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Montage SCI

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Ecrit le : 28/08/2013 16:03 par Patrick85

Bonjour,

Notre société d'exploitation envisage la construction d'un nouvel atelier, via la création d'une SCI soumise à l'IS. Le financement est réalisé par crédit-bail immobilier. Le crédit-bailleur facture des redevances de crédit-bail à la SCI qui facture des loyers à la société d'exploitation.

Le crédit-bailleur nous indique qu'au cours de la construction, des préloyers seront facturés à la SCI. Ces préloyers (environ 50 K€) correspondent au fait que le crédit-bailleur paye les entreprises de construction au fur et à mesure. De plus, les frais de rédaction du contrat de crédit-bail (50K€) n'entre pas dans le montant financé et doivent être pris en charge par la SCI. Il ressort que le budget prévisionnel présente dans la SCI une perte comptable de 100 K€. Cette perte me semble importante et ne pourra pas être résorbée avant au moins de 10 ans.

Je m'intérroge sur la réaction de l'administration fiscale devant une telle situation. Pour ceux qui sont habitués à de tel montage, cette situation financière est elle courante ou avez vous des solutions à préconiser ?

Merci.

Re: Montage SCI

Ecrit le : 29/08/2013 19:59 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Une petite question : pourquoi passer par une SCI soumise à l'IS ? Si vous savez d'ors et déjà que la société relèvera de l'IS, pourquoi ne pas opter dès la création pour une SAS, par exemple ?

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Montage SCI

Ecrit le : 30/08/2013 08:25 par Patrick85

Bonjour,

Tout d'abord, je vous remercie de vous intéresser à mon interrogation !

1) Pourquoi SCI à l'IS

La SCI a pour revenu une sous-location. Ce type de revenu en étant dans une société transparente est considéré comme BNC. En fin de contrat de crédit bail immobilier, la SCI devient bailleur et non pplus sous-bailleur. Dès lors, ce changement de régime fiscal entraîne une imposition immédiate d'une plus-value. Nous avons voulu éviter ce désagrement, sachant que la vente de l'immeuble n'est pas un objectif à l'origine. En étant sousmise à l'IS, lors de la levée de l'option d'achat, il existe des ajustements fiscaux liés au terrain et au sur-amortissement, même si ce dernier sera lui-même amorti fiscalement par la suite. Ces ajustements ne sont pas comparables à l'inconvénient cité, ci-avant.

2 ) Pourquoi SCI à l'IS plutôt qu'une SAS

La question peut aussi se poser à l'envers. La SAS offre une limitation de la responsabilité, mais elle reste théorique du fait des cautions demandées par les tébalissements financiers. De plus, un des associés de la SCI est la société d'exploitation (SAS), ce qui obligeait à nommer un CAC. Je n'ai pas plus d'argument, mais peut être pouvez vous m'en appporter (même si la SCI est déjà créée, c'est bon pour la culture générale).

Merci.

Re: Montage SCI

Ecrit le : 30/08/2013 11:07 par Yavapai

Bonjour Patrick85,

Sur les aspects purement comptables et fiscaux :

- Sur le traitement comptable des préloyers :

Fiscalement, "les préloyers qui rémunèrent le service consistant pour le bailleur à financer l'édification de l'immeuble conformément aux spécifications du crédit-preneur sont immédiatement déductibles" (CE, 12/01/2004, n°243273).

J'imagine que ces frais vont être refacturés à la société d'exploitation...? Pourquoi ne pas constater une facture à établir afin de neutraliser ce montant?

En revanche, si les préloyers constituent des avances sur loyers, ils ne devraient être comptabilisés en charges que l'année de leur imputation effective sur la dette de loyer. En attendant, utiliser un compte 275.

- Sur le traitement des frais de rédaction du contrat de bail :

Ils pourraient être analysés comme des coûts directs initiaux engagés par le preneur pour la mise en place du contrat de location-financement et être traités comme des frais d'émission d'emprunts : étalement sur la durée du financementou bien constatation directement en charges. Bulletin CNCC ( n°84, décembre 1991, EC 91-39, p.570).

Je n'ai pas plus d'argument, mais peut être pouvez vous m'en appporter (même si la SCI est déjà créée, c'est bon pour la culture générale).

Je pense au fait que la sci n'est pas soumise à l'obligation de dépôt des comptes annuels, et probablement qu'elle échappe à certaines taxes prévues pour les sociétés commerciales sur le chiffre d'affaires par exemple...

Bien cordialement,

Re: Montage SCI

Ecrit le : 30/08/2013 12:03 par Patrick85

Bonjour,

J'ai effectivement lu ces textes, avec ces prècisions :

- Pré loyers : ils ne constituent pas des avances sur loyer, donc il s'agit de charges. En ce qui concerne la refacturation à la société d'exploitation, êtes vous sûr qu'elle puisse s'appliquer ? En effet, une fois la construction terminée, la facturation de loyer est une rèmunération du service de la location. La refacturation de pré loyer ne rémunère a priori aucun service et pourrait être considéré comme un transfert du coût de la construction. Je ne suis pas sûr de moi sur ce sujet.

- Frais de rédaction de bail : l'étalement sur la durée du financement est effectivement possible.

- Bien vu au niveau des taxes sur le chiffre d'affaires !

Merci.

Re: Montage SCI

Ecrit le : 30/08/2013 12:57 par Yavapai
Message édité le 30/08/2013 13:14 par Yavapai

Bonjour (re),

En ce qui concerne la refacturation à la société d'exploitation, êtes vous sûr qu'elle puisse s'appliquer ?

Non je n'ai pas de certitudes sur ce sujet.

Mon analyse me portait à croire que cette sci créée dans le seul but d'un montage financier, n'était pas censée dégager de perte, et qu' en théorie elle devrait répercuter ses charges vers la société d'exploitation (réelle bénéficiaire de cette opération).

J'ai compris que ces préloyers ne constituant pas d'avances sur loyers, ils ne seront pas intégrés dans le montant du loyer financier qui sera facturé par l'établissement financier à la sci... et donc que la sci ne refacturera pas ce montant à la société d'exploitation au titre de la mise à disposition du bien...

La refacturation de pré loyer ne rémunère a priori aucun service et pourrait être considéré comme un transfert du coût de la construction.

Donc ces frais sont destinés à être pris en charge par la sci? Mais quelle est la contrepartie de cette prise en charge pour la sci?

Bien cordialement,

Remarque sur votre post précédent :

La SCI a pour revenu une sous-location. Ce type de revenu en étant dans une société transparente est considéré comme BNC.

Pourquoi sur les BNC? Si la société est translucide, et que dans votre cas l'associé est une personne morale soumise à l'is, les bénéfices seraient traités d'après les règles fiscales du bic..Sinon, merci pour cette précision, je pensais au départ que les règles du foncier s'appliquaient si les associés avaient été soumis à l'ir... subtil..

Re: Montage SCI

Ecrit le : 04/09/2013 14:33 par Patrick85

Bonjour,

Je n'ai pas pu me connecter depuis la semaine dernière. Merci pour les réponses apportées.

En ce qui concerne le BNC, c'est spécifique à la sous-location.

En ce qui concerne les préloyers (= intérêts intercalaires), ils sont effectivement pris en charge par la SCI (charges financières). En imaginant une construction réalisée directement par la SCI (sans CBI) et qu'un emprunt soit réalisé, la banque facturerait également des intérêts intercalaires. La question se pose donc : ces intérêts intercalaires peuvent-ils être refacturés directement à la société d'exploitation ? Je ne le pense pas ; les charges de la SCI correspondent aux amortissements, charges financières et autres frais. Le loyer est supposé correspondre à la valeur locative du local. Je n'ai malheureusement pas de certitude non plus ! Mais si je ne refacture pas, je traîne un déficit de 50 K€ pendant de longues années, donc pas d'imposition de la SCI (je rappelle, à l'IS)...et donc ma question sur la position de l'Administration fiscale. Dans le cadre d'un CBI, je ne peux même pas incorporer ce coût au coût de l'immobilisation, car il n'y a aucune immobilisation.

SI quelqu'un a déjà rencontrer la situation, merci de bien vouloir m'indiquer la ou les solutions préconisées.

Re: Montage SCI

Ecrit le : 04/09/2013 15:38 par Yavapai

Bonjour,

Une question : la sas associé de la sci n'est pas soumise l'is? Est-ce un associé unique? Le cas contraire, les autres associés sont soumis à l'is ou non?

Bien cordialement,

Re: Montage SCI

Ecrit le : 04/09/2013 16:31 par Patrick85

Yavapai,

La SAS associée est soumise à l'IS et les deux autres associés sont des personnes physiques.

Cordialement,

Re: Montage SCI

Ecrit le : 05/09/2013 08:05 par Tom12

Bonjour Patrick.

Je reviens du coup sur le choix IS pour la SCI.

Rappelons qu'une SCI translucide, (régime sociétés de personnes) relève de l'article 8 du CGI et à ce titre, les règles de calcul du bénéfice fiscal dépendent de la qualité des associés. Ainsi, pour la QP du bénéfice revenant à la SAS, on appliquera le règles IS et pour les personnes physiques, vous avez raison, on appliquera le régime BNC non professionnelle. Par contre, en fin de CB, le retraitement lié au changement de catégorie fiscale ne concerna uniquement les personnes physiques. Si elles sont ultra minoritaires, à mon sens, c'est un non-sujet.

L'avantage de ne pas soumettre la SCI à l'IS serait surtout par la suite lorsqu'elle devient rentable, puisque les sociétés translucides permettent de remonter des dividendes sur la mère, sans le frottement fiscal lié à la QP des frais et charges applicables dans le cadre du régime mère fille (qui sera destinée, à mon sens, à l'avenir d'augmenter), et, le cas échéant, la contribution sur les dividendes de 3%. Certes l'intégration fiscale pourrait palier à ces problèmes, mais à condition que la SAS détienne au moins 95% de la SCI.

Cordialement,

Tom.



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Tom

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