Une SCI, dont les associés résident dans un Etat tiers à l'Union européenne (i.e. en Suisse), cède un immeuble situé en France. La plus-value ainsi réalisée est soumise au prélèvement de l'article 244 Bis A du CGI. A quel taux ce prélèvement est-il perçu ?

Incompatibilité de l'article 244 bis A, I-1 avec le droit communautaire (CE 20 octobre 2014, n°367234, SCI Saint-Etienne)

L'article 244 bis A, I-1 du CGI prévoit que les sociétés de personnes (i.e. SCI notamment) sont soumises, au titre des plus-values de cession d'immeubles situés en France, à un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu. Ce prélèvement est dû par les associés de ladite société :

  • au taux de 19% (16% jusqu'au 31 décembre 2010), à hauteur de la participation détenue par les associés résidents de France, de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale (i.e. Islande, Norvège et, depuis le 19 août 2010, le Liechtenstein) ;

  • au taux de 33,1/3%, à hauteur de la participation détenue par les associés résidents d'un pays tiers (i.e. non membre de l'Union européenne) autre qu'un Etat partie à l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale (par exemple : la Suisse).

Le taux du prélèvement libératoire applicable est donc différent selon l'Etat de résidence des associés de la société ayant réalisé la plus-value de cession de l'immeuble situé en France.

En l'espèce, un couple de résidents fiscaux suisses détenait l'intégralité des parts sociales d'une SCI immatriculée en France et propriétaire d'un immeuble situé en France.

En 2006, la SCI a cédé l'immeuble. La plus-value réalisée par la SCI a été soumise au prélèvement libératoire de 33,1/3% prévu par l'article 244 bis A, I-1 du CGI, les parts sociales de cette dernière étant intégralement détenues par des résidents d'un pays non membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (i.e. la Suisse).

La SCI a alors introduit une demande tendant au remboursement partiel du prélèvement libératoire (i.e. demande de remboursement à hauteur de la différence entre le taux de 33,1/3% et le taux de 16% alors applicable), au motif que cette imposition au taux de 33,33% était contraire au principe de liberté de circulation des capitaux prévu par l'article 56 du traité instituant la Communauté européenne.

Le Conseil d'Etat (tout comme la Cour Administrative d'Appel  de Lyon : CAA Lyon, 29 janvier 2013, n°12LY00100) a donné droit à la demande de la SCI, réduisant ainsi le taux du prélèvement libératoire auquel avait été soumise la plus-value à 16%.
Le Conseil d'Etat a en effet considéré qu' "en réduisant le taux de rentabilité d'un investissement immobilier en France, ces dispositions sont de nature à dissuader les investisseurs résidents de certains pays tiers d'investir en France et, par suite, constituent une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination de ces pays, en principe interdite par l'article 56 du traité instituant la Communauté européenne".

Les plus-values réalisées par les SCI à l'occasion de la cession d'un immeuble situé en France devraient donc désormais pouvoir être soumise à un prélèvement libératoire au taux de 19% (taux applicable depuis le 1er janvier 2011), quel que soit l'Etat de résidence des associés de la SCI cédante.

Pour plus de détail sur les motifs de la décision : www.legifrance.gouv.fr

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.