Quel régime fiscal pour les SCI ou sociétés civiles immobilières ?

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Modifié le 03/05/2018
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Deux régimes fiscaux différents peuvent être appliqués aux SCI, en fonction de l'activité de la société et des options exercées par les associés.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) ont principalement pour objet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Les personnes physiques, comme les personnes morales, peuvent être associées de ce type de structure.

Sur le plan fiscal, les SCI relèvent  en principe du régime d'imposition des sociétés de personnes, qui se caractérise par une imposition à l'impôt sur les bénéfices, au nom de chacun des associés de la société, à proportion de leurs droits dans ladite société. On parle de SCI "translucides".

Plus précisément, le résultat imposable de la société est déterminé au niveau de la SCI mais est  imposé entre les mains de chaque associé, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon que l'associé relève de l'un ou l'autre impôt. La quote-part de résultats imposable entre les mains de chaque associé est proportionnelle à sa participation au capital de la SCI.

Toutefois, il est possible d'opter pour un assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans une telle situation, le régime "standard" des sociétés relevant de cet impôt s'applique. En d'autres termes, comme dans n'importe quelle SARL ou SAS, l'IS est déterminé et acquitté par la SCI (et non pas par les associés, comme c'est le cas dans les SCI translucides).

En outre, dans certaines situations, la SCI est obligatoirement  assujettie à l'IS (article 206, 2 du CGI). Tel est le cas lorsque la SCI exerce une activité considérée comme commerciale, au sens des articles 34 et 35 du CGI, à moins que le montant des recettes commerciales n'excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes de la SCI.

Sont notamment considérées comme exerçant une activité commerciale les SCI qui réalisent des opérations habituelles d'achat et de vente d'immeubles, ainsi que de location en meublé ou de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.

Exemple

Une SCI détient un appartement qu'elle donne en location meublé. Cette dernière activité étant regardée comme une activité commerciale au regard des articles 34 et 35 du CGI, la SCI sera automatiquement et obligatoirement assujettie à l'IS, à moins que le montant des recettes tirées de ladite location en meublé n'excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes de la SCI.


Finalement, la détermination du régime fiscal applicable aux SCI peut être résumée de la manière suivante :

Régime fiscal de la société

Situation de la société

SCI translucides

SCI exerçant une activité civile de location

SCI relevant de l'impôt sur les sociétés

SCI exerçant une activité commerciale

SCI ayant expressément opté pour leur assujettissement à l'IS

En conclusion, sauf lorsque la SCI exerce une activité commerciale, auquel cas cette dernière est obligatoirement assujettie à l'IS, les associés ont le choix d'appliquer un régime fiscal de translucidité à la SCI ou d'opter pour l'imposition des résultats de la SCI à l'IS.

Le choix de l'un ou l'autre des régimes fiscaux repose sur une analyse au cas par cas du projet, de la situation de la société et de ses associés.

Pour plus de détails concernant ces critères de choix, vous pouvez consulter l'article suivant : SCI translucides ou SCI à l'IS : les critères de choix 

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.