Nouveau régime des plus-values de cession de terrains à bâtir

Adoption de la première mesure du plan de relance en faveur de la construction de logements

Le 29 août dernier, le gouvernement a annoncé un nouveau plan de relance en faveur de la construction de logements. La première des mesures de ce plan concerne la fiscalité des cessions de terrains à bâtir et plus précisément les modalités de détermination de la plus-value imposable en cas de cession d'un tel bien par un particulier ou une société relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du Code Général des Impôts (i.e. sociétés civiles immobilières notamment).

Cette nouvelle mesure n'a pas fait l'objet d'un processus législatif habituel puisqu'elle résulte d'une mise à jour, par l'administration fiscale, de sa base BOFIP.

Précisons que sont considérés comme des terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un document d'urbanisme.

La nouvelle mesure comprend deux volets :

1- Le cadençage et le taux de l'abattement pour durée de détention venant réduire le montant taxable de la plus-value brute de cession d'un terrain à bâtir sont alignés sur ceux de l'abattement pour durée de détention applicable aux plus-values de cessions des autres biens immobiliers (i.e. biens immobiliers autres que les terrains à bâtir).

Pour rappel, la plus-value brute de cession de ces autres biens immobiliers est diminuée d'un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération totale de ladite plus-value si le bien cédé a été détenu pendant plus de 22 ans en matière d'impôt sur le revenu et pendant plus de 30 ans s'agissant des prélèvements sociaux.

Vous trouverez plus de détails concernant le cadençage et le taux de l'abattement pour durée de détention désormais applicable aux plus-values de cession de terrains à bâtir en consultant l'article suivant : Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers

Cette nouvelle mesure, qui concerne les cessions de terrains à bâtir intervenues à compter du 1er septembre 2014, présente un certain intérêt :

•  d'une part, elle simplifie le droit existant en contribuant à unifier un peu plus le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières des particuliers (i.e. même taux et cadençage de l'abattement pour durée de détention, quel que soit la nature du bien cédé) ;
  
  
•  d'autre part, le nouveau régime applicable aux plus-values de cession de terrains à bâtir est plus favorable que le précédant, qui aboutissait à une exonération complète de la plus-value à l'issue d'une période de détention de 30 ans s'agissant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

2- Un abattement exceptionnel de 30% est applicable aux plus-values réalisées à l'occasion de la cession de terrains à bâtir et viendrait ainsi réduire le montant imposable de la plus-value, aussi bien en ce qui concerne l'impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux.

Cet abattement exceptionnel de 30 % est subordonné à la double condition suivante :

• la cession est précédée d'une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  
  
• la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

La nouvelle doctrine administrative précise que cet abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions réalisées dans un contexte familial. Ainsi sont exclues du dispositif les cessions par le cédant au profit :

• d'un membre de sa famille (par "membre de sa famille", on entend : son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes) ;
  
  
• d'une personne morale dont le cédant ou un "membre de sa famille" est associé ou le devient à l'occasion de la cession.

Remarque : l'abattement exceptionnel de 30 % s'applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.