE, entre octobre 2005 et juin 2006.
Je pensais naivement pouvoir amortir les travaux et l'achat du cabinet. Hélas! la dame des impôts que j'ai eue au téléphone, m'a assuré qu'il s'agisait, pour le fisc, d'une "reconstruction", à savoir que nous avions "changé la destination des lieux" (de maison d'habitation à local professionnel). En gros, je peux juste déduire mes intérets d'emprunts et 14%. Comme le loyer couvre juste le montant des remboursements d'emprunts, nous allons devoir déclarer 3500€ en revenus fonciers en 2006, somme que nous donnons évidemment à la banque. Il paraît que je ne peux même pas déduire le salaire de mon employé!
On m'a conseillé de passer en SCI soumise à l'impôt sur les sociétés mais il y a des problèmes de futures plus-values. Sinon, on me propose de modifier les statuts pour "autoriser la sci à déduire les travaux de son résultat". Quelqu'un a-t-il été déjà confronté à ce problème? merci d'avance. pito

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 16/01/2007 15:54 par Jagny
Bonjour PITO,

Ton soucis n'est pas simple et il faut le prendre à l'endroit. Le point de vue du fisc est souvent de considéré que les travaux sont de la reconstruction. Dans ton cas la question est là. As tu fait la demande d'un permis de construire pour tes travaux ? en cas de réponse positive il s'agit effectivement de reconstruction au yeux du fisc. En cas de réponse négative cela ne prouve rien.
Il te faut monter un dossier "technique" qui te sera utile en cas de contrôle.
MAintenant pour savoir si tu peux prendre le risque de déduire ces travaux, il me faudrait plus d'info pour pouvoir apprécier.
Au fait les 14% de déductions forfaitaires sautent à partir de cette année. Ils sont remplacés par des frais réels (types frais de gérance de la SCI, frais d'expert comptable pour la SCI, frais d'asurance propriétaire ....)

La modification des statuts dont tu parles est inopérente. Les textes fiscaux s'impose...

Soumettre la SCI à l'IS est une très bonne solution si tu n'envisages pas le vendre le bien mais plutôt de la transmettre.
car effectivementlors de la vente du bien la plus value est égale à Prix Cession- valeur nette comptable. la valeur nette comptable diminuant au rythme de l'amortissement.
Si tu veux dans un prochain message je te détaillerai les avantages de la SCI à l'IS.

Jagny

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Jagny Expert Comptable en cabinet

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 16/01/2007 16:19 par Nasdack
Bonjour,

En effet, les amortissements liés aux immobilisations ne sont pas déductibles.

Par contre, je ne suis pas d'accord avec Jagny sur le calcul de la plus value.

En effet, le changement de régime fiscal est considéré comme une cessation d'entreprise. En matiere de SCI, le calcul de la plus value se fait de la meme facon que pour la cession d'un particulier soit :

PV = prix de vente - prix d'achat (pas d'amortissement)
Par contre, il y a un abattement de 10% par an, au delà de la 5e année...

Par conséquent, regarde s'il est possible de mettre les frais en entretien et reparation ...avec factures à l'appui...

Bon courage

Nasdack

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Nasdack

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 16/01/2007 16:36 par Jagny
Tu vas un peu vite nasdaq. Mais tu es excusé car tu as écrit de très nombreux messages aujourd'hui.
Le calcul de la PV dont je parle est celle se situant lors de la vente par la SCI à l'IS du bien.
Bien sûr le passage du bien du statut des particuliers au statut "soumis à l'IS" entraîne une plus value mais qui est facilement neutralisée par le choix des prix adéquate.
A+

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Jagny Expert Comptable en cabinet

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 16/01/2007 19:03 par Pito
Merci pour vos réponses. Jagny, il n'y a pas eu de permis de construire. De quel dossier technique parles-tu? Pour les détails: achat pour 32000€, 36000€ de travaux financés par emprunts à 100%; loyers de 680€, remboursements de 650€.
Si le fisc m'interdit d'amortir les travaux, sont-ils en droit de refuser l'amortissement de l'achat? Si je passe la sci en IS, la fameuse clause de "reconstruction" s'appliquera-t-elle (mon notaire et une copine comptable, consultés, ne peuvent répondre...)?
Quand prendre l'option IS? certains disent dans les 3 premiers mois de l'exercice, d'autre dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice... en bref, puis-je la prendre pour l'exercice 2006? si vous avez des tuyaux, je suis preneur.
Nasdack, c'est quoi cette histoire de changement de régime qui équivaut à cessation? merci d'éclairer ma lanterne. A+ pito

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 17/01/2007 08:25 par Nasdack
Citation : Jagny @ 16.01.2007 à 16:36
Tu vas un peu vite nasdaq. Mais tu es excusé car tu as écrit de très nombreux messages aujourd'hui.
Le calcul de la PV dont je parle est celle se situant lors de la vente par la SCI à l'IS du bien.
Bien sûr le passage du bien du statut des particuliers au statut "soumis à l'IS" entraîne une plus value mais qui est facilement neutralisée par le choix des prix adéquate.
A+

Lol ..toi aussi tu es excusé, c'est Nasdack et non Nasdaq ...

Pour ma part, le fait de poster plusieurs messages ne doit excuser l'auteur de faute ... :'(

Sinon, pour l'instant, ta PV est hors sujet vu que c'est une SCI soumise à l'IR

Concernant ton prix adequate, il ne faudrait pas que l'Administration requalifie le montant.

Enfin pour Pito, le changement de régime fiscal, au niveau des SCI est considéré comme une cessation

http://www.unionfinancieredefrance.fr/inde...&srub=4&info=27

Ce site n'est pas à jour, mais cf le paragraphe "Assujettissement volontaire en cours de vie de la société civile"

Bonne journée

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Nasdack

Re: "Reconstruction" et interdiction d'amortir des travaux en sci

Ecrit le : 20/01/2007 08:30 par Pito
Dernière minute! J'ai discuté hier avec un inspecteur des impots d'un autre service. Pour lui il ne s'agit pas, dans mon cas, de "reconstruction", mais bien "d'entretien et réparations", selon la définition du précis de fiscalité (art 219-1): si la transformation d'un local quelconque en habitation est bien de la reconstruction, il n'est pas mentionné la transformation d'une habitation en local professionnel. De plus, il est expressément spécifié que les travaux d'entretien et réparations concernent les immeubles quelle que soit leur destination.Maintenant, reste à le faire entendre à mon inspecteur... En tout état de cause, je crois bien que je vais prendre le risque. Merci beaucoup à tous.
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