Plus values immobilières des non résidents

Exonération au titre de la cession d'un logement en France

L'article 28 de la loi de finances pour 2014 aménage le régime d'exonération de la plus-value immobilière réalisée au titre de la cession d'une habitation en France par les personnes physiques non résidentes en France, ressortissantes d'un État de l'Union européenne ou d'un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale (dispositif codifié à l'article 150 U du CGI).

Si le bénéfice du nouveau dispositif est toujours réservé à une résidence par contribuable, la loi de finances pour 2014 a limité le bénéfice de cette exonération aux plus-values nettes imposables dans la limite de 150 000€ (i.e. la fraction supérieure à ce montant est imposable dans les conditions de droit commun) et a introduit de nouvelles conditions :

• le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
  
  
• la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession (i.e. hypothèses où le contribuable est susceptible d'utiliser le logement à tout moment et ne l'a pas mis en location).

La plus-value imposable est taxée dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI, i.e. taxation de la plus-value, déterminée selon les mêmes conditions que celles applicables aux résidents, au taux de 19%.
En conséquence, la fraction de la plus-value nette imposable (i.e. supérieure à 150 000€) s'apprécie après prise en compte :

• de l'abattement pour durée de détention, prévu à l'article 150 VC du CGI (pour plus de détails : Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers) ;
  
  
• et, pour les cessions réalisées du 1er janvier au 31 août 2014 et, sous conditions, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, de l'abattement exceptionnel de 25 % prévu au III de l'article 27 de la loi de finances pour 2014 (pour plus de détails : Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers) .

Par ailleurs, conformément à l'article 244 bis A, IV du CGI, l'imposition résultant de la cession du logement est acquittée sous la responsabilité d'un représentant désigné par le contribuable non résident. Toutefois, des dispenses automatiques de désignation d'un représentant fiscal sont accordées aux contribuables, personnes physiques, lorsque le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 150 000 € ou lorsque la plus-value de cession réalisée est exonérée de toute imposition, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, compte tenu de la durée de détention du bien.

Ces dispositions s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1er janvier 2014. Elles ne peuvent s'appliquer qu'une seule fois par contribuable.

Remarque 1 : les contribuables ayant bénéficié des dispositions de l'article 150 U, dans sa rédaction antérieure, ne sont pas autorisé à appliquer le dispositif réaménagé par la loi de finances pour 2014.

Remarque 2 : le logement situé en France cédé doit être détenu directement, le dispositif d'exonération n'étant pas applicable en cas de détention indirecte du logement par une société, quelle qu'elle soit.

Remarque 3 : on rappelle que les non-résidents personnes physiques supportent les prélèvements sociaux au titre des plus-values immobilières qu'ils réalisent en France. La cadence des abattements pour durée de détention, au titre des prélèvements sociaux, diffère de celle applicable en matière d'impôt sur le revenu (pour plus de détail : Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers).

L'administration fiscale vient de commenter ce dispositif dans sa base BOFIP.