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Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

10 réponses
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Ecrit le : 13/12/2016 00:34 par Alainv4213

Bonjour

Le loue des studios meublés en statut LMP.

J'anticipe mon prochain passage au statut LMNP.

Je voudrais demander à la communauté, quelles valeurs d'actifs je devrai rentrer à la comptabilité de mon futur LMNP?

Devrai-je retenir pour mes studios, la valeur vénale au jour du changement de statut ou la valeur nette comptable issue de la comptabilité de mon ancien LMP?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement

Alain

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 13/12/2016 08:39 par Junice06

Bonjour,

Le fait que vous changiez de statut de LMP en LMNP ne change rien au niveau de la structure juridique existante.

Il s'agit juste de la qualification de professionnel ou non qui change en fonction de votre situation personnel ou du montant des loyers reçus

cordialement

Julien

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 13/12/2016 11:00 par Alainv4213

Bonjour

Merci pour votre réponse et surtout aussi rapidement.

Je m'interroge surtout sur ma comptabilité: au moment de passer de LMP à LMNP ( je ferai au 1 Janvier pour faire simple ) est-ce que je devrai redémarrer une nouvelle comptabilité ou est-ce que je pourrai continuer la comptabilité existante ?

Merci par avance.

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 15/12/2016 12:55 par Junice06

Bonjour,

Si vous tenez déjà une comptabilité, ne changez rien. continuez celle déjà en cours.

Comme déjà évoqué c'est la nature du résultat qui change (professionnel ou non) mais pas l'activité en elle-même.

Julien

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 15/12/2016 22:18 par Alainv4213

un grand MERCI SINCERE pour vous Julien

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 04/11/2019 10:30 par Alainv4213

Bonjour

Permettez-moi de poursuivre mon questionnement s'il vous plaît.

Toujours concernant ma réflexion d'un futur basculement du régime LMP comptabilité au régime réel simplifié, au régime LMNP comptabilité également au régime réel simplifié.

J'ai deux questions :

* pourrai-je opérer ce basculement même si mes revenus restent supérieurs à 23.000 € ?

* pourrai-je conserver le même numéro de SIRET ?

Cordialement

Alain

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 04/11/2019 17:46 par Claudusaix

Bonjour,

Il est bon de rappeler quelles sont les conditions pour qualifier une activité de loueur en meublé à titre professionnel. Il s'agit de l'article 155-IV-2 du Code Général des Impôts (CGI) :

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC 2017-689 du 8 février 2018). L'administration a pris acte dans le BoFiP du 20 mars 2019 (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320).

Si vous êtes en LMP, c'est qu'à la fois vos recettes annuelles issues du LMP sont supérieures à 23 000 € et que les recettes LMP représentent les revenus les plus importants soumis à l'impôt sur les revenus du foyer fiscal (quel que soit la forme : salaires, BIC, BA, BNC, etc.).

Si la gestion de votre patrimoine n'évolue pas, vous resterez en LMP. Je pense que vous devez vous interrogez si vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) représentent plus ou moins de 50 % des recettes.

  • Si elles représentent plus de 50 %, il faut continuer à déclarer en réel simplifié ;
  • Si elles représentent moins de 50%, il faut déclarer en micro-BIC : vous bénéficierez ainsi d'un abattement de 50 % si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €. Lorsque le LMP devient bénéficiaire, c'est un choix important.

Pour passer en LMNP, il faudrait qu'un certain nombre de logements passent de locaux meublés à locaux nus. Cela suppose la cession des meubles à des locataires, par exemple. Vos locations nues seraient soumise aux revenus fonciers. Si ces revenus deviennent majoritaires et si les locations meublées n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (essentiellement en revenus fonciers) alors vous basculeriez en LMNP.

Honnêtement, je ne vois pas l'intérêt de vouloir passer en LMNP car quizz des rénovations des locaux entraînant des déficits. Comme ils ne sont pas imputables sur le revenu global soumis à l'impôt sur les revenus, il faudra les suivre chaque année et ceux supérieurs à 10 ans seront perdus.

En revanche, étudiez chaque année si l'on déclare en micro-BIC ou si l'on déclare selon le réel simplifié me semble plus pertinent.

Je sais que je n'ai pas répondu directement à vos deux questions. Mais, j'espère vous avoir donné des éléments de réflexion à votre stratégie à mettre en place.

Cordialement,



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Claudusaix
Expert-comptable mémorialiste , Membre de l'ANECS Limousin, Membre du CJEC Limousin 

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 04/11/2019 19:23 par Alainv4213

Bonsoir Claude

Merci pour votre réponse fort détaillée.

Je crois comprendre que je ne pourrai pas basculer en LMNP si je conserve plus de 23.000 € de recettes de logements meublés ( et plus que 50% des revenus du foyer ).

Mais du coup pourrai-je cumuler de percevoir ma retraite et de continuer un statut LMP ?

Cordialement

Alain

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 04/11/2019 21:54 par Claudusaix

Alain,

Pour basculer en LMNP, il ne faut pas avoir plus de 23 000 € de recettes et ces recettes ne doivent pas être majoritaires dans les revenus du foyer fiscal.

Si vous disposez l'ensemble des droits à taux plein pour la retraite, vous pourrez la prendre. Toutefois, si vous continuez avec ce montage, vous devrez continuer de payer les cotisations sociales sans avantage supplémentaire pour la retraite. Pour poursuivre l'activité indépendante, il suffit de demander à bénéficier du cumul emploi-retraite auprès de l'agence de Sécurité sociale pour les indépendants.

Normalement, il faut en principe cesser toutes activités professionnelles, non salariées et salariées pour bénéficier de la retraite. Il est souvent difficile d'avoir le beurre et l'argent du beurre comme on dit.

Pour plus d'informations, je vous conseille de consulter le lien suivant : https://www.secu-independants.fr/retraite/emploi-retraite/cumul-emploi-retraite/?reg=limousin&pro=artisan&act=actif

En effet, il y a des cas où la pension de retraite est suspendue si les revenus sont trop élevés. Le conseil d'un expert-comptable dans votre région est souhaitable pour anticiper à partir des éléments comptables, fiscaux et sociaux que vous lui fournirez.

Cordialement,



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Claudusaix
Expert-comptable mémorialiste , Membre de l'ANECS Limousin, Membre du CJEC Limousin 

Re: Passage du statut LMP en LMNP et sort comptable des actifs

Ecrit le : 06/11/2019 15:10 par Alainv4213

Bonjour Claude

Merci pour vos réponses encore une fois précieuses.

Le soucis pour contacter un expert-comptable est d'en trouver un qui soit vraiment spécialisé en LMP / LMNP.

C'est comme pour les professions du droit en général, avocats, notaires ... il y a des spécialistes en chaque domaine et pointus dans ces domaines.

Connaîtriez vous un expert comptable dans ma région et qui soit spécialisé en LMP / LMNP ?

Je suis prêt à faire 50/60 kms de chez moi ( Saint-Etienne ) , c'est à dire aller sur Le Puy, Roanne, Lyon si j'en trouve un qui soit vraiment spécialisé.

Cordialement

Alain

PS : question subsidiaire si vous voulez bien, concernant l'affectation par défaut en LMP ou LMNP : dans quel régime serait classée :

* la personne qui aurait 30.000 € de revenus meublés et 50.000 € d'autres revenus ( fonciers, salaires, retraites )

* et celle qui aurait 20.000 € de revenus meublés et 15.000 € d'autres revenus

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